論我國房地產泡沫產生的原因及對策

摘 要 近幾年，隨著樓市的不斷升溫，人們對房地產價格的研究也越來越多，大多數的觀點傾向于中國房地產價格出現了泡沫。至于是局部的還是全局的、是嚴重的還是較輕的泡沫，看法不一。但究竟什么是房地產泡沫呢？如何衡量、抑制房地產泡沫就是本文主要探討的問題。

關鍵詞 房地產泡沫 衡量 抑制 對策

中圖分類號：F270 文獻標識碼：A

1 房地產泡沫衡量的標準

（1）房價收入比；房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。以廣州為例：2009年一套市區普通兩居室新房80平米，按瘋狂漲價后單價25000元計算，平均200萬元左右；若以工作五年的中產階級家庭為單位買房，假設夫婦月工資為2000元，則家庭月收入達到4000元，年收入為4.8萬元。這樣房價收入比則為40，比美國的10倍大了30倍，嚴重偏離合理的房價收入比。一般認為，合理的房價收入比的取值范圍為4～6，若計算出的房價收入比高于這一范圍，則認為其房價偏高，房地產可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大。

（2）空置率；空置率也用作衡量房地產市場相對過剩的重要指標。空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。 按照國際通行慣例，商品房空置率在5%～10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利于國民經濟的健康發展；空置率在10%～20%之間為空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。我國房屋空置率2010年已達到了多少呢？以廣州為例，2011年4月9日至6月5日將近兩個月的時間里，通過對珠江新城片區、老城區及金沙洲片區、北部片區、南部片區的近三千套存量住宅進行監測統計后得出：廣州存量住房空置率高達20.24%，已超國際警戒線的一倍。

（3）房地產投資占全社會固定資產投資的比率；該指標是衡量房地產泡沫最為直接的指標。在房地產泡沫高漲的時候，房地產投資增長率高于固定資產的整體投資增長率，進而帶動固定資產投資的高漲。國際公認的房地產投資占全社會固定資產投資比重的警戒水平為 10%。北京市統計局統計顯示，2010年前8個月，北京市完成全社會固定資產投資3077.2億元，比上年同期增長3.5%。其中，北京市完成房地產開發投資1726.5億元，同比增長16.8%，仍占中國社會固定資產投資的二分之一強。從表1可以看出：中國2000年-2009年這些年房地產開發投資占全社會固定資產投資的的比重始終處于一個較高的位置，但各個地區的具體情況有所差異，其中一線城市北上廣的房地產投資比例位居全國前三甲，表明一線城市的房地產投資應該存在投資過剩的情況，具有房地產泡沫的跡象。

（4）房價增長率/占GDP增長率的比率；主要測量房地產行業相對國民經濟的擴張速度。房價增長率與GDP增長率比值一般指標值在1以內屬于合理范圍，1-2泡沫預警，2以上房價虛漲泡沫顯現。國家統計局公布2007年全國70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲了7.6%，漲幅提高了2.1個百分點。2007年中國國內生產總值為246619億元，增幅為11.4%，比2006年增長了0.3個百分點。房價增長率與GDP增長率比值為0.67，處于合理范圍內。從我國房價增長率與GDP增長率比值的各年數據可以看到，這個指標在2000-2003年一直低于50%，而在2004年該指標為110%，2005年達到了196%，說明房地產泡沫形成并逐漸積累。

（5）房地產的利潤率；統計數據顯示，從2004年第一次普查到2008年間，房地產行業發展迅速。房地產企業數量迅速增加，與2004年末相比，2008年末全國房地產企業增加了85354個，共有房地產業企業214397個，增長了約66%；房地產行業的整體收入和利潤增幅更為驚人，主營業務收入達30586.5億元，比2004年增長107.5%，實收資本33052.4億元，營業利潤3861.3億元，分別比2004年增長123.2%和290.4%。上海易居房地產研究院研究員楊紅旭認為上市房地產企業的稅后凈利率接近20%，少數企業甚至達到40％～50%。數據顯示，房地產企業實收資本和利潤都翻倍增長，這說明房地產是個高熱的行業，現實的高利潤和高投資回報預期，導致大量的企業、投資進入了房地產業，使得房地產業獲得了超常規發展，整個經濟出現了結構性過熱的問題，存在非均衡發展的隱患。

2 房地產泡沫產生的原因

從經濟學的角度看，房地產泡沫的產生是一種經濟狀態的失衡現象。導致這種失衡狀態的原因是多種多樣的。

（1）我國現在正處在城市化高速發展的階段。城市化高速發展是轉型經濟的一個特點，我國現在城市化程度大概是36%～37%；根據經濟界的估計，我國現在的城市化水平和我國的工業化水平相比是滯后的。如果要想使工業化和城市化達到一個比較匹配的狀態，在大概20年之內我國城市化水平至少要翻一番，就是在一個比較大的人口基礎上城市人口還要翻一倍城市化進程的加快和國民經濟增長、人民收入提高都對商品房形成了強烈的需求。

（2）地方政府高價出讓土地的“以地生財”問題得不到解決，房地產價格上漲的預期也就未能從根本上消除。近年來，在很多地方流行一種“經營城市”的思路。一些地方領導認為，經營城市首先是經營土地，土地經營不起來，城市就發展不起來。所謂的土地經營就是賣地。“不花政府一分錢，萬丈高樓平地起”，直接的土地出讓收入仍是各地經營城市中的一部分，尤其衍生的各種稅收若合并計，則所謂的“房地”收入，即使在上海這樣經濟產業齊備的城市，地產業仍占據主要的地位。“房地”效應所引發的對經濟結構調整和升級的“扭曲示范”到了警戒時刻了。

