通脹預期對未來住房價格的影響——基于消費者信心指數的分析

摘 要：以消費者信心指數作為通貨膨脹預期指標，以中國1999—2010年住房市場月度數據為樣本，實證檢驗通貨膨脹預期對未來住房價格的影響。實證檢驗結果表明，通貨膨脹預期會導致住房價格上漲，即生產者和消費者對通貨膨脹預期將推動住房價格的不斷上漲，因此，穩定通貨膨脹預期對于穩定住房價格具有十分重要的作用。

關鍵詞：通脹預期；住房價格；消費者信心指數

中圖分類號：F822 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）10-0009-03

引言

住房價格與人民的生活密切相關，從帶動國民經濟發展以及滿足人民群眾基本住房需求的角度來看，住房價格的變動和發展趨勢都是至關重要的。近年來，由于物價水平全面上升，尤其是住房價格的大幅度上漲，加劇了人們對房地產市場的擔憂，最終導致了人們對未來通貨膨脹及住房價格的高預期。因此，本文基于消費者信心指數的分析，研究消費者預期對未來住房價格的影響，為防止房地產泡沫，制定宏觀調控政策提供理論依據和經驗支持。

西方發達國家房地產業發展歷史較長，在住房價格理論的研究方面，較中國更為全面。例如，Muellbauer Murphy（1997）對1957—1994年英國住房價格波動的研究發現，除了金融自由化，實際利率和收入預期也是房價波動的重要原因。Anari Kolari（2002）利用自回歸分布滯后模型和遞歸回歸模型研究通貨膨脹對住宅價格的長期影響。Kontnonikas Montagnoli（2002）估計了房價對總需求和通貨膨脹的影響，發現房價對于總需求具有重要影響，并且住房價格波動與未來的消費價格膨脹之間具有高度的正相關性。QuanTitman（1999）、Filardo（2000）、Goodhart（2000）等學者通過理論和實證研究證明二者的相關關系，并指出房地產價格有助于對未來消費物價的預期。

國內直接研究預期影響住房價格的文獻資料很少，但在分析資產價格波動的宏觀經濟影響過程中不可避免的分析到預期與資產價格之間的相互作用。錢小安（1998）提出隨著資產總量的膨脹，資產價格與商品價格的相關性不斷增強，這是中國較早的關于資產價格和普通商品物價關系的論斷。王維安等（2005）的實證研究發現房地產預期收益率與通貨膨脹預期之間存在穩定的函數關系。周京奎（2005）構建了適合中國的房地產投機理論模型，通過實證分析，認為投機行為是推動房價上漲的一個重要因素。還有一些學者，如王玉寶（2005）、汪衡（2005）等人通過加入資產價格因素，構造諸如金融市場指數或貨幣指數等來研究未來通貨膨脹率的變化，從而證明資產價格波動對未來通貨膨脹具有良好的預測功能。

綜上所述，通過對已有文獻研究，這為進一步研討房地產價格奠定了良好的基礎。然而，現有文獻主要從房地產的實物資產屬性和金融資產屬性進行深入研究，揭示資產價格波動對通貨膨脹等宏觀經濟變量的影響渠道和機制。為此，本文將基于消費者信心指數這一經濟指標，結合住房市場中的供求關系理論，對未來住房價格進行實證分析，從而檢驗通脹預期如何影響未來住房價格。

一、理論分析與研究假設

通脹預期往往比通脹本身更可怕，而心理預期是影響通貨膨脹的主要非經濟因素，起著推波助瀾的作用。消費者和生產者對通貨膨脹的預期而所作出投機行為，會使得住房市場的供求關系失衡，從而使住房價格的持續上漲，最終產生房地產價格泡沫。而在泡沫破滅的時候，會對金融行業產生嚴重危害，甚至可能導致金融危機，美國的2008年次貸危機以及由此引起的全球性金融危機就是例證。同時，通脹預期可能引發、加劇經濟波動，引起人們內心恐慌，影響城鄉居民、特別是中低收入居民的正常生活，威脅市場穩定和社會和諧。這是因為不同地區、不同群體的風險承受能力不同，人們對物價上漲的容忍度也有結構性差異。回顧歷史，1987年夏天出現的搶購商品潮，2007年的股票市場瘋漲和房地產價格的大幅上揚，都是通脹預期推動價格飆升的具體案例。

