何千濤：專業(yè)房產(chǎn)投資，坐看潮起潮落

各行各業(yè)都充斥著“業(yè)余選手”和“科班出身”這兩類人士，對(duì)于脈絡(luò)復(fù)雜的房地產(chǎn)行業(yè)來說，“業(yè)余選手”的鬼才靈感與“科班出身”的縝密邏輯相比較，則常常顯得心有余而力不足。早年學(xué)習(xí)建筑學(xué)專業(yè)的何千濤，無疑是地產(chǎn)投資行業(yè)的科班人士，再加上他十幾年的專注投資經(jīng)歷，并于2007年正式成立成都創(chuàng)博房產(chǎn)投資管理有限公司，他儼然已經(jīng)成長(zhǎng)為房地產(chǎn)行業(yè)的投資專家。

建筑設(shè)計(jì)專業(yè)科班出身，為投資房產(chǎn)打下基礎(chǔ)

“我們與別人最大的區(qū)別就是專業(yè)度，市場(chǎng)上很多人就算因?yàn)橥顿Y房產(chǎn)而獲得了20%或者更高的回報(bào)率，在很大程度上只是順應(yīng)了整體市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，不能算是個(gè)人的投資本領(lǐng)?！焙吻f自己公司最大的特點(diǎn)就是專業(yè)度。如果用專業(yè)度來衡量投資房產(chǎn)的人群，普通老百姓一般都是利用業(yè)余時(shí)間踩盤、了解，與何千濤的投資公司在時(shí)間、人力上投入的深度和廣度確實(shí)不能相比，這也注定了他的投資回報(bào)率從來都遠(yuǎn)超市場(chǎng)的一般溢價(jià)水平。

冰凍三尺，非一日之寒，何千濤現(xiàn)如今的專業(yè)水準(zhǔn)，全是從小耳濡目染，并經(jīng)由了長(zhǎng)期的實(shí)戰(zhàn)積累而得。何家一直從事建筑行業(yè)，父親是當(dāng)?shù)刈钤绲母呒?jí)工程師，算得上是建筑世家。何千濤大學(xué)期間也主修建筑學(xué)專業(yè)，這樣早期的知識(shí)積累為他進(jìn)入到房產(chǎn)投資領(lǐng)域起到了非常關(guān)鍵性的作用。在上世紀(jì)末期，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)商品化才剛剛起步，何千濤便敏銳地察覺到了其中蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)，并將個(gè)人的發(fā)展與這種城市化進(jìn)程緊密的結(jié)合在了一起。當(dāng)時(shí)他在成都早期開發(fā)銷售的項(xiàng)目中嘗試購買了一些房產(chǎn)，而在短短2-3年后所產(chǎn)生的回報(bào)率大大超出了自己的預(yù)期。他購買的第一套物業(yè)是上世紀(jì)成都的一個(gè)商鋪，當(dāng)時(shí)以2000元/㎡購入，在后來的幾年內(nèi)，價(jià)格連續(xù)攀升，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到4萬元/㎡。這樣的經(jīng)歷讓何千濤在感到興奮和驚喜的同時(shí)，更促進(jìn)了他進(jìn)一步學(xué)習(xí)總結(jié)投資規(guī)律，久而久之便逐漸形成了自己的投資理念。回憶當(dāng)時(shí)的情形，何千濤對(duì)記者說：“因?yàn)槲冶旧硎菍W(xué)習(xí)建筑學(xué)的，所以對(duì)城市規(guī)劃發(fā)展以及房子價(jià)值本身有很好的判斷，我當(dāng)時(shí)所選的房子在一個(gè)小區(qū)里面，無論是區(qū)位、樓層、戶型還是采光通風(fēng)，基本上全都是最好的，這樣也為以后的升值做了保障。”在何千濤自己購買的房產(chǎn)都成了一匹匹投資黑馬之后，他身邊的朋友也開始找到他，讓他幫他們做投資。無一例外，這些人在何千濤的參謀與策劃下，也都取得了極高的投資回報(bào)率。就這樣，在無數(shù)次的實(shí)戰(zhàn)中，何千濤在成都房產(chǎn)投資圈中建立起了較高的威信，并且形成了相應(yīng)的資金整合能力。