（3）適度寬松的宏觀經濟政策為房地產市場的繁榮提供了宏觀經濟環境。政府的金融政策、財政政策都會對房價起到推波助瀾作用。根據央行的數據，截至2003年末，廣義貨幣M2余額22.1萬億元，截至2010年末，M2的余額為72.6萬億元，短短7年的時間，廣義貨幣發行增加了50.5萬億元。 貨幣供給的快速增長已給物價和資產價格泡沫埋下隱患。大量的銀行資金通過國有企業信貸流入房地產市場，“地王”的頻出在一定程度上說明銀行信貸資金介入程度。

（4）人民幣升值的預期引發熱錢的大量流入，對于房地產市場泡沫的產生起到了推波助瀾的作用。人民幣升值，無異于給國際資本投資中國的股市和房市一個穩賺不賠的保險：即使投資的資產人民幣價格沒有升值，也可以通過匯率變動獲得收益。而實際上中國國內由于低利率政策刺激了股市和房市價格的快速上漲，因此國際資本投資中國股市和房市可以獲得雙重收益——資產價格的升值和人民幣的升值。國際資本的流入又產生了三個短期效果：一是國際資本的大量流入加劇了人民幣升值的壓力；二是國際資本投機于股市和房市加快了股價和房價上漲；三是國際資本流入使得國內貨幣供應量過度增加。這三個效果都刺激短期內人民幣進一步升值、泡沫進一步膨脹，反過來又吸引更多的國際資本進入中國投機。表2反映的是中國房價與匯率走勢，可以看出隨著人民幣升值房價不斷走高。數據資料來源：中國房地產統計年鑒。

通過房價收入比、空置率以及房地產總市值占GDP的比例來看，中國的房地產泡沫不可持續，如果不主動調控，必然成為引爆未來中國實體經濟與金融的炸彈。

3 抑制房地產泡沫的對策

3.1 世界各國房地產泡沫之鑒

（1）美國：擁有科學的抑制房地產泡沫整套工具。美國擁有一套完整科學的抑制房地產泡沫非理性發展的制度，其中具有許多重要的政策導向。一是住房貸款利率與時波動。特尤其是美聯儲基準利率經行調整，貸款利率馬上會發生變化，這就為政府調控房地產價格走勢提供了一個極為有利工具。二是增加炒房成本。三是房屋的維護費用昂貴。四是政府對第一套以外住房的非自住房屋不給予優惠。五是對非自用住宅房屋出售后的盈利征稅。六是房屋買賣的信息公開化，給政府部門提供了調控的一手數據，也使得房地產商喪失了炒房投機的機會。

（2）亞洲：靈活多樣的調控政策。許多亞洲國家和地區的政府為避免出現過高的房價泡沫，也紛紛采取了多種形式的調控政策。新加坡實施的“居者有其屋”計劃，大力建設以自住為主的經濟住房，限購居民購買該類住房，監督房屋不得用于商業性經營，規定較長的房屋轉售時限，抑制了投資房地產的行為。

3.2 對中國房地產泡沫的啟示和借鑒

（1）政府觀念應有所改變。在當前經濟轉型的關鍵時刻，政府首先必須沖破GDP增長拜物教意識的禁錮，徹底舍棄通過住房市場投機炒作短期內推高GDP增長的幻想，在擠出巨大房地產泡沫同時，建立起穩定經濟增長擴大內需的長效機制。這種穩定經濟增長擴大內需長效機制，就是轉變國內住房市場性質，使住房市場由投機炒作主導轉向消費主導，讓民眾的住房消費需求釋放出來。（易憲容）

（2）推進房產稅全面征收進程。房產稅作為財產稅，對調節收入和財富分配差距、組織財政收入、優化地方財政收入結構具有重要意義。從國際上看，大多數國家和地區在保有環節征收房產稅或類似稅種。征收物業稅是符合國際慣例的。如果真正實施的話，對各方都有好處。地價下跌，對開發商來說，成本下降，風險控制更方便；對老百姓來說，實施物業稅后，房價可能下跌，這使買房的門檻降低，有利于老百姓買房；對政府來說，征收物業稅，讓政府有長期穩定收入，穩定政府的財政收入，不用像現在，政府拼命賣地，等于殺雞取卵。

（3）加強我國住房體系的合理建設。住房建設光靠市場、光靠政府都不行，需要兩條腿走路。加強對房地產市場調控的同時，我國正大規模推進保障性住房建設。兩方面最終將形成合力，共同構建我國“低端有保障，中端有支持，高端有市場”的住房體系。

（4）嚴控銀行貸款。目前中國經濟高速發展，但是可靠的投資渠道不是很多，股市在2007年之后一蹶不振，房市就成了投資者的首選。如果堵死了這個渠道，就大大減少了熱錢對房地產泡沫的形成。銀行向房地產業的貸款要嚴格控制，防止房地產綁架銀行，銀行是風險投資的制造者，又是風險成本的受益者，因此要加強對銀行資本的監管，把熱錢導向生產消費領域。

（5）有效土地制度改革可降低房地產泡沫。在中國城市化過程中，房價過高的一個根本制度原因是城市政府作為本地供地單一主體壟斷供地，過少供地。因此，解決中低收入群體，尤其是新增城市化人口住房問題的一個選擇，是在政府建設少量保障性住房或提供租金補貼給少數最低收入人群使其“居有定所”的同時，逐步放開以宅基地為主體的城郊村、城中村的集體建設用地入市，讓本地的農民給外來的農民工和其他城市中低收入群體蓋房子。只要不損害公共利益，符合土地利用總體規劃和城鎮總體規劃，就應當賦予城郊村、城中村集體建設用地與國有建設用地平等的權利。