企業價值評估中房地產稅務問題的處理思路探析

【摘要】資產基礎法是企業價值評估的一種常用方法，隨著近年來房地產市場的快速升溫，企業擁有的房地產在資產評估中大幅增值已是一個非常普遍的現象，但對于房地產增值帶來的增值稅、所得稅等稅收是否要在評估時進行處理一直是評估業界爭論較多的問題，本文擬就此問題從評估理論和案例實踐角度進行剖析，與同行商榷。

目前大多數評估機構在評估報告的特別事項說明中常有“本報告中一般未考慮評估增減值所引起的稅負問題，委托方在使用本報告時，應當仔細考慮稅負問題并按照國家有關規定處理”的語句，以此來規避評估中各類資產評估增減值的稅務處理問題。但由于近年來隨著房地產市場的升溫，大部分企業擁有的房地產在評估時均有較大幅度的增值，對于該部分增值，如果還是和以往一樣不考慮稅負問題，往往會對企業價值的判斷帶來較大幅度的偏差。筆者認為，無論從理論還是案例實踐來分析，在使用資產基礎法評估企業價值時，涉及房地產增值的稅務問題應納入到評估考慮范疇中。

一、從評估理論角度分析是否應考慮房地產增值帶來的稅收問題

企業價值評估中的資產基礎法即成本法，是指在合理評估企業各項資產和負債價值的基礎上確定評估對象價值的評估思路。成本法是從成本的角度來衡量資產的價值。根據替代性原則，在進行資產交易時，購買者所愿意支付的價格不會超過按市場標準重新購置或構建該項資產所付出的成本。如果被評估資產已經使用過，則應該從重置成本中扣減使用過程中的自然磨損、技術進步或外部經濟環境導致的各種貶值。因此，成本法是通過估算被評估資產的重置成本和資產實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值，將重置成本扣減各種貶值作為資產評估價值的一種方法。

由此可知，在使用資產基礎法評估企業價值時，企業擁有的房地產的評估價值應與購買者該時點在市場上購買該資產所付出的成本相同。購買者所付出的成本不僅包含了購買者在該時點實際支付的對價，還應包括購買者購買了該資產后，在擁有該資產時未來所會發生或可以抵扣的成本。如果一個房產市場價值為1億元，該房產企業賬面成本為2000萬元，那么從理論角度分析：

情形一：假設這是一家以出售房產為主業的房地產開發公司。其從市場上購買該房產所付出的實際成本為1億元的對價及今后在出售房地產時可抵扣的1億元成本（增值稅、營業稅和所得稅的成本計算基礎）的權益；如果購買者是通過購買該企業股權獲得該房產，則購買者對于房產實際付出的對價為1億元成本及未來在出售房地產時可抵扣的2000萬元成本的權益。從付出成本需要對等的要求而言，評估時應考慮將未來獲得的可抵扣的稅收成本權益不同而帶來的差異進行扣減。

情形二：假設這是一家以生產經營為主的公司，該房地產是其生產經營的場所。其從市場上購買該房地產所付出的實際成本為1億元的對價及今后每年可享受的250萬元（假設按40年折舊）房地產折舊稅前成本列支；如果購買者是通過購買該企業股權獲得該房產，則購買者對于房產實際付出的對價為1億元及今后每年可享受的50萬元房地產折舊稅前成本列支。同樣從付出成本需要對等的要求而言，未來折舊稅前成本列支的差異應在評估時得到充分的考慮。

由此，筆者認為從理論角度分析，在企業價值評估中，房地產評估增值所帶來的稅收問題應在評估中得到考慮。

二、從評估案例實踐角度對房地產增值帶來的稅收問題的分析

同樣根據企業經營性質的不同分兩種情形進行分析：

情形一：假設這是一家以開發出售房地產為主業的公司。企業賬面將房地產列入存貨科目，開發成本2000萬元，評估值為1億元，假設企業無其他資產，企業賬面凈資產為2000萬元。如果采用收益現值法評估，則在考慮企業現金流時，企業出售該房產帶來的現金流=房產出售價格-房產出售帶來的各類稅費（如增值稅、營業稅和所得稅），假設這些稅費為3000萬元，則企業出售房產帶來的現金流為5000萬元，在不考慮折現的情況下，企業凈資產為7000萬元。如果我們在資產基礎法中不考慮房產增值帶來的稅收問題，則企業凈資產評估值為1億元。在對房產市場價值認定相同的情況下，兩種方法的評估差異巨大，而這種巨大差異造成的原因顯而易見是由于在資產基礎法中未考慮房產評估增值帶來的稅收問題所致。因此筆者認為，在對以開發出售房地產為主業的企業采用資產基礎法評估其企業價值時，對于房地產增值部分應根據稅法充分考慮其增值稅、營業稅和所得稅等稅收，作為房產評估值的扣減項。

情形二：假設這是一家以生產經營為主的公司，該房地產是其生產經營的場所，在企業房產賬面成本為2000萬元的情況下，每年房產折舊為50萬元，因稅前抵扣而少繳納的所得稅為7.5萬元（按25%的所得稅計）；在購買者從市場上購買該房產的情況下，每年房產折舊為250萬元，因稅前抵扣而少繳納的所得稅為62.5萬元。兩者相比，每年的現金流差異為55萬元，在采用收益現值法估值時，該部分差異將導致企業價值評估結果存在較大差異，顯然是購買實際價值1億元但賬面成本2000萬元的房產比從市場直接購買1億元成本的房產每年因稅收抵扣問題而實際流出的現金要多，由此使得該情況下企業評估值降低，我們也可以得出這樣的結論——房地產增值所帶來的稅收問題在收益現值法中得到了充分的考慮。但是，在資產基礎法中，若忽視該問題，則會導致在購買賬面成本2000萬元的房產和購買賬面成本1億元的房產（實際市場價為1億元）時評估出的企業價值相同這一與實際情況明顯不符的結論。所以，筆者認為，在以一般生產經營為主的公司中，對于房地產增值部分應考慮將其導致的未來每年所得稅抵扣差異進行折現后，作為房產評估值的扣減項。在本案例中，應將未來每年55萬元的現金流差異折現后的值作為房地產評估值的扣減項。

以上是筆者從理論和實踐案例角度，在資產基礎法評估企業價值時，對于房地產增值部分帶來的稅收問題應如何處理的一點思考，希望與廣大評估師同行進行探討。

（作者單位：上海東洲資產評估有限公司）