“蓄水池”理論的衡山新效應

近年來，衡山縣堅持貫徹落實科學發展觀，緊緊圍繞“四化兩型”發展戰略，大力踐行節約集約用地，科學規劃土地利用，推行土地有償使用，進一步健全經營性土地的招拍掛出讓制度，逐步完善出讓程序，規范出讓行為，強化跟蹤監管，為地方經濟和社會發展做出了積極努力。

“一個池子蓄水”——

優化儲備機制，充分挖掘土地潛力

土地儲備是政府高度壟斷土地一級市場的重要手段，是一個蓄水的“池子”。衡山縣加大儲備工作力度，強化儲備職能，采取了統一歸口管理、多渠道融資、保障群眾權益、轉化儲備成果等措施。

細化歸口管理職責。2011年，衡山縣重新成立了“土地儲備與經營委員會”，由縣人民政府縣長任主任，常務副縣長、分管副縣長任副主任，提高了“儲委會”規格，擴大了職能，特別強調做好“土地經營”這篇文章。縣國土資源局負責土地儲備總體運作，縣城鄉投、工交投公司負責組織實施縣政府指定作為業主的建設項目運作，縣經濟開發區負責園區內工業項目的土地運作，縣財政局負責土地儲備資金籌措、土地前期開發的審核、土地價款收入等土地出讓收支管理，縣規劃局依法做好儲備土地的規劃控制等相關工作。

構建儲備融資平臺。土地儲備資金主要來源于縣財政撥款及融資兩個方面。縣城鄉投、工交投兩個融資平臺通過與政策性銀行、國有投資公司對接，已先后為縣城建設募集資金0.9億元。土地儲備中心及經濟開發區主要通過財政撥款實現：一方面，土地組織出讓后，由財政在土地出讓價款中返還土地儲備成本，另一方面，通過建立土地儲備基金，將土地出讓收益的40%再投入到土地儲備。

保障群眾合法權益。現階段征地拆遷oxuMUtTJx0DpStgu1x2DMd7RA7T0zyUGepH5q9kXrqs=是社會矛盾中最為突出的問題。衡山縣采取了提高補償標準、合理安置、失地參保等措施，現在征地補償平均達到了5萬元/畝，大大超過了湖南省人民政府《關于公布征地補償標準的通知》（湘政發【2009】43號）所規定的補償標準；對拆遷戶除了進行合理補償以外，還進行商鋪安置；對于失地農民，符合參保條件的，做到了應保盡保。到目前為止，衡山縣已有32個自然組，約1500個失地農民參加了社保，做到了失地不失業，生計有著落。

轉化成果服務民生。對于確定的廉租房、經濟適應房及以棚戶區改造等保障性住房用地，國土資源部門優先在土地儲備計劃、年度用地計劃中予以保證。目前衡山縣有廉租房及霞流沖煤礦、貫塘茶場、紫巾山林場棚戶區改造等幾個保障性住房開工建設，其所使用的土地共計2.74公頃已全部供應到位，衡山縣財政從出讓金中劃撥413萬元用于安居工程建設。

“一個龍頭放水”——

規范出讓程序，盡力彰顯土地價值

為促進節約集約用地，進一步規范國有土地使用權出讓管理，衡山縣將土地出讓收支全額納入地方政府基金預算管理，收入全部繳入地方國庫，不以各種名義和形式減免出讓收入，對土地出讓管理程序、預決算管理等作出明確規定，確保規范土地出讓收支管理政策落實。

聯動協作，設立專戶促“公正”。衡山縣成立了國有土地、礦產資源使用權出讓領導小組，涵蓋國土、財政、審計、紀委等部門，以集體會審的形式確保出讓依法依規，形成了國土、財政、審計、紀委四部門環環相扣、相互制約又密切配合的協作機制。同時，成立“衡山縣國土收入征管辦公室”，負責全縣土地收入征收、管理工作。

提高比率，市場配置促“公平”。針對競得人長期拖欠價款的現象，衡山縣把土地出讓保證金提高到50%。通過實踐證明，提高保證金比率既有利于全額收繳出讓金，也打擊了一部分通過低保證金的便利，隨意投標以獲取非法利益的行徑。根據地塊位置、類型等情況，靈活性選擇土地出讓形式，對地理位置優、競爭性較強的地塊采取公開招標、拍賣形式出讓，對地理位置偏、競爭性較弱的地塊采取公開掛牌形式出讓，力求資源配置最優化，著力凸顯土地價值。自2010年以來，衡山縣共公開出讓土地55宗，總面積68.86公頃，成交價款1.99億元。其中，公開招標、拍賣出讓土地36宗，掛牌出讓17宗，改變用途2宗。

信息透明，及時發布促“公開”。利用網絡覆蓋面廣、接觸人群多的特點，及時把宗地出讓信息發布在“中國土地市場網”、省市縣國土資源門戶網站上，并通過電視、廣播、報紙等傳統媒體公布信息。宗地出讓成交后，將土地面積、出讓單價、競得人等內容及時告知當地群眾與競投標方。

“多管齊下清淤”——

強化批后監管，全面提升土地效益

土地公開出讓后，受競得方主客觀因素影響，能否及時足額收繳土地出讓金，以及如何確保投資強度是最關鍵的問題。衡山縣為進一步提高節約集約利用土地水平，采取了一系列行之有效的措施，積極有效應對建設用地使用權批后監管出現的新情況、新形勢，保障了縣域社會經濟發展對土地的合理需求。

強化用地合同管理。進一步健全完善土地履約保證金制度，在土地劃撥或簽訂土地出讓合同時，按劃撥或出讓土地總價款的3%收取履約保證金，根據用地單位履約情況，扣除或退還履約保證金。對不完全繳納土地出讓價款的，不交地、不辦理土地使用權登記；土地出讓后交款期限原則上不超過3個月；延期交款3個月以內的按每日3‰收取滯納金，超過3個月收回土地使用權。

打擊擅自改變容積率行為。近幾年來，隨著房地產市場的發展，房地產開發項目也逐步增多，雖然大部分開發商能夠按照合同約定的條件開發建設，但也有個別的通過調整容積率等違規行為獲得非法利益。為了保障國有資產不流失，衡山縣組織對近年來的房地開發項目進行徹底清查，對于擅自改變容積率的行為進行查處，補交土地出讓金，并引入樓面地價來管理改變容積率的行為。

嚴格處置閑置土地。對因土地使用者自身原因造成土地閑置滿2年的，依法無償收回；土地閑置滿1年不滿2年的，按出讓或劃撥土地價款的20%收取土地閑置費。對因規劃調整等不可歸于用地者的原因造成的閑置土地，通過協商和合理補償，采取改變用途、等價置換、納入政府儲備或安排臨時使用等途徑及時處置、充分利用。

規范處置改變土地用途行為。對于城市規劃確定需要改變用途的土地，在確定其價值的過程中引入競爭機制。由縣政府行使優先購買權，回購土地使用權，然后通過掛牌或拍賣的方式公開出讓調整后的土地使用權，進一步凸現土地價值。近年來成功出讓2宗改變用途的土地，實現土地收益1539萬元。

建立評價競買人誠信制度。加強對土地開發利用情況的收集和梳理，特別是房地產企業開發利用誠信檔案，對房地產企業存在欠繳土地出讓金、閑置土地、囤地炒地，以及不履行土地使用合同及開工申報等行為的計入檔案，作為競買資格審查的依據，兩年內不得參與其他土地使用的出讓活動。

（作者單位：衡山縣國土資源局）</