通脹預期是指經濟行為者對未來通貨膨脹水平的一種估計或推斷。目前，衡量通脹預期的方法有幾種，對于中國而言，由于利率市場化程度不高等原因，景氣調查數據相對而言能夠更準確地反映通脹預期程度。在中國，國家統計局從1997年12月開始研究編制中國的消費者信心指數，經過幾年的實踐，消費者信心指數已經成為中國經濟景氣指數體系的有機組成部分，也是預測價格走勢的良好指標。消費者信心指數（Consumer Confidence Index，CCI）就是反映消費者信心強弱的指標，是綜合反映并量化消費者對當前經濟形勢評價和對經濟前景、收入預期、物價水平以及消費心理狀態的主觀感受，預測經濟走勢和消費趨向的一個先行指標，是監測經濟周期變化不可缺少的依據。

基于以上分析本文認為，消費者信心是消費者對其家庭收入水平的估價和預期的反映，這種估價和預期建立在消費者對各種制約家庭收入水平因素的主觀認識上。因此，影響消費者信心指數的回落的其中一個重要因素就是消費者對通脹的高預期，通脹預期在一定程度上會干擾市場信號的傳遞并使信號失真，影響消費者和生產者的市場行為，導致住房市場供求關系發生重大變化，同時對實際通脹起著推波助瀾的作用，最終會導致住房價格的上升，所以據此提出假設：消費者信心指數與住房價格負相關。

二、實證檢驗

（一）變量及其度量

首先，根據經濟學的理論，消費是收入的函數。作為影響消費者信心指數變動的因素之一，消費者對通貨膨脹預期回升會抑制消費者的現實消費意愿。故在本模型中，用消費者信心指數CCIt來反映通貨膨脹預期。其次，由于住房是必需品，只要人們手里有足夠的錢就會購買住房，所以，可用居民可支配收入Yt來衡量需求；用當月住宅竣工面積At來衡量供給。此外，考慮貸款利率Rt，由于房地產行業是資金密集型行業，開發資金多依賴抵押貸款和房屋預售款。因此信貸和利率直接影響房地產開發供給數量及開發成本。其他因素， 暫不考慮。

（二）經濟計量模型

明確所有變量的定義后，本文設計住房價格函數的計量模型用于檢驗假設：

Pt = α0 + α1CCIt+ α2Yt + α3At + α4Rt + u

模型中因變量為住房價格Pt，自變量分別為消費者信心指數CCIt、居民可支配收入Yt、住宅竣工面積At及貸款利率Rt。α1為消費者信心指數對房價的影響，α2為需求量對房價的影響，α3為供給量對房價的影響，α4為貸款利率對房價的滯后影響效果，u為剩余殘差，E（u）=0且與其他變量無關。

（三）樣本

本文選取的樣本是中國1999—2010年住房市場月度數據。消費者信心指數和居民可支配收入來自國家統計局；住房價格和住宅竣工面積來自中經網；貸款利率來自中國人民銀行網站，對于利率調整的月份，采用加權平均的方法計算該月的貸款利率。住房價格的單位為元/平方米，居民可支配收入為元，住宅竣工面積單位為萬平方米。

（四）描述性分析

回歸模型中變量的描述性統計結果（如表1所示）?？梢?，在1999—2010年間住房價格最高到達了5 508.01元/平方米，是最低房價1 694.04元/平方米的2倍多，所以房價在這十二年間波動相對較大。