各部門綜合分析，保證投資下手穩(wěn)、準(zhǔn)、狠

有了大量的操作經(jīng)驗(yàn)和資金積累之后，何千濤在2007年正式成立了成都創(chuàng)博房產(chǎn)投資管理有限公司，開始為投資者提供專業(yè)的房產(chǎn)投資咨詢顧問服務(wù)。公司設(shè)立有政策數(shù)據(jù)部、市場(chǎng)調(diào)研信息部、投資客戶部、資產(chǎn)管理部等部門，每個(gè)部門各司其職，形成了一套完善的房產(chǎn)投資服務(wù)體系。政策數(shù)據(jù)部負(fù)責(zé)研究預(yù)測(cè)國(guó)家房地產(chǎn)的政策走向以及房產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律，同時(shí)對(duì)國(guó)土部、建設(shè)部、房地產(chǎn)管理部門等的數(shù)據(jù)進(jìn)行收集分析，并對(duì)土地供應(yīng)、價(jià)格走勢(shì)、一手房和二手房的供應(yīng)量、成交量、成交價(jià)格等做好精準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)分析。市場(chǎng)調(diào)研信息部主要對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查從而篩選出一些優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目?！坝袝r(shí)我們還要作一些深入的專題調(diào)研，如對(duì)歷史上房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較大的區(qū)域包括中國(guó)香港以及日本、美國(guó)等地的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深入研究，從他們已經(jīng)成熟了的地產(chǎn)行業(yè)中借鑒經(jīng)驗(yàn)?！焙吻f。 記者在創(chuàng)博公司的墻上發(fā)現(xiàn)了一些房?jī)r(jià)和政策的分析表格，據(jù)市場(chǎng)調(diào)研部員工介紹，他們每周都會(huì)對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的重要數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)注，以形成整體。而在平時(shí)的調(diào)研過程中，涉及的考察和比較會(huì)更加繁瑣，當(dāng)遇到投資額較大的項(xiàng)目時(shí)，作分析涉及的數(shù)據(jù)表格會(huì)多達(dá)十幾個(gè)。

在實(shí)際的操作過程中，何千濤的房產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)模式靈活多樣，投資客戶部便是這種靈活模式的制定部門。有的時(shí)候，為了打消客戶疑慮，創(chuàng)博公司會(huì)采用“入股合作”的方式與客戶共同投資，并把自有股份作風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。這樣一來，投資房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)按股份辦在投資人名下，有房產(chǎn)證作保障，投資資金完全安全可控。創(chuàng)博公司的辦事效率極高，曾經(jīng)有一個(gè)物業(yè)，從了解項(xiàng)目信息到簽訂合同僅用一天時(shí)間，而一年后投資收益高達(dá)200%，這也成為了創(chuàng)博公司精準(zhǔn)、敏捷的投資特點(diǎn)的最好例證。因?yàn)閷?duì)于他們來說，一個(gè)項(xiàng)目出來，綜合判斷它的區(qū)域整體情況、周邊項(xiàng)目布局以及自身的配套設(shè)施等等方面，很快就能將其價(jià)格定位是否準(zhǔn)確判斷地八九不離十，而從來不會(huì)被樓盤廣告所影響。“像市場(chǎng)上有些項(xiàng)目開盤就一搶而光的情況，大多數(shù)是因?yàn)殚_發(fā)商市場(chǎng)調(diào)查不準(zhǔn)，把價(jià)格定低了。我們?cè)?jīng)遇到過某一個(gè)區(qū)域內(nèi)120㎡的戶型已經(jīng)飽和，最稀缺的是80㎡的，但那家開發(fā)商掌握的情況并不準(zhǔn)確，結(jié)果把80㎡的價(jià)格反而定的偏低，我們當(dāng)即就建議投資客戶對(duì)80㎡的戶型下單！一年之后，買了80㎡房子的客戶都取得了超高的回報(bào)率，而那個(gè)片區(qū)120㎡的戶型則成了滯銷品?！焙吻@樣對(duì)記者說。對(duì)于已經(jīng)敲定投資合作的客戶，資產(chǎn)管理部則會(huì)為他們進(jìn)行房產(chǎn)租賃、招商、物業(yè)管理等的服務(wù)，讓客戶既省心，又能使物業(yè)價(jià)值得到更優(yōu)質(zhì)的提升。憑借著這種精益求精的務(wù)實(shí)精神，創(chuàng)博公司對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀和微觀都有了精準(zhǔn)的把控，使其多年來以來一直運(yùn)營(yíng)良好。

逆市而為，投資房產(chǎn)不走尋常路

建立在強(qiáng)大的市場(chǎng)分析和經(jīng)驗(yàn)借鑒的基礎(chǔ)上，何千濤總能將市場(chǎng)看得很透徹。在2011年底，樓市寒冰的節(jié)點(diǎn)之下，各種“樓市黃金十年已過，房地產(chǎn)輝煌不再”的言論漫天飛舞，但他在評(píng)房網(wǎng)的采訪中堅(jiān)信聲稱，未來3-10年內(nèi)，房產(chǎn)依然是一個(gè)很好的投資項(xiàng)目，并且2012年樓市回暖可期，相關(guān)文章至今有案可查。而今年從春天開始出現(xiàn)的樓市“小陽春”和持續(xù)到7、8月份的小高峰期，都證明了他獨(dú)有的綜合判斷力和眼光。

