經濟適用房對房地產行業的影響

[摘 要]經濟適用房制度的實施必將對房地產行業的發展產生巨大影響，文章首先闡述了經濟適用房建設的現狀，然后對經濟適用房對房地產行業的影響進行了簡單的分析，為目前房地產企業解決面臨的問題提供了一些借鑒。

[關鍵詞]經濟適用房 房地產 影響

我們知道房價居高不下不僅會危及民生，還很可能會導致經濟泡沫化，將房地產行業風險擴散到整個宏觀經濟系統。所以，這就需要政府發揮其宏觀調控的優勢，使房地產行業回歸理性，平穩發展。從目前來看，政府對房地產市場的調節手段主要有稅收政策、利率政策、經濟適用房等。稅收手段只有短期效果，如果長期實施對宏觀經濟調控有很大的負面影響。另外，因為我國還沒有實現利率的市場化，因此，利率政策的有效性還有待于商榷。所以，經濟適用房成為對房地產市場調控的關鍵手段，從1998年經濟適用房首先在北京亮相以來，經濟適用房已經走過漫漫14年的春秋，那么它對于房地產市場的發展究竟帶來了哪些影響呢？

一、目前我國經濟適用房建設中的現狀

1.沒有對經濟適用房的供給對象進行明確的界定

由于目前對經濟適用住房的供給對象還沒有明確界定，使得不少經濟適用房受益群眾不是城市的低收入者。據有關調查顯示，從1998年至今，建設的經濟適用房有兩成落入到了高收入人群的手中，甚至有些高收入階層把經濟適用房當成了自己的投資工具。這種現象不但加劇了經濟適用房的供需不平衡，而且褻瀆了經濟適用房制度的原本性質。

2.經濟適用房的售價不斷增加，完全超出了低收入者的購買能力

從經濟適用房改革的2003年到2011年，我國經濟適用房的售價在逐年增加，下表是這九年的經濟適用房的平均售價。

表 我國經濟適用房年銷售均價（元/平方米）

從表中可以看出，從2003年到2011年，我國經濟適用房的價格始終保持著上漲趨勢，而且，可以看出售價的漲幅也在你不斷擴大。這種持續的上漲已使得我國大部分的經濟適用房的售價完全超過了很多低收入者的承受能力，漸漸遠離的經濟適用房的宏觀調控目標。

3.不少經濟適用的住宅品質太低

大多經濟適用房都存在著建筑設計老套、建筑質量比較粗糙、建筑環境較差的現象，大多的經濟適用房都位于城市遠郊，環境、交通及公共設施等方面相對較差，大多經濟適用房的基礎設施與配套設施有較大缺陷，甚至有嚴重的質量問題。例如，合肥市的經濟適用房主要都集中在肥西、肥東等城市郊區地段。這些經濟適用房到達市中心的距離有20Km左右。有些經濟適用房入住后，陸續出現墻根、衛生間滲漏等一系列的質量問題。例如，杭州的后珠辰秀嘉園小區，存在著如地面潮濕漏水、凈高不足以及通風管道銹跡斑斑等諸多質量問題。

二、經濟適用房對房地產行業的影響

1.經濟適用房對房地產企業發展策略的影響

經濟適用房建設的大力實施，對房地產企業帶來了巨大的影響，這就相當于面臨一場行業洗牌。經濟適用房的政策會使得房地產商在未來拿地競爭會變得更加激烈，成本會越來越高；市場中的購買方將被分流出去，同時市場的剛性需求也將大幅削減，房地產企業受到巨大沖擊；有實力大型房地產企業不會產生顛覆性的影響，而中小型企業必將打起價格戰，垂死掙扎。

2.經濟適用房對房地產市場存量的影響

經濟適用房對房地產市場的存量影響受控因素主要有：經濟適用房的同期上市量，上市的商品房檔次，群眾對政府房地產政策的期待。所以從這三個受控因素出發進行分析，經濟適用房對房地產市場存量的影響主要有以下幾個方面。第一，住房產權受限?，F在的經濟適用房要么要求住滿幾年后才能轉讓，并且會收取一定的費用，要么產權不完全，這使得普通低價的商品房更受歡迎，如果這樣下去會致使經濟適用房賣不去的窘境。第二，從客戶群看，當經濟適用房與中低價位、中小戶型以及普通商品房的價位相近時，勢必會減少群眾對普通商品房的需求；另外，從租賃市場看，廉租房與政策性租賃住房市場將進一步擠壓住房租賃市場，進而對商品房市場，包括新建住房與二手房市場的需求產生重大影響。

3.經濟適用房對房地產價格的影響

正常來說經濟適用房的大力推進將抑制、拉低房地產企業開發的商品房銷售價格。如果經濟適用的推廣力度大、數量多，必然會慢慢蠶食商品房的市場，從而在根本上改變了供求關系，使得房價下降。保障性住房，尤其是經濟適用房供應量增大必將在一定程度上降低商品房的價格，特別是對城市周邊項目以及普通商品房的銷售價格。但是，這種拉低商品房的影響是建立在一定基礎之上的。因為我們分析時只考慮了供給量的關系，如果把需求量考慮進去情況就不太一樣了。當房地產市場的需求量大于供給量的狀態時，房價可能還要再被抬高，這時的經濟適用房的供給政策對于整個房地產市場來說并不能起到拉低房屋價格的作用。

三、結語

經濟適用房經過十多年的發展，由于各種各樣建設缺陷，經濟性住房目前并沒有成為房地產市場的主體，可是如今，隨著政府重新確立了加大建設經濟適用房的方針，勢必會給房地產行業帶來了翻天覆地的變化，所以從事房地產行業的人員必須要對經濟適用房帶來的行業影響進行深刻的認識，才能在日益競爭的房地產行業中把握市場動向，贏得市場先機。

參考文獻：

[1]謝百三，陳小明.我國房地產市場宏觀調控的效果及其未來的政策走向[J].當代財經，2006:16

[2]薛廣祿.經濟適用房的市場供給政策能否抑制房價上漲[J].房地產市場，2011，02:94-96

[3]周援軍.經濟適用房建設項目評價指標體系研究[J].商場觀代化，20l0:36