你必須了解的“房情”

中介帶我看A房卻買了B房，能否撤銷購房合同？

問：中介帶我看了A房，辦完手續卻發現買的是B房，能否解除購房合同？

答：房產中介是賣房人與買房人之間的中介，其具體事務就是幫買房人尋找推薦合適、理想房源，并帶領買房人實地看房，加以引導，促使成交。房產中介促成了房屋買賣成交，可以收取中介服務傭金，房產中介因自己的失誤給賣房人、買房人帶來損失，應當承擔相應的責任。中介帶你實地查看A房，卻把你從未謀面的B房賣給了你，這對于中介來說是“一時糊涂”，對于你來說則是重大誤解。合同法規定，因重大誤解訂立的合同，當事人一方有權請求人民法院變更或者撤銷，因此，如果你不愿購買這套房子，可以走上法庭，通過訴訟途徑撤銷合同。

開發商買房送天臺的承諾，能實現嗎？

問：買房時，售樓廣告說買頂層能附送整個樓頂天臺，開發商的承諾能實現嗎？

答：買頂層，送天臺，這天臺能不能送，取決于天臺屬于建筑物的專有部分還是共有部分。如果屬于共有部分，那么，由整幢建筑物的業主共同擁有，共同使用，即便頂層業主出更多的錢，也無法單獨享有天臺的使用權，更無法單獨取得天臺的所有權。天臺無上蓋、無四墻，不具有房屋的基本特征，不能作為房屋面積計算，這意味著不可能單獨為天臺辦理產權證書，同時也意味著天臺不可能成為業主的專有部分，只能是建筑物的共有部分。開發商將天臺贈送給頂層住戶，無非是在房屋買賣合同中做出的特別約定，但是，房產公司不可能為頂層住戶辦理天臺產權證，事實上法律也不允許辦理，因此，所謂贈送天臺，就成為“鏡中花”，沒有法律保障。

收房時發現墻面有裂痕，該怎樣辦？

問：購買了一套商品房，收房時卻發現墻面有裂痕，該怎么辦呢？

答：房屋質量有問題，開發商須承擔維修以及賠償責任。購買的新房，墻面上有裂痕，這是“正?，F象”，還是“重大問題”，開發商說了不算，購房者說了也不頂用。為今之計，購房者應當暫緩簽收，而是先到樓上樓下，左鄰右舍，四處瞧一瞧，看發生在新房里的問題，在他們的新房里有沒有出現。如果有同樣的問題，一來證明墻面裂縫不是個別現象，二來也可以和這些有相關問題的房子的房主聯合起來，組成聯合陣線，要開發商解決問題的力度會大一些。如果其他的房子都沒有同樣問題，則證明這裂縫可能真是“正?，F象”，畢竟，地基下沉，墻體不穩，牽一發而動全樓，不可能僅僅表現在你的新房上。這時，你可以先找專業人士來診斷一下，如果專業人士拿不準，慎重起見，也可申請專業技術機構進行鑒定。有沒有問題？有多大問題？該如何修復？該如何賠償？由專家說話，用鑒定結果來做結論。

排風管安裝在房屋窗外，能要求開發商拆除嗎？

問：新購的商品房下是小區會所，會所裝修時，將排風管安裝在房屋窗戶外，必將影響家庭生活，能要求開發商拆除嗎？

答：商品房是不動產，小區會所也是不動產，兩個不動產的相鄰權利人之間，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。開發商對會所進行改造，應當遵循前述原則，不得侵犯你作為相鄰人的合法權益。開發商將會所排風管安裝到商品房的窗戶外，在該排風系統正式運行之時，其巨大的噪聲和排出的大量廢氣，將對住戶正常生活造成的損害，并不是憑空的想像，而是真實的可以預期的損害。住戶未雨綢繆，及時維權，會得到法律的支持。

簽合同時發現新房產權只有55年，能否要求退還訂金？

問：看中了一套房子，訂金先交了，等到簽正式購房合同時，卻發現新房的產權只有55年！預訂的房子堅決不買了，訂金應否退還呢？

答：我國土地的產權屬于國家，購買商品房，買的只是商品房的產權，以及房產所在土地的使用權，并沒有土地的產權。根據法律規定，住宅用地土地的使用年限為70年，因此，所謂商品房的產權是70年，嚴格地講應是商品房的土地使用年限為70年。商品房的產權為70年，這是常識，開發商發布售樓廣告時，如果所售商品房的產權不是70年，應當特別說明，否則，就是有意隱瞞，是一種違背誠實信用原則的行為，買房人在交付訂金后拒絕買房的，開發商應當退還訂金。

用外甥的名義買房，如何保障自身權利？

問：買房時，因為年齡太大，貸不了款，便用外甥的名義貸了26萬元的款，買了套兩室兩廳，登記在外甥名下。外甥結婚后，擔心房屋產權旁落，該怎么辦呢？

答：房屋產權登記在外甥名下，貸款也是以外甥的名義償還，如果親情和“君子協議”約束不了外甥，這事情的確有些懸。好在，亡羊補牢，猶時為晚，及早想辦法，還是可以將自己的合法權益放進“保險箱”的。最好的辦法，就是把用外甥名義買房的真實情況用書面材料固定下來?？梢哉匍_一個家庭會議，除了邀請外甥及其父母，外甥媳婦及其娘家人外，還可以邀請幾位鄰居參加，在會上說明你用外甥名義購房的情況，并形成一份書面協議，由參加會議者簽字確認。這里要特別提醒的是，外甥媳婦一定要邀請參加這個家庭會議并在協議上簽字，因為她是最容易出糾紛的一個環節。拿到了說明購房情況的書面協議，再保留好所有轉賬憑證，便可以高枕無憂了。（責編/詩坤shikun01@163.com）