懷化市房地產發展問題及對策研究

摘 要：房地產業在國民經濟體系中處于先導性、基礎性、支柱性產業的地位。近年來，懷化市房地產發展速度較快，對地區經濟發展的貢獻越來越大，但其發展過程中也存在：房價上漲過快、供應結構不合理、市場監管不力等諸多問題，亟待解決。對懷化市房地產市場投資發展現狀進行了分析，并針對存在的問題提出了相關對策建議。

關鍵詞：懷化市；房地產發展現狀；問題；對策

中圖分類號：F293 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）10-0148-03

自1998年，中國實行住房分配貨幣化改革以來，房地產取得了長足發展，并已成為國民經濟的支柱產業，對經濟社會發展起到了重要的推動作用。

近幾年來，懷化市房地產發展迅速，房地產開發投資保持高位增長，并成為國民經濟新的增長點。隨著湖南省委、省政府提出的“大湘西地區開發”戰略、懷化市委、市政府提出的“構筑商貿物流中心，建設生態宜居城市”戰略、“大懷化發展”戰略及近期國務院出臺的《武陵山片區區域發展與扶貧攻堅規劃（2011—2020年）》等重大戰略、規劃的逐步實施，懷化市房地產將迎來投資發展的高潮期，發展潛力和空間巨大。

一、懷化市房地產發展現狀

1.房地產開發投資快速增長。懷化市房地產起步較晚，但發展速度快。2005年以來，懷化市房地產正式步入發展的快車道，房地產開發投資規模逐年增大。雖受到國際金融危機的一定影響，但房地產投資仍保持了平穩增長的良好發展態勢，特別是2006年、2009年、2010年房地產投資額分別達到12.5億、33.29億、44.73億，增長率分別為38.5%、57.5%、34.4%。同時，房地產的發展有力推動了懷化市城市建設步伐，城市品位不斷提升，城鎮化率由2005年的25.5%提升至2010年的36.1%。

2.商品房銷售持續增長。近年來，隨著懷化市經濟社會的快速發展，城市擴容提質進程的加快，城鎮居民收入水平的提高及居民改善性住房需求的釋放，推動了懷化市房地產的投資發展，商品房建設規模不斷擴大，且商品房市場呈現出供需兩旺的局面。據統計，2010年全市房屋施工面積達672.62萬m2，房屋竣工面積180.14萬m2，同比分別增長36.3%、73.3%；銷售面積402.86萬m2，同比增長66.46%，銷售金額72.86億元，同比增長123.91%。保障房建設也取得了跨越式發展。截至2010年底，全市累計建成廉租住房91.03萬m2，累計解決廉租住房保障戶28 744戶。城鎮居民的居住條件大幅改善。目前，懷化市城鎮居民人均住房面積增加到33.5m2，高出全省人均住房面積3.4m2。

3.房地產投資對經濟增長的拉動作用日益增強。“十一五”以來，在國家“把住宅建設培育成新的經濟增長點”的政策驅動下，懷化市房地產發展提速，并成為拉動全市經濟增長的重要驅動力。同時，房地產業的發展帶動了金融、建筑建材、機械、家電、家具、五金、裝飾、商貿、物流等多個相關產業和行業的發展。據統計，2010年懷化市完成房地產開發投資44.73億元，占固定資產投資額的11.71%和GDP總量的6.63%，占第三產業增加值的14.5%，帶動相關產業增加值63.34億元，拉動GDP增長2個百分點以上。此外，房地產業的發展提供了大量的就業崗位，這對緩解社會就業壓力，保持經濟穩步增長起到了重要作用。

4.房地產市場服務體系初步建立。（1）房地產開發企業快速增加。2005年以來，懷化市房地產開發企業逐年增加，現已達到179家，企業數量的增加及規模的不斷擴大，有效促進了房地產開發市場的發展和規范。（2）中介服務企業穩步發展。資產評估、咨詢、經紀代理等中介服務企業發展較快，現已發展到42家，房地產一、二級市場初步建立。（3）物業服務不斷完善。全市物業服務企業由2005年的32家發展到現在的102家，物業服務水平不斷提高。

二、懷化市房地產發展存在的主要問題

1.房價上漲過快。隨著懷化市房地產投資開發的持續升溫，房價在不斷攀升。房價上漲因素主要表現在三個方面：（1）行業成本上升，主要是：勞動力、建筑材料成本和拆遷成本增加。（2）土地成本上升。（3）房屋建筑檔次的提升。據統計，2010年懷化城區商品房住宅均價為1 976元/m2，增長13.82%，其中高層住宅均價為2 255元/m2、多層為1 883元/m2。如以懷化城區居民單戶（按3人計算）年可支配收入為3.7左右，購買一套房（按100m2，1 976元/m2計算）在20萬左右，房價收入比約為5.4，處于合理房價收入比4~6的臨界點附近，而實際上城區局部房價收入比已超出了合理范圍，大多居民購房壓力較大，同時，超前消費現象也比較突出，一定程度上抑制了房地產的投資發展。

