淺談房地產價格問題

【摘 要】 房地產是我國的支柱產業，但居高不下的房價的每一次變動都牽動著國人的心，不管是居住在中國哪里的人們，一提到房價都是絕大多是人們的心病。為什么房價居高不下，中國真的到了哪里的房都那么貴的地步了嗎？為什么那么多那么貴的房都能賣出去？這一切究竟是誰在買單？我們應該如何把自己從“房”中解救出來。

【關鍵詞】 房價 購房者 老百姓 政府 房地產商

1. 我國房地產的現狀

1.1房地產投資增速略有減緩。

在政府控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調控政策陸續出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發投資的增速也相應減緩。與此同時，加息、提高存款準備金率等措施所導致的房地產開發貸款與消費貸款增速的放緩直接影響房地產開發的規模和施工、竣工速度。所以導致房地產投資增速有所緩解。

1.2市場供求不平衡矛盾仍然存在。

近年來針對房地產的宏觀調控政策中影響需求變動的因素主要有：上調銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規模等。雖然如此，但是，我國尚有大量急需購房的人群，現在的房價和群眾的購買力仍有很大差距。

1.3房地產價格仍然保持上升趨勢。

原因是：

第一 房地產市場供求不平衡的矛盾（特別是需求迅速增長）必然會使在房價持續增長；

第二 近年來地價、建筑材料、勞動工人工資以及房品質提高所帶來的開發成本增加也會推動房價上漲；

第三 從經濟學理論來看，房價的運動趨勢和國民經濟增長率以及居民可支配收入正相關。目前我國經濟高速發展，居民收入持續增加，除非遭遇金融危機使得經濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。

1.4普通住房供應量上升，高檔住宅供應量減少。

為了合理引導住房建設與消費，國家在規劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優惠的政策支持，并明文規定了享受優惠政策的普通住房的具體標準。隨著各地房地產宏觀調控細則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用房與廉租房的供應也有所增加。

2. 導致房地產價格過高的原因

房價過高的原因比較復雜，主要由市場供求關系、住房被放大的資本屬性與人們心理預期等因素決定。

隨著城市化進程發展，城市居民婚嫁、改善、回遷等住房剛性需求進入高峰期，而我國住房供應體系尚不完善，住房保障法律缺失；房地產高度市場化，土地“招拍掛”供應模式致使地價不斷上漲并推高周邊房價；利益集團及境內外投資群體哄抬房價，調控政策溫和加上部分地區地方政府不作為致使房價逆調控而上漲，房價屢調屢漲堅定了“中國房價必漲”的心理預期，導致投資投機需求不斷膨脹。

2.1保障性住房建設與供給嚴重不足

隨著城市化進程和住房制度改革發展，我國住房供應結構失衡，住房供應高度市場化，保障性住房建設與供給嚴重不足。盡管近些年住房政策不斷調整完善，城市住房供應層次與住房保障手段仍然單一，尚未做到住房供給與保障的全民覆蓋。面對高房價、低收入的基本國情，保障性住房供應不足、保障對象覆蓋面狹窄，大量城市中低收入家庭被推向商品房市場，催生了不在保障之列又無力購房的龐大人群。

2.2土地需求的不平衡性

首先是住房供給受土地供給的影響非常大，而土地資源是稀缺的，其供給往往不能隨需求的增加而增加，短期內更是如此。住房對土地的這種強烈依賴性，致使住房供給對價格上漲反應不夠敏感，住房的供給彈性較小。當住房市場需求增加時，如果廠商得不到土地，住房供給也就不能增加，住房市場往往只能提高房價，而不是通過增加供給來實現供給和需求平衡。其次是住房供給不僅需要土地，而且不同地段的土地存在著較大的差異性，由于土地不能移動，土地差異也就難以消除，結果就會出現這樣一種情況，即使是一模一樣的房型，如果建在不同地段上，住房產品也存在較大的差異性。經濟學理論告訴我們：產品的差異性越大，替代性就越小，市場競爭也就越弱。正是由于住房的差異性非常明顯，從而削弱了開發商之間由于替代性引起的競爭，開發商因此也具有了相當程度上的市場控制力，表現出他們具有較大的定價權。住房產品差異形成的壟斷，造成開發商具有較大的定價權，而且地段差異越大，住房產品差異也就越大，房價定得也就越高。

