商品住宅價格的影響因素

【摘 要】.對于房地產投資者來說商品住宅投資風險的存在是必然的，只有對商品住宅價格影響因素進行良好的掌握投資者才能進行最優的決策。本文在歸納總結的基礎上，對商品住宅價格的影響因素進行了表述，并對其進行了分類，研究了各個影響因素，重點對商品住宅自身與外部因素及需求與供給因素進行了分析。.

【關鍵詞】.房地產；商品住宅；影響因素

Impact factors of the price of commodity houses

Ma Xiao-na

(Urumqi municipal government investment in engineering construction management center Urumqi Xinjiang 830017).

【Abstract】.Presence of commercial residential investment risk for real estate investors is inevitable， the only good grasp of the factors that impact on the price of commercial residential buildings investors to optimal decisions. Summarized based on the influencing factors of the price of commodity houses expression， and its classification， and study the impact of various factors， focusing on the commercial residential analysis of external factors and the demand and supply factors..

【Key words】.Real estate;Commercial residential buildings;Impact factors

商品住宅價格的影響因素有很多，分類也有很多種，我們采取兩種比較廣泛的分法，商品住宅價格的影響因素主要有其自身的因素與外部的因素以及需求影響因素與供給影響因素，下面將分別予以介紹。.

1. 商品住宅的自身與外部影響因素.

1.1 商品住宅自身的因素包括：

（1）區位因素：區位是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系。區位因素是一個綜合性因素，分為位置、交通、周圍環境和景觀、以及外部配套設施等因素。

區位因素的好換直接影響著商品住宅價格的高低，在地理位置優越、交通便利、周圍生活配套設施完善、綠化及公共環境較好的區域，其商品住宅需求量大，從而商品住宅價格相應較高。

（2）實物因素：實物因素主要分為土地實物因素以及建筑物實物因素。土地實物因素主要包含了土地面積、形狀、地形、地勢、地基以及土地開發程度等因素；建筑物實物因素主要包括建筑規模、外觀、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、層高等因素。

（3）權益因素：房地產利用的限制主要有房地產權利的設立和行使的限制、房地產使用管制以及房地產相鄰關系的限制，因此權益因素主要包括權利狀況、使用管制以及相鄰關系因素。

1.2 房地產外部因素主要包括以下幾點：

（1）人口因素：居住房地產的需求主體是人，人口是決定住宅、商業等需求量或市場大小的一個基本因素，人口的數量和人口素質以及人口構成等狀況對房地產價格有很大的影響。

（2）制度政策因素：影響房地產價格的制度政策因素只要有房地產制度政策、稅收政策、金融政策、相關特殊政策以及有關規劃和計劃等。

政府政策的變動對商品住宅價格的影響很大，比如我國實施西部大開發，刺激了我國西部房地產市場，對我國西部房地產供求關系具有較大的影響，其商品住宅價格水平升高。

（3）經濟因素：影響房地產價格的經濟因素主要有經濟發展狀況、物價水平、居民收入水平以及利率匯率等。

隨著我國經濟發展水平的提高、人們收入的增加，房地產投資相應很加大，商品住宅需求量也隨之增大，其商品住宅價格隨之升高。

物價水平也會影響商品住宅價格，一般當物價水平下降時，商品住宅供給的價格相應的也會下降，從而導致商品住宅的需求量增大。反之商品住宅的供給價格上升，需求量減少。

（4）社會因素：影響房地產價格的社會因素主要有政治安定狀況、社會治安狀況、城市化及房地產投機等。

在政局穩定、社會秩序良好、房地產投資渠道正常的地域，其商品住宅供需關系較為穩定。如果出現區域動亂、社會不穩定等情況，該地域的商品住宅需求量會相應的減少，導致商品住宅價格降低。

（5）心理因素：影響房地產價格的心理因素主要有購買或出售時心態、個人欣賞水平偏好、從眾心里等。

（6）其他因素：包括國際因素以及一些其他因素。.