2.房地產市場供應結構不合理。（1）商品房供應結構失衡。第一，住宅與非住宅的結構比例失調。非住宅過剩，空置率較高，特別是商業用房（專業市場同質化嚴重）總量上嚴重過剩。第二，高檔住宅、別墅供給量較大，普通商品住宅供給量小，且商品住宅開發戶型偏大。第三，經濟適用房、廉租房建設相對不足。（2）二手房市場發展緩慢、交投不活躍。（3）房屋租賃市場不完善，居民主要是通過購買商品房解決居住問題。

3.房地產企業整體實力弱。目前，懷化市有房地產企業179家，其中，一級資質企業1家、二級資質12家、三級資質118家、四級資質48家。企業數量較多，資質水平偏低，處于“小、散、弱”的發展水平，且企業自有資金少，主要依賴于銀行貸款，市場抗風險能力不強。

4.房地產市場缺少有效監管。懷化市房地產市場借資質開發、無資質開發、私下開發等非法開發、變相開發的現象較多，缺少有效監管和完善的市場運行機制，這不利于房地產市場的公平競爭，房地產市場秩序有待進一步規范。

5.房地產市場風險加劇。房地產業屬資金密集型產業，資金需求量大。自2010年下半年以來，國家加大了對房地產業的調控力度，實行緊縮性貨幣政策，各商業銀行提高了房地產放貸門檻，使得懷化市房地產企業通過銀行融資的難度進一步加大，部分企業面臨資金斷裂的風險，民間融資現象較多。同時，貸款利率的提高，也增加了房地產企業融資成本和經營風險，這無疑加劇了房地產市場的投資風險和金融機構的信貸風險。

三、引導懷化市房地產發展的對策及建議

1.加強市場調控，抑制房價過快上漲。（1）轉變政府職能，實現從房地產市場經營者向監管者轉變。（2）進一步規范土地市場管理、完善土地收購儲備供應制度，合理調控土地供給價格，促進房地產市場健康發展。主要包括：第一，完善城市建設規劃，合理、節約使用土地資源，優化土地資源配置。第二，建立和完善土地市場配套。包括：土地使用權交易市場、土地中介服務市場、土地開發市場等。第三，合理規劃各類房地產用地的布局和比例，保證土地使用結構的合理性。第四，完善土地“招、拍、掛”制度，堅決抑制居住用地出讓價格非理性上漲和過快上漲。第五，加強土地出讓的動態管理，加大土地執法力度。（3）簡化房地產開發項目審批手續、費用，降低建設成本。（4）加強房地產市場價格監管，打擊哄抬房價、價格欺詐等非法牟利行為，規范房地產市場秩序。

2.優化商品房供應結構，引導合理消費。（1）嚴格控制住宅與非住宅項目開發的建設比例，盤活和消化非住宅項目存量。（2）重點發展中低價位、中小套型普通商品住房。（3）倡導正確、健康的消費、投資理念，引導居民梯度消費、理性購房。（4）加大經濟適用房和廉租房投入建設力度，增加保障性住房的有效供給，充分滿足中低收入家庭住房需求。（5）進一步完善房地產二、三級市場。繼續完善住房一級市場，搞活住房二、三級市場和租賃市場，發揮存量和增量住房聯動效應，刺激和擴大居民住房的有效需求。

3.強化市場競爭，提升房地產企業整體競爭力。（1）進一步開放房地產市場，引進戰略投資者，強化市場競爭，實行優勝劣汰，優化房地產企業結構。（2）鼓勵房地產企業通過兼并、收購和重組等方式，提高資質水平和綜合實力，走集團化、規模化發展道路。（3）加強行業協會指導。積極發展房地產行業協會的指導作用，幫助企業提高市場競爭力、抗風險能力和應對房地產形勢變化的能力。（4）以地方政府為主導，搭建銀企溝通平臺，協調解決房地產企業融資問題。

4.加強房地產信貸管理，防范信貸風險。（1）商業銀行要重點加強對房地產開發貸款、土地儲備貸款的跟蹤管理，防范信貸風險。（2）實行差別化信貸政策。（3）進一步優化房地產信貸結構，加大對經濟適用房、廉租房建設等“民生工程”的信貸支持力度。（4）完善個人和企業住房貸款信用體系，從源頭上控制信貸風險。（5）提高預警能力。商業銀行要廣泛搜集房地產市場信息，建立動態的統計、分析、監控體系，重視房地產市場研究，及時規避風險。

5.加強房地產市場規范和監管力度。（1）建立和完善房地產市場信息系統和預警體系。各職能部門建立聯動機制，加強市場動態監控，適時調整宏觀調控的目標和手段，使房地產市場供求總量保持平衡。（2）加強對新聞媒體和社會輿論的管理和引導，努力維持房地產市場平穩發展。（3）加大規范房地產市場的力度，打擊非法違規開發行為，維護房地產市場公平，同時要整合監管資源，避免多頭執法。（4）加強房地產市場誠信體系建設，懲戒市場失信主體，促進公平競爭和保護消費者合法權益。

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