憑借著這樣的前瞻能力，何千濤在商業(yè)地產(chǎn)投資上也打了漂亮的一戰(zhàn)。在2009-2010年，那時(shí)候大多數(shù)人還在熱衷于住宅投資，他已經(jīng)著手對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行考察，并把投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到了商業(yè)項(xiàng)目上來。當(dāng)2011年商業(yè)地產(chǎn)局面明朗時(shí)，何千濤早已經(jīng)完成了其在商業(yè)地產(chǎn)中的投資布局。“早在2-3年前，我們?cè)谘芯渴袌?chǎng)的時(shí)候，就已經(jīng)預(yù)測(cè)到未來的寫字樓市場(chǎng)不容樂觀，因此我們?cè)跒榭蛻暨x擇投資產(chǎn)品時(shí)，選擇了有價(jià)值的商鋪而規(guī)避了存在滯漲危險(xiǎn)的寫字樓，后來的事實(shí)證明我們是對(duì)的?！焙吻龑?duì)記者說。

在投資商業(yè)地產(chǎn)的過程中，何千濤還常?！耙渣c(diǎn)帶面”，曾經(jīng)在一條街道上先后購買了幾個(gè)商鋪，從而帶動(dòng)這條街道的商業(yè)業(yè)態(tài)品質(zhì)在短短2年內(nèi)大幅提升，租金水平遠(yuǎn)超同區(qū)域的其它街道。對(duì)此，他頗有成就感：“我親自去過其中一條街道，進(jìn)入到一家商鋪后詢問他們對(duì)商鋪的看法，連售貨員都在說：‘這條街是一家投資公司帶動(dòng)起來的，他們買了少量的商鋪后，將整條街的價(jià)值都提升了’?！?/p>

在未來十年內(nèi)，房產(chǎn)行業(yè)依舊是好的投資產(chǎn)品

在記者詢問何千濤關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況時(shí)，他表示，目前市場(chǎng)整體機(jī)會(huì)不是很大，但在局部依然有商機(jī)可捕捉?！艾F(xiàn)在有些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開發(fā)商為了年前收回資金，必須迅速出貨，這樣就為投資客們提供了一些入手的機(jī)會(huì)?！焙吻@樣判斷當(dāng)前的房產(chǎn)投資。而對(duì)于未來更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)，他表示，未來的10年，房地產(chǎn)依舊是投資的好地方，過去十年可能有七年都在漲，那么未來十年可能只是上漲的年限相對(duì)少些，漲幅沒有過去那么猛罷了，但是好的投資機(jī)會(huì)總還是有的。他說：“我們目前對(duì)客戶說的就是，有錢先揣在包包里，等到時(shí)機(jī)成熟，我們會(huì)告訴你們。只要不買股票，讓錢不縮水就好。這也是我們對(duì)客戶的一種負(fù)責(zé)態(tài)度。”

在采訪的過程中，何千濤接了不少個(gè)電話，談話內(nèi)容都與當(dāng)日土地拍賣有關(guān)，經(jīng)記者詢問得知，他是在聯(lián)系土地拍賣的事情。何千濤表示，今年上半年土地流拍較多，正是入手土地的好時(shí)機(jī)，同時(shí)也為客戶找到了資金出處。何千濤的投資公司近幾年來，通過資源的整合，成功參與開發(fā)了兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，均取得了豐厚的收益和回報(bào)。

在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的波浪中，何千濤幾經(jīng)波峰與波谷，在市場(chǎng)一片低迷的情況下敢于出手，在很多人都被商業(yè)項(xiàng)目套牢的時(shí)候卻已經(jīng)提前脫手，他幾進(jìn)幾出，都精準(zhǔn)地把握了投資脈搏，可謂是做到了專業(yè)。

記者手記

在聊天的整個(gè)過程中，何總兩三句話一直離不開“專業(yè)化”這個(gè)詞語，而何總的一身休閑裝扮卻與專業(yè)性似乎有些不搭。他沒有房產(chǎn)專家們的標(biāo)新立異，也沒有房產(chǎn)公司老總們的嚴(yán)謹(jǐn)慎微，他講話的方式隨性大方，流暢自如，并且思路清晰、一針見血。在他身上，大概“專業(yè)性”指的是他的投資眼光。

在工作考察的同時(shí)，何總到訪了國(guó)內(nèi)外的很多城市，國(guó)內(nèi)許多一、二線城市大多去考察過了，中國(guó)香港、澳門以及澳大利亞、美國(guó)等許多國(guó)家、地區(qū)也留下了他的足跡。除了喜歡到各地尋訪他還很喜歡讀書，在辦公桌身后的龐大書架上，各種“房產(chǎn)寶典”應(yīng)有盡有，《香港金融百年》、《房地產(chǎn)百年》……就連公司室外的書架上，也整齊擺放著各種房地產(chǎn)專業(yè)報(bào)刊和雜志，乍一看他的公司，幾乎像一個(gè)小型的房地產(chǎn)圖書館。時(shí)刻充電、保持樂觀，何千濤身上那種積極向上的事業(yè)心態(tài)，是除了“專業(yè)化”之外，令記者印象最深刻的地方。