（五）相關性分析

相關關系矩陣中，各自變量之間的相關系數都小于0.5，說明本文模型存在多重共線性的可能性較小。

（六）回歸分析

表3 多元回歸結果

注：*表示p<0.05；**表示p<0.01；***表示p<0.001。

從表3可以看出，調整后的判定系數為0.871，說明其擬和優度較好；F在0.01的水平上顯著，更好的通過了方程顯著性檢驗。消費者信心指數的回歸系數為-19.859，在5%的水平上顯著。在控制變量中，居民可支配收入對住房價格有正的貢獻并且在1%的水平上顯著， 當月住宅竣工面積對住房價格的負影響作用但不顯著， 滿足供求關系理論， 與預期相一致；貸款利率對住房價格有負的貢獻但不顯著。

因此，從回歸結果（表3）中可建立多元線性回歸方程：Pt =

2851.227 -19.859CCIt+ 2.329Yt -0.012At-11.035Rt

故消費者信心指數與住房價格成負相關，由于t=-1.999，可以得出消費者信心指數與住房價格之間在95%的置信水平上顯著相關。因此，本文的回歸結果能有效支持“消費者信心指數與住房價格負相關”的假設，說明在中國消費者信心指數在一定程度上對住房價格有影響，即消費者對未來通貨膨脹的預期對住房價格有一定程度的影響。

結論及建議

基于消費者信心指數這一景氣調查數據，本文通過理論分析和實證檢驗，可以得出通貨膨脹預期在一定程度上會促使住房價格的上漲的結論。

從通脹環境來看，通脹預期的逐步增強，會支撐房價更大幅度的上漲。一是出于對過去幾年寬松貨幣政策的負面效應和未來經濟回暖后可能出現的經濟過熱的擔憂，市場上出現了一定程度的通貨膨脹預期，而抵御通脹能力最強的資產是房產，人們會大量購買房屋資產以抵消可能發生的通貨膨脹；二是實體經濟產能過剩的投資渠道缺乏是客觀現實，大量的企業和個人資金進入樓市尋求保值增值，也將繼續推高房價；三是在經濟尚未完全企穩，政府未及時收縮流動性以及通脹尚未惡化的情況下，房產仍然是較好的投資標的，而通脹預期則預示房價會上漲。

所以想要更好地穩定住房價格，必須合理地管理通脹預期。然而，在現實中，通脹預期與現實的通脹還不是一回事，但通脹預期通過不斷積累可以促使通脹發生，而且通脹預期帶來的行為將加劇通脹的壓力。本文認為，目前可以從以下幾個方面管理、引導和化解通脹預期：一是刺激經濟的政策措施要充分認識到經濟運行的周期性規律，不能操之過急，避免經濟回升過急，從而引發通脹。二是加強貨幣量的調控，有效引導通脹預期。央行可以采取適當的貨幣政策和金融手段，收緊市場資金流動性，控制住房借貸資金的利率和數額，提高首付金額，增加投機性購房的成本，降低投機性購房的需求。三是在行政、制度方面可做一些調整。如建立健全價格監測、預測預警系統，及時發布相關價格信息，正確引導消費者預期。四是加強民間非理性通脹預期的引導和化解。加強居民投資教育，引導居民合理投資消費，避免居民盲目跟風投資，造成市場價格不合理的上漲。五是加強對國際熱錢的監管，防止資產價格的大起大落，從而避免誘發通脹。

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The Impact of Inflation Expectations on Housing Price——Based on the Economic

Indicator of Consumer Confidence Index

QIU Kun

（Shanghai University，Shanghai 200444，China）

Abstract:Based on the economic indicator of Consumer Confidence Index，this paper prognosticates and analyzes the impact of inflation expectations on housing price and presents a housing prices and multivariate regression model for scientific analysis with the sample of 1999—2010 housing market monthly data in China.Study found that inflation expectations can result in rise of housing prices，namely producers’ and consumers’ of inflation expectations，will intensively promote the imbalances of real estate market supply and demand and cause the rising housing prices.

Key words：inflation expectations;housing price;consumer confidence index

[責任編輯 吳高君]