房地產投資項目風險管理探討

【摘要】房地產業是從事房地產開發、經營、管理和服務的產業群體，是一個具有內在整體性的社會產業，它包括土地的開發經營，房屋的綜合開發、買賣、租賃、信托、維修、裝飾、綜合服務，以及以房地產為依托進行的多種經營管理。地產投資為企業帶來較高的經濟利益的同時，也可能使企業遭受險。由于地產投資是一項充滿風險的投資活動。因此在進行地產投資項目評估之前就應該對地產投資項目進行不確定性分析，將風險降到最低。基于此，筆者對地產投資的風險進行了簡要分析，供同行參考借鑒。

【關鍵詞】投資風險；企業投資；控制措施

0.概述

房地產開發投資，是指企業的業主運用科學的理論與方法，依據社會與市場的需要及企業的主客觀條件，在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或銷售、出租商品房的行為；對房地產的開發、買賣、租賃、抵押、典當與租售后服務等活動的全過程，予以決策、運籌、組織與協調，以保證動態地最優化地實現企業的總目標.地產投資形式多種多樣，房地產開發企業所進行的房地產開發是人們最熟悉的一種類型；為了出租經營而購買住宅或辦公樓也是相當普遍的地產投資類型；將資金委托給信托投資公司用以購買或開發房地產也是地產投資；企業建造工廠、學校建設校舍、政府修建水庫等等，都屬于地產投資。

1.風險概算

1.1客觀風險性

房地產項目投資過程主要包括獲取土地使用權，規劃設計與方案報批，簽署有關合作協議，施工建設與竣工驗收市場營銷與物業管理。風險存在于客觀事件發展變化的整個過程中，地產投資也不例外，由于地產投資占用資金多，資金周轉期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風險因素也將增多。加上房地產資產的低流動性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金不能按期收回，企業就會陷于被動，甚至債息負擔沉重，導致破產倒閉。例如在工程成本層面房地產是這樣計算的：承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用（約為10%）：以上各項之和×10%=90～180元/平方米；上交國家各種稅費（總造價3.3～3.5%）：33～70元/平方米，高檔的可能高達100元/平方米。沒有算精裝修，一般造價約為1000～2000元/平方米，高檔小區可達3500元以上。再加設計費和監理費、土地費、廣告、策劃、銷售代理費等等成本加起來也算是造成目前高房價的幾個因素。由于房地產物業本身的特點和地產投資的特點，市場的不同的風險因素，導致風險呈現多樣性和相互的關聯性。而風險因素反映在投資過程中，在時間上、地域上、投資結果上呈現出不確定性，不確定因素本身的變動程度和影響能力決定了項目風險的不確性。由于人們對自然力失去控制或自然本身發生異常而造成損失的可能性，如地震、洪水、風暴、雷電、海嘯、旋風等。這類風險出現的機會較低，但是一旦出現，造成的危害相當嚴重，輕則增加成本、延長工期，重則導致投資的徹底損失。對于這些危害的防范，開發商一般可采用投保的方式來減少或避免損失。但是，投保之前，如果能對該地區的環境條件、天文資料、地質地貌、氣候條件等做一定的了解分析，可以減少投保成本，從而增加投資收益。

1.2不確定性

任何市場的供給予需求都是動態的和不確定的，這種房動態的不確定性決定市場中的經營者收入的不確定性，地產市場中的經營者所承擔的這種風險比其它市場要大些，因為房地產商品的價值受供求影響的幅度很大。只有對房地產供求關系做出客觀的判斷并進行科學的預測，把握房地產市場供求變化的客觀規律，有可能避免該風險才的發生。市場競爭風險是指由于房地產市場上同類樓盤供市場營銷競爭激烈，終給房地產企業帶來的推最給過多，廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現主要是由于開發者對市場調查分析不足所引起的，對市場把握是能力的不足，在企業提價的“時滯”上，特別是在高通貨膨脹期。購買力也會影響消費者，在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產企業的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。由于房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的，這就決定了投資在房地產上的資金流動性差、變現能力弱。其次，由于房地產價值量大、占用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性，即房地產企業在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投收益，所以給房地產企業帶來了變現收益上的不確定性。

1.3企業自身風險產生的主要原因

（1）購房者因種種原因未能在約定的期限內支付購房款。

（2）企業運用財務杠桿，大量使用貸款，實施負債經營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能。國八條后部分房地產企業經營性現金流出現大幅下降，住房限購措施加上更高的抵押貸款利率，而多數開發商95%的現金流都來自于住房銷售，不少人開始擔心房地產商能否抵御住本次樓市的銷量“寒冬”。

1.4政策風險

2008年伴隨著全球金融危機蔓延世界各地，中國采取救市措施，但增發絕大部分資金未落到實體經濟行業，導致實體經濟萎縮，而房地長行業迅速催漲，并在房地產行業集中了大量閑置資金，房產價格持續走高，導致社會財富分配不均，使大部分人喪失購買房屋的能力，造成房地產市場的極大風險；國家在這種情況下出臺“國八條”和“國十條”調控房價繼續走高趨勢，相信房價將會積極回歸合理價位，同時是消費者和生產經營者同事獲利，使房地產市場向著健康穩定的方向發展。2012年1月份，上市房企銷售業績普遍下滑，各地樓市庫存量不斷攀升。全國70個大中城市房價環比全線停漲，購房者“出手不甘心、不出手擔心”的觀望和焦慮情緒加重，但開發商都在蕭條的市場中苦苦掙扎，仍在采取延緩開盤節奏等方式博弈政策調控放松。有關專家認為，調控政策仍將嚴格執行，打破市場僵局關鍵在于房企“降價”，促使房價合理回歸。由于人文社會環境因素的變化對房地產市場的影響，會給從事房地產商品生產和經營的企業帶來損失的可能性。其主要包括，社會的、政治的、經濟的、自然的、技術的、城市規劃風險、區域發展風險、公眾干預風險和治安風險。社會風險具體則是指由于國家的政治、經濟因素的變動，引起的房地產需求及價格的漲跌而造成的風險。當國家政治形勢穩定經濟發展處于高潮時期時，房地產價格上漲；當各種政治風波出現和經濟處于衰退期時，房地產需求下降和房地產價格下跌。

2.結語

隨著近幾年國民經濟的快速增長地產市場也呈現出良好房的發展態勢，地產業已成為國民經濟中重要支柱產業之一，極大地推動了我國經濟的發展，房地產項目投資是不錯的投資方向，但近年來我國房地產市場出現炒作非常嚴重，房地產市場用作不規范，由于房地產本身具有的風險性和現在國家對房地產市場的調控布局，使得地產投資風險更大，因此現階段中國房地產積極發展是不爭（下轉第386頁）（上接第361頁）的事實，但房地產市場也在積極的調控。 [科]

【參考文獻】

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