保利60億重金補倉 央企地產逆市稱“王”

央企保利集團一天獨得兩“地王”。

10月10日，經過100余輪的激烈競拍，備受關注的徐匯區濱江XH129B—02、XH129D—01地塊最終以45億元成交，折合樓板價27055元/平方米，溢價率為42.9%，競得人是保利集團旗下的上海保利建錦房地產有限公司，以及信保（天津）股權投資基金管理有限公司。45億元的成交總價，也讓該地塊成為今年以來上海的總價“地王”；同一天，長沙方面濱江新城B7地塊被保利萬科的聯合體成功競得，成交價總計32.56億元，該地塊總使用權面積約32萬平方米。

有意思的是，今年7月，保利地產剛剛才在北京萬柳地塊的拍賣前意外退出競拍，其公開理由是根據國家對房地產調控政策要求，考慮到北京萬柳地塊的情況，保利決定退出與融創地產的聯合體，不再參與萬柳地塊的拍賣。但時隔不到3個月，保利卻大手筆的拿下兩地“地王”。

10月11日，保利地產董秘黃海在接受《投資者報》記者采訪時表示，當時北京地塊的情況與目前上海地塊不太具可比性，其中樓面價格相差就很大。對于保利來說，更重要的是目前的銷售比較好，在一些土地儲備不足的城市需要補倉。

目前，北京、上海等一線城市的土地仍然是有資金有實力的房產商眼中的香餑餑。易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱表示，一線和二線城市市場風險比較小。一線與二線城市從整體而言，由于龐大的市場需求，以及有限的土地資源，使得房地產市場供不應求明顯。而從房價收入比層面上看一線城市確實偏高，但考慮到其激烈的市場供求矛盾，高房價所帶來的風險仍然是可控的。

綠地保利最后競爭

此次徐匯區濱江XH129B—02、XH129D—01地塊拍賣，共有35家開發商領取了該地塊的標書，最終有4家房企參與了現場競買。這4家房企分別是中海、華潤、保利以及綠地。在現場競買環節前半局，叫價主要在保利和中海之間展開；在報價接近40億元時，中海退出，綠地加入競價。

現場競價100余輪，費時超過1個半小時，其間主持人數度提醒競買人“理性應價、謹慎思考”。每一次競拍的加價，從最初的200萬元，增加到后來的1000萬元，不過之后又回到了500萬元。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟在接受《投資者報》記者采訪時表示，這說明上海的土地市場有熱度，但并不算過熱。該地塊的溢價率為42.9%，也沒有超過50%。對于保利來說，是屬于正常的土地儲備期。

雖然該地塊成為新地王，不過折合樓板價其實只有每平方米27055元，遠低于周邊在建新房的價格，與其周邊的新盤價格每平方米5萬～6萬元相比，樓板價并不算很高。

此外，該地塊周邊有大量上海綠地的樓盤，因此綠地也極為想將其收入囊中，但顯然保利準備得更充分。

陳晟分析，上海綠地在40億元的時候才加入，表明了對該地塊價值的一個看法。而最后為保利所得，還是要看每家房企自己的判斷。不排除在保利的競拍中還有股權基金參與是其最后拍得的原因之一。

地產商增加土地儲備

今年7月，保利地產在北京萬柳地塊的拍賣前退出競拍。公開理由是正值地產調控關鍵時期。

10月11日，保利地產董秘黃海在接受《投資者報》記者采訪時表示，當時北京地塊的情況不太具可比性，其中樓面價格相差就很大。據媒體報道顯示，雖然北京萬柳地塊成交溢價率也只有40%，但是樓面價高達約4萬元/平方米，周邊樓盤均價則在5萬～6萬元/平方米不等。

國信證券房地產行業首席分析師方炎向《投資者報》記者表示，對于單塊的地塊，有很多因素所決定。因此并不能說保利退出北京萬柳地塊的拍賣，就對拿地不重視了。

事實上，之后，保利地產還是在北京有所動作。9月份，首開股份聯合保利（北京）房地產公司競得大興區一宗地，成交價13.8億元，土地面積16.78萬平方米。

保利地產董秘黃海表示，目前保利項目銷售不錯，其中有個城市就銷售了100億元，因此公司要補充土地資源，而在補資源過程中，公司會考慮資源相對比較欠缺的城市。上海地區的資源本來就比較少，沒什么土地儲備；長沙也是，目前只有一個項目在銷售。未來保利還是要優先考慮資源不足的城市。

Cric研究中心研究經理楊晨青表示，本輪調控已持續兩年，兩年期間絕大多數大型房企在投資環節都表現出謹慎態度，這導致了在當前這個時間上，相當一部分企業的土地儲備，尤其是在重點城市的土地儲備出現了短缺，在保利之前，包括萬科在內的品牌企業自下半年以來開始大手筆的在全國范圍內購地，聯系這次保利的高調亮相，可以想見目前房地產企業將集中進入一輪補土地庫存的時間點。

而拍賣價格顯然也是一個重要的因素。楊晨青表示，從溢價率角度看，今年房企實際拿地成本低于前兩年，2012年來50%以上高溢價地塊占比是近四年來最低點，也是近兩年來房企拿地成本最低的時期。

對于房地產企業來說，上海的好地還是想拿，溢價率也不是很高。國信證券房地產行業首席分析師方炎認為，今年6月開始，樓市開始回暖，恒大、龍湖、保利等的銷售都在上升。一方面，銷售多，需要補庫存；另一方面，政府也在加大土地供應，因此下半年以來，推地速度加快；第三，對于房產商來說，借此機會，盡量把自己做大。小的房產商沒資金沒能力，大的地產商資金充裕，就會繼續做大。