2. 商品住宅需求與供給影響因素.

2.1 商品住宅需求影響因素主要有人口、家庭可支配收入、商品住宅價格、對市場的預期以及政策因素等，具體如下：

（1）人口：人口的多少對商品住宅的需求量影響特別大，人口的增加，家庭規模的增大等因素都會使得人們需求面積增大，從而影響商品住宅的需求量。但是并不是說人口會一直增長下去，從而導致土地供應量不足，因為各個國家的人口增長到一定水平后會保持一定的穩定狀態，因此不會導致土地供應不足，人口與土地供應有一個合理平衡的關系。

（2）家庭可支配收入：消費者只有需求但是由于自身經濟條件的現實，對住宅的潛在需求形成不了現實的購買，這種需求不是有效需求，因此家庭可支配收入的增加，可以使得居民對商品住宅的需求由潛在的需求轉化為現實的住宅需求，并且隨著家庭可支配收入的增長，對商品住宅的品質等要求更高，由此產生新的消費需求。

（3）商品住宅價格：商品住宅價格的高低直接影響著居民需求的多少，當商品住宅價格比較低時，以自住型需求的消費者會積極購買，形成需求，當商品住宅價格較高時，投資者會積極購買。.

（4）市場預期：如果市場預期較好時，自住型需求者以及投資者會提前釋放消費，如果市場預期商品住宅價格將下降，則自住型需求者以及投資者會待市場好轉時釋放消費。

（5）政策因素：政府政策的變動、稅收的變化對商品住宅需求的影響很大，如購買住房可以享受一定的稅費減免、首付降低等政策，會使得住宅需求量增大。

2.2 商品住宅供給的影響因素主要有土地供應量、對市場的預期、成本價格比、稅收政策因素等，具體如下：

（1）土地供應量：土地是商品住宅得以存在的基礎，土地供應量的大小直接影響著商品住宅的規模以及價格成本，當土地供應量小，在一定時間范圍內商品住宅的供給量相應的減少，價格成本上升，當土地供應量過大，在一定時間市場上，商品住宅的供應量增大，價格成本下降，這樣將造成國土資源流失，土地資源沒有得到最大的效益，因此政府相關部門應當合理規劃，合理制定土地的供應量，使得商品住宅的供應量符合市場需求。

（2）市場預期：當開發商對市場情況預期較好時會加大投資、加大開發力度，提高商品住在的供給量，在未來市場預期不理想的情況下，開發商會減少投資、減小開發力度，甚至會惜盤捂盤，從而使得商品住宅供應量減少。

（3）獲利能力：開發商和其他商品供應者一樣，受利益的驅使下對商品住宅進行開發，當開發商所開發的商品住宅價格比其成本高時才能獲利，并且當利潤率高于或者等于最低獲利能力時，開發商才會繼續投資繼續提供商品住宅。

（4）稅收政策因素：稅收、信貸政策、政府相應政策的變化會影響商品住宅的供應，稅收直接影響著商品住宅的成本，信貸直接影響著開發商的融資能力，相應制度政策的實施也影響著開發商的開發與投資，因此稅收政策因素對商品住宅的供應有非常重要的影響。

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參考文獻.

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And Economics， 2002， 24:119-142.

［2］ 王金明、高鐵梅，我國房地產價格的影響因素及其合理性研究.

［3］ 建設部課題組，住房、住房制度改革和房地產市場專題研究［M］，北京：建筑工業出版社，2007年12月.

［4］ 曲聞.影響我國房地產價格的宏觀經濟因素實證分析［J］.價格月刊，2006年第9期

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［文章編號］.1619-2737（2012）08-28-001.

［作者簡介］. .馬曉娜（1986-），女，籍貫：新疆伊犁人，學歷：碩士研究生，工作單位：烏魯木齊市政府投資工程建設管理中心，方向為投資決策與評估。.