房地產信托的風險問題探究

摘要：近年來，我國信托業取得了飛速的發展，并逐步成為中國金融業的四大支柱之一。近幾年房地產行業的發展加速，使得房地產信托備受關注，同時，隨著房地產調控的持續深入，房地產信托在滿足房地產建設資金需求的同時，其存在的風險問題也越發凸顯，對其探究具有必要性。

關鍵詞：房地產信托 兌付 風險

一、房地產信托發展現狀

房地產資金信托，即委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業并進行管理和處分的行為。近幾年，房地產發展較快，有更多的融資需求，由于房地產行業時間周期比較長，資金占用量大，利潤回報高的特點，所以需要多種融資渠道，以滿足其對資金的需求，而房地產的調控政策使得其從銀行貸款愈加困難，從而使房地產信托有了發展的空間，并在其中占據了越來越重要的地位。

中國信托業協會公布的數據顯示，截至2012年6月末，房地產信托余額為6751.49億元，占全行業受托資產總規模的12.81%。2012年上半年，房地產信托發行規模為883億元，房地產信托成立規模為716億元。可見，房地產信托的發展非常迅速。

二、房地產信托存在的風險

在房地產業快速發展的同時，房地產信托存在的風險也越來越明顯，2012年其兌付風險逐步受到關注，其存在的風險主要表現為以下幾個方面。

（一）政策風險

房地產信托受政策性的影響較為嚴重，由于房價上漲過快及泡沫的出現，2011年中央政府對房地產行業實施宏觀調控政策，包括房產稅政策，限購政策等的一系列政策的出臺，都對房地產的需求和發展起到了一定的影響，而后銀監會對房地產監管力度的一再加強，房地產信托項目實行逐筆“事前報備”，再逐個監測的措施，都在一定程度上對房地產信托的快速發展起到了限制作用。

（二）市場風險

房地產信托的市場風險也稱系統性風險，是指市場價格的變動如利率風險、匯率風險、通貨膨脹等造成信托財產損失的風險，作為先行行業，其受經濟環境的影響較為敏感；同時，對于房地產行業，土地供應情況、建筑所用材料的價格變動以及消費者的需求等因素都會影響該行業，從而引發房地產信托業務的風險。

（三）信用風險

信用風險也稱為道德風險，是指交易對手（主要是借款人、擔保人等）不履行合約承諾而造成的經濟損失的風險，主要是由各方的信息不對稱導致，由于信托各參與者有不同的利益要求，這樣就可能造成損害其他投資者以使自己利益最大化的行為，同時其約束機制不夠完善，從而導致兌付風險的發生。

（四）流動性風險

流動性風險，也稱兌付風險，是房地產信托面臨的重要風險，其主要指抵押物變現風險，信托財產多為土地、房產、股權等，抵押擔保物主要是土地、房產等固定資產，如果出現融資方無法償付的現象，由于信托公司無法吸收存款，且本身自有資金有限，所以就需要轉讓信托產品或處置抵押物，首先，《信托法》規定，信托產品不能通過公共媒體宣傳，造成其二級市場不活躍，轉讓的成本很高；其次，抵押物是固定資產，處置流程復雜而且時間相對較長，容易造成資金鏈斷裂，加劇流動性風險。

三、房地產信托風險控制建議

房地產信托融資還是有一定的發展空間，因此如何防范其面臨的風險就至關重要。

（一）控制風險，嚴格內部審查

由于房地產項目涉及的資金量比較多，在項目初期就應做好項目的審核工作，首先通過對融資人及擔保人的信用評級和盡職調查進行嚴格的事前控制，通過設定較嚴格的抵押擔保措施、設定各指標底線并適當引入風險轉移措施規避或減少風險，最大限度地做到風險可控。其次，對其后期管理要進行持續的追蹤，包括其評級情況，建設進度，財務狀況等。信托公司應保證風險管理部門和合規部門對項目出具獨立意見。再次，信托公司應聘請評估團隊對項目抵押物等進行合理估價，并聘外部律師為項目的法律風險做出評估。

（二）自主創新，加強人才培養

房地產信托的發展限制引發創新的需求，從資金的募集到項目的選擇多個環節都可實現創新，設計多渠道、多類型的房地產信托產品，以適應市場多元化的需求。為此，信托公司應加大人才培養，針對其產品的多樣性和復雜性，應注重對產品設計人員、風險審核人員、交易人員的培養。設計人員應加強對市場的敏感度，熟知企業運作及經濟環境的變化，通過產品的創新增強競爭力，為投資人提供更廣泛的投資方式，有效的風險審核人員最好是經過專業訓練，具有律所或會計師事務所的從業經驗，并能獨立公正出具風險意見，而交易人員要有快速的反應能力，快速應對交易中出現的變化。

（三）其他措施

房地產信托作為融資類項目，可以多借鑒商業銀行的信貸管理經驗，加強管理，同時，信托公司應加強對凈資本的管理，加大風險資本的計提標準。同時，加強現金流量的控制等。關注政府政策的變化及對市場行情保持高度的靈敏性，以應對系統性風險，降低其風險程度。

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