2.3商品房供應量少

商品房供應量少的原因比較復雜。從供求關系看，主要有保障性住房供應不足，土地及城市資源有限，開發商大量囤積土地、內部自購住房、捂盤惜售等原因。加上剛性需求與投資需求旺盛，致使商品房供不應求；從開發成本角度分析，高度市場化的“招拍掛”土地供應政策、繁雜的稅費提高了開發成本，抑制了部分開發商的拿地沖動；從政策角度分析，商品房供應的“不限外”政策、被無限放大的投資品屬性和地價漲則房價必漲預期，致投資購房比例遠超國際警戒線的15%；從市場角度看，保障房和商品房開發建設全部推給開發商，其他建房形式都受政策禁止與限制，開發商寡頭壟斷必然會推高房價。

2.4住房供應體系未覆蓋龐大的低收入需購房的群體

針對城市的部分群體，管理層初步設計了政策性租賃房。作為保障性住房的新品種，政策性租賃房備受社會關注。按照政府主管部門的公開表述，政策性租賃房將定位于廉租房與經濟適用房標準之間。

其關鍵問題在于：

第一，政策性租賃房是否能夠覆蓋大部分最低收入與低收入間的家庭。政策性租賃住房覆蓋人群的收入標準，理論上應該是在扣除各類醫療社保、公積金、個稅后的可支配收入。如此符合政策性租賃住房條件的人數會比較多，政府需要提供相當多的房源才能滿足市場需求。當沒有足夠的房源來滿足市場需求時，提高準入門檻不可避免。

第二，政策性租賃房并未覆蓋所有無力購房家庭，現行住房供應體系還存在約40%的中低收入和中等收入“夾心層”供應斷層。

2.5城市危房改造和規劃調整以及城市吸收農村剩余勞動力增加

在計劃經濟相當長的時間內，一直實行的是先生產后生活的指導思想，造成人們住房欠賬過多，房屋簡陋品質差，加之風吹日曬年久失修，城市危房和棚戶區越來越多。隨著城市經濟實力的逐漸提升，危房改造也相應提上了議事日程，結果產生了大量的拆遷戶，這些拆遷戶的重新安置無疑會增加住房市場的需求，推動房價上漲。我國目前經濟結構處在由以農業為主轉變為以工業為主的過程之中，在這個漫長的轉變過程中，一方面城市擁有的現代文明和較高的收入吸引著農民不斷流向城市，另一方面農村人多地少的現狀導致勞動的邊際生產力低下，推動農民離開農村。這兩方面一推一拉的作用促使農村剩余勞動力源源不斷地流向城市。這些長期生活工作在城市擁有農民身份的人，遲早會融入所居住的城市之中。為了能在城市安家落戶，他們無論是租房還是買房，無論是買新房還是買舊房都將對住房市場形成一個驚人的需求。這種農村剩余勞動力流向城市形成的住房需求，對未來房價造成的長期影響特別值得引起我們的關注。

總的來說，近幾年房價持續上漲的原因很多，從供求兩方面看，既有其住房產品本身特性的原因，也有我國目前特殊國情的原因，正確認識這些原因對我們全面看待目前房價漲升是否合理不無幫助。然而無論房價漲升是否合理，有一點是重要的，那就是面對不斷上升的房價，政府要做的工作不是直接去控制房價，而是應該采用經濟、法律、行政的手段規范市場行為，維護市場秩序，特別是應該加強住房市場供給的競爭性，以減緩因需求增加引起的房價上升，這一點非常值得研究。

3. 如何使房價回落到正常價格的一些建議

在政府實行了將近兩年的宏觀調控之后房價仍然還在上升之中，尤其是近期的數據表明房價大有回暖的趨勢，我們應該怎樣使房價回到正常的價格。

房價走勢而言，難大跌亦難大漲，已是業界共識，但反彈壓力仍揮之不去。當前樓市仍處膠著狀態，博弈氣氛濃重，此時及今后相當長一段時間，既有樓市調控須毫不放松，并嚴格執行，必要時可以適度加碼，以確保房價不會大幅反彈。

要防止住房市場的價格反彈，關鍵問題還在于要真正地從遏制住房投機投資需求入手，并通過嚴厲稅收政策，把這些需求擠出住房市場。只有真正去除住房的賺錢功能，這樣才能轉變當前國內住房市場性質，才能讓房價回歸理性。

樓市調控已經步入了常態化階段，去投資和投機化將成為樓市調控的長期性政策指向。至于短期內是否會用房產稅取代差別化信貸和限購令，目前尚難下結論，但“去雙投”的政策指向肯定不會半途而廢。就當下而言，樓市調控的即期目標是抑制房價反彈預期。

作者簡介：袁盈盈（1989-），女，漢族，河北工業大學城市學院 09級計算機科學與技術；

王軍 （1987-），男，漢族，河北能源職業技術學院，09級通信技術。

（作者單位：袁盈盈，河北工業大學城市學院 09級計算機科學與技術；王軍，河北能源職業技術學院 09級通信技術）