基于可拓學的房地產開發項目可持續發展評價

孫 亮 尹學勝

(陜西容大建筑工程有限公司，陜西西安 710065)

房地產開發項目是建設項目中最常見、最重要的一種項目類型。目前，相當一些房地產開發項目的投資實施，在為社會經濟發展、為群眾生產生活提供優質高效的服務，取得財富的同時，由于受到科技發展水平、經濟價值觀念和道德觀念的限制，過量地消耗了自然資源，嚴重污染了自然環境，破壞了自然界的生態平衡［1］。為此，在房地產開發項目的投資決策階段，引入可持續發展的思想［2］，從可持續發展的角度評價房地產開發項目，可以減少可持續發展較差項目的盲目投資建設，有效避免重蹈“先污染，后治理”的舊轍，體現以預防為主的思想，有利于房地產開發項目繼續更好地為人類生存、社會發展發揮積極作用。

本文根據房地產開發項目的特點，提出了房地產開發項目可持續發展的內涵，構建了投資決策階段的可持續發展評價指標體系，并將可拓評價方法應用到房地產開發項目可持續發展綜合評價中，以期為相關投資決策提供參考。

1 房地產開發項目可持續發展的內涵

可持續發展是一種與傳統發展觀不同的新型發展理念［3］。它是一個涉及政治、社會、經濟、技術、生態環境和組織的多維動態綜合概念，主張公平分配和代際公平，在不降低環境質量和不破壞人類賴以生存的自然資源基礎上，實現經濟、生態的持續發展。

房地產開發項目是一種規模龐大的綜合性工程，與一般建設項目相比，具有投資額大、建設周期長、環境復雜、受政策影響大，不確定性高以及后果不可挽回等特點，對區域內經濟和社會發展、生態環境以及資源利用影響巨大。房地產開發項目可持續發展的內涵可理解為:在開發項目形成和發揮其服務功能的整個生命周期內，所接近或達到既滿足當代人的需要，又不損害后代人滿足需求能力的標準程度。它具體表現為社會的和諧性、經濟的合理性、生態環境的相容性、管理體系的科學性。可持續發展體現了房地產開發項目在一個特定時間應維持各種效益和影響之間的動態均衡，促使發展速度與發展質量相互適應，蘊含了項目的一種自我調控能力。

2 房地產開發項目可持續發展評價指標體系的構建

2.1 指標體系構建要求

房地產開發項目可持續發展評價指標體系應當能夠體現可持續發展的內涵，突出反映社會影響、經濟效益、生態環境和管理體系這四個方面，以項目自身為中心點，向四周擴散到其影響區域，全面考慮其直接效益和間接效益，并充分挖掘其效益所產生的各種潛在影響，使項目的可持續發展與區域整體可持續性保持一致性;還應當具有層次清楚、結構合理、邏輯清晰和簡明易取的特點［1］。

2.2 指標體系構成

在開發項目投資決策階段，房地產開發項目可持續性發展評價指標體系的準則層由社會的和諧性、經濟的合理性、生態環境的相容性和管理體系的科學性4大部分組成，這4個準則層由16個具體指標來反映，如表1所示。這些指標組成一個體系來綜合反映總目標:房地產開發項目可持續發展綜合評價(A)，其中:

在對具體房地產開發項目進行評價時，應根據項目所屬的類型、特點等實際情況對上述評價指標進行適當調整［3，4］，見表1。

3 房地產開發項目可持續發展可拓綜合評價

3.1 評價方法的選擇

由于可持續發展系統的復雜性，國內許多著名學者雖對建設項目的可持續發展評價方法進行了積極研究，但大多都停留在理論研究的層面［3，4］，對于具體評價方法在房地產開發項目中的實際應用卻從未見到。近年發展起來的可拓評價方法具有很多優點，并且在許多領域得到成功應用。因而，文中應用基于可拓學的多級可拓綜合評價方法，以期解決房地產開發項目可持續發展綜合評價問題，為相關投資決策提供科學依據。

表1 房地產開發項目可持續發展評價指標體系

3.2 可拓評價方法

可拓學是由我國學者蔡文研究員于1983年創立的一門原創性橫斷學科［5］，采用形式化的工具，通過引進物元 R=(N，C，V)=(物，特征，量值)，建立多指標的評估模型，并對其進行變換和運算，從定性和定量兩個角度去研究和解決不相容問題的規律和方法，以定量的數值表示評價的結果，從而完整評價事物。具體步驟為:

1)確定經典域和節域。設:

為 m 個同征(C1，C2，…，Cn)物元，則稱:

是同征物元R1，R2，Rm的同征物元體。其中，Nj為所劃分的第 j個評價類別;Ci為第 i個評價指標，Vij=〈aij，bij〉為 Nj關于指標Ci所規定的量值范圍，即各類別關于對應的評價指標所取的數據范圍經典域。令:

