中小型房地產企業融資現狀與解決辦法

摘要：自2008年以來，包括席卷日本、美國的資產危機、次貸倒閉潮、房產倒閉潮也波及到中國的敏感神經，受此影響中國經濟也出現嚴重低迷，雖然政府投入重金救市，投入大量資金往基礎建設投資，但并不見實際性的成效，房產公司雖然得到一些茍延殘喘的機會，但是整體效益仍不樂觀。

關鍵詞：房地產 融資 宏觀調控

央行年內第二次下調存款準備金率0.5個百分點，從2012年5月18日開始執行， 引起了不少企業尤其中小企業的關注，企業希望表示這將進一步緩解融資難的問題，但是房產專家預測：“目前房地產還是屬于調控行業，所以資金流向還是會保持謹慎。”這樣，房產行業融資難的問題暫時仍難得到解決。

自2008年以來，包括席卷日本、美國的次貸危機、銀行倒閉潮、房產倒閉潮也波及到中國的敏感神經，受此影響中國經濟也出現嚴重低迷，雖然政府投入重金救市，投入大量資金往基礎建設投資，但并不見實際性的成效，房產公司雖然得到一些茍延殘喘的機會，但是整體效益仍不樂觀。

政府的嚴厲調控下，房地產企業資金鏈緊張已是不爭的事實。如何突破這個問題，各公司也是各盡所能，但是結果是，每天都有報道某房企因為資金斷裂而轉型或者直接倒閉，老版跑路的新聞，而且愈演愈烈，甚至在某些地方出現了中小房企倒閉潮，房產中介更是關門歇業或者轉租者無數，房產倒閉潮也是市場優勝劣汰，兼并整合的過程，任何市場的萎縮和發展都具有兩面性。

房產政策調控對房企尤其中小型房企帶來很大的沖擊，各大銀行對房地產開發貸款更是愈加謹慎。尤其對中小房企，這樣的問題直接導致這些房企進入一個被動的怪圈，由于融資困難所開工的項目就會半途而費。加上地價、物價、包括人力成本的上升導致眾多房產公司舉步維艱，調控到底何去何從，所以是否或者怎么能堅持下去，是他們考慮的頭等大事。所以房企為了快速回籠資金，不得不以保本銷售，甚至還以成本價以下銷售，即虧本銷售。即使這樣都很難保證銷售效果。房企為了生存，只能委曲求全，飲鹽水而度日，靠所謂的房地產私募基金（民間借貸）入股投資，但是由于成本極高。私募基金是變了一種可怕的高利貸，也就讓自身的發展進入了死胡同。據統計，在目前的房企的售項目中，引入私募資金者多達70%，在某地民間借貸平均利率達到年利率24.4%，接近正常貸款利率的4倍，個別房棄企甚至負擔高達年利率170%，于是超高的利息壓力，加上越來越高的建筑成本壓力等讓房企舉步維艱，不得已，會有些房企老板鋌而走險，但也只能這樣獲得企業的發展與生存。

盡管如此，中小型房產還有其他辦法解決融資問題：

一、普通房地產開發商遭遇信貸寒冬，銀行已將房地產視為高風險領域。2010年11月，中國銀監會發布《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》，進一步規范信托公司房地產信托的風險控制能力，不少信托公司暫停了產品發行計劃。但開發商仍是積極接觸信托公司，承諾給信托公司的利潤率超過10%，這是個不小的數字，甚至有的房產公司為了保障公司項目的順利進行，給信托公司的利率能達到20-30%，這顯然加重了本來就不景氣的房企的負擔和壓力，也加大了經營風險。當然信托公司也會非常謹慎，以保障自己是否能真正的從房企獲得利益。

目前，信托是房地產公司除了貸款和民間借貸之外最可靠的一種融資方式。原因是第一，房地產信托業本身就占部分信托公司相當大的業務比重，并且也是信托公司投資回報率率也最高的。第二，站在房產公司的角度看，實在找不到

二、債權融資，發行企業債券，企業債券的發行必須符合相應的法律法規，必須達到相應的標準;同時企業發行的債券能否有效籌措到相應的資金，終究還是取決于企業償還能力，歷年的盈利能力以及企業的名譽，并且其發行成本很高，對于很多房地產企業來說都不是一種有效的籌資方式。即投資者以購買企業債券的形式將資金投入房地產企業，進行房地產開發，收取利息，這樣投資者不承擔經營風險。但法律上的障礙是，國家政策不允許企業之間進行資金拆借，只有自然人向企業貸款是合法的，但一方面自然人經濟實力有限，另一方面，企業吸收自然人投資，有時國家認為是非法集資，有可能出現法律風險。

三、股權融資，即投資者以股權增資形式將資金投入房地產開發企業房地產開發。持有房地產公司股權，按股權分紅形式取得投資收益。股權融資的好處是，不支付利息，投資者與公司共同承擔經營風險，如果投資出現虧損，不存在還本付息的壓力。不存在違反金融管理法規而導致違法。

四、建立合伙制企業。找其他有實力的開發商聯合開發，通常情況土地所有制者以土地入股，其價格根據市場價格雙方商議決定，雙方約定好自己的權益，共同開發，共同分成，但是避免的是出現糾紛，否則得不償失。 五、利用海外風險投基金，近年來，我國房地產的發展仍然是熱火朝天，雖然有著政府的強烈打壓，但是并不能阻礙房企投資的決心，很多海外的投資基金十分看好我國房產市場以及對人民幣升值潛力，也開始加緊進入中國市場，對我國房地產業跑馬圈地，并且已經將觸角深入到部分二三線城市，它們或直接利用股份投資我國房地產，或者獨立開發房產項目。海外投資基金的進入不僅為我國房地產市場輸入一定量的量資金，而且給我國房地產以及其他行業帶來新的投融資理念。任何新興事物都具有兩面性，所以單純的利用海外資金，也有著一定的風險，如何回避風險是各房企所關注的重要議題。目前國際政治、經濟環境也直接對國外資本造成一定影響，未來這些不確定因素更是明顯加劇，一些國家之家的政治、經濟以及部分區域的軍事沖突會直接影響到海外資金的退市與否，致使這些海外資金能否成為房企的主要融資渠道成為未知數

總之： 融資實際是一個系統工程，需要全盤考慮，不能單靠某一方面，還要多修煉企業內功，從企業品牌建設，發展規劃，品質管理到售后服務，都要想辦法去得到提升，這樣才能合理利用一切可以利用的資源，從公司的長遠發展考慮，并充分結合當地的金融環境、市場環境、政策環境等，設計出最適合本企業發展融資解決方案。才能有效的促進該企業健康有序的發展。