其中，P為類別的全體;Vip為P關于Ci所取的量值范圍，即P的節域。

2)確定物元。對待評事物p，把所檢測得到的數據或分析結果用物元R表示，稱為事物p的待評物元。

其中，p為某事物;vi為p關于Ci的量值，即待評事物檢測所得的具體數據。

3)確定待評事物關于各類別等級的關聯度。

4)計算待評事物p關于等級j的關聯度。

5)等級評定。若Kj0=maxKj(p)，則確定p屬于等級P0j。

令:

則稱j*為p的級別變量特征值。例如:j0=1，j*=1.9表示p屬于第1類偏向第2類，從j*中可以看出偏向另一類的程度。

4 實例研究

某房地產開發項目位于陜西省西安市，地處長樂路與咸寧路之間，擁有2.6 km長的生態岸線暨濱河公園。該項目占地1 200畝，總投資30億元，分五期開發，由中心居住區、濱河公園景觀區和商業購物區三個功能區構成。項目建成后可容納2萬多人居住，小區綠化率達到了80%，該小區稱得上是西安市一個具有標志意義的生態型“濱河小鎮”。

項目力爭在2014年5月全部竣工。應用上述可拓評價方法，對該房地產開發項目在投資決策階段進行可持續發展綜合評價研究。

4.1 確定評價指標、權重

由于受許多客觀條件的限制，不可能將所有的影響考慮在內，必須選取對該房地產開發項目可持續發展起到控制作用的主要指標，對影響較小的次要評價指標予以忽略。對于該房地產開發項目指標的選取按照表1進行，共16個評價指標。其中，定量指標的數據來自建設單位內部的數據信息，定性指標的數據邀請該項目內部和外部的多位專家共同研究確定。并且，為使評價指標具有可比性，便于進行科學歸納，對各指標進行歸一化、無量綱化處理。

指標權重的確定可采用AHP法、簡單關聯函數等方法。為使權重更具有客觀性和真實性，本文采用簡單關聯函數［6］，按指標cij的數據落入的類別越小，則該指標對可持續發展的貢獻就越大，因此，應賦予越小的權值。根據上述方法確定的權重，求得各評價指標cij的權重為:

4.2 可拓綜合評價

對房地產開發項目可持續發展級別劃分為五個級別，即:N1為不可持續發展、N2為弱可持續發展、N3為一般可持續發展、N4為較強可持續發展、N5為強可持續發展。各評價指標cij相對應的五個級別的量值范圍可邀請多位專家共同研究討論確定。按照上述計算步驟1)～步驟5)，可計算出該房地產開發項目的關聯度及可持續發展評價結果。由于受篇幅限制計算過程省略，計算結果見表2。

表2 該房地產開發項目關聯度計算結果及可持續發展評價結果

由表2可知，該房地產開發項目可持續發展等級的綜合關聯度k，其最大值為maxk=0.35，級別變量特征值j*=3.17，表明該房地產開發項目的可持續發展等級屬于N3級，即一般可持續發展。建議該房地產開發項目必須在以后各階段采取積極有效的措施，增進該開發項目的可持續發展能力，使開發項目的可持續發展水平在以后各階段的評價中呈現上升趨勢，這樣開發項目的實施才能真正具有可持續發展的能力，為人類社會創造財富。

5 結語

在投資決策階段，對房地產開發項目可持續發展能力評價的重要作用進行了分析，提出了房地產開發項目可持續發展的概念，構建了房地產開發項目在決策階段的可持續發展評價指標體系。在對現有可持續發展評價方法研究的基礎上，選擇了評價方法，提出了房地產開發項目可持續發展可拓綜合評價法，并以西安市某大型房地產開發項目為案例進行了實證分析。評價結果表明，該方法能夠直觀地反映房地產開發項目的可持續發展水平，理論上可行，在實踐中具有較強的可操作性，便于實現電算化，具有一定的實際指導意義。

［1］ 竹隰生，陳汝均，任 宏.建設項目可持續發展評價及其應用模式研究［J］.重慶建筑大學學報，2002，24(2):74-78.

［2］ 陳傳德，付紅軍.公路項目可持續發展的評價方法［J］.哈爾濱工業大學學報，2009，41(3):253-256.

［3］ 張飛漣，周繼祖.鐵路建設項目可持續發展評價［J］.鐵道學報，2002，24(1):93-96.

［4］ 蔡 文，楊春燕，林偉初.可拓工程方法［M］.北京:科學技術出版社，2000.

［5］ 康志強，馮夏庭，周 輝.基于層次分析法的可拓學理論在地下洞室巖體質量評價中的應用［J］.巖石力學與工程學報，2006，25(2):3688-3693.

［6］ 連建發，慎乃齊，張杰坤.基于可拓方法的地下工程圍巖評價研究［J］.巖石力學與工程學報，2004，23(9):1450-1453.