營口市地產(chǎn)嚴(yán)重過剩 救市新政拯救恒大

“在樓市已持續(xù)了半年的冰點(diǎn)之時(shí)，或許營口的公職人員住房補(bǔ)貼等新政或能給房企帶來些許回暖。”營口當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)中介人士對《投資者報(bào)》記者表示。

到2012年年底，遼寧營口1000余名公務(wù)員以及部分參照公務(wù)員管理的事業(yè)單位人員將陸續(xù)拿到一筆購房補(bǔ)貼，這個(gè)“紅包”約為5萬元人民幣。財(cái)政出資補(bǔ)貼總額超過5000萬元人民幣。據(jù)估算，此舉將可直接拉動(dòng)該市房地產(chǎn)業(yè)4億元左右的銷售額。

“雖然范圍較小，數(shù)額也不大，但這對于當(dāng)?shù)亻_發(fā)商來說有利好是毋庸置疑。” 營口房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)副秘書長、頤中地產(chǎn)機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事毛文濤告訴《投資者報(bào)》記者。此前，毛文濤曾對記者表示，營口樓市近兩年“大躍進(jìn)”現(xiàn)象嚴(yán)重，開發(fā)商和政府太急功近利，企圖把5~10年的開發(fā)規(guī)模集中在2年完成，使市場在調(diào)控后迅速陷入滯銷泥潭。

爭議中的住房補(bǔ)貼新政

根據(jù)4月17日營口保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室及市財(cái)政局聯(lián)合下發(fā)的《營口市2012年度市直機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工住房補(bǔ)貼發(fā)放方案》規(guī)定，營口此次住房補(bǔ)貼發(fā)放對象為市財(cái)政全額撥付的機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，1995年12月31日前參加工作、無房且在年內(nèi)購買新房的職工（含離退休職工），補(bǔ)貼覆蓋1000人左右。由于工齡的差別，每人購置房屋面積不等，補(bǔ)貼額度也不均等，按人均計(jì)算補(bǔ)貼額度約為5萬元。

文件還要求，申領(lǐng)住房補(bǔ)貼的職工，只能購買商品住房，年內(nèi)不買房的，其補(bǔ)貼指標(biāo)作廢，并取消下次補(bǔ)貼優(yōu)先資格。且補(bǔ)貼不發(fā)到個(gè)人手中，由財(cái)政直接撥付給開發(fā)商。

雖然目前公務(wù)員住房補(bǔ)貼在各單位普遍存在，但這項(xiàng)政策在被媒體曝光后，各界關(guān)于營口涉嫌“救市”的聲音此起彼伏。尤其是“只能購買商品住房”、“由財(cái)政直接撥付給開發(fā)商”，更是被外界認(rèn)為是直接“拯救”開發(fā)商。

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩教授炮轟營口事件是“變相瓜分國家的財(cái)富”，并認(rèn)為“下半年會(huì)有越來越多的城市挺不住而救市”。

雖然營口市政府對于各界質(zhì)疑給予了回應(yīng)，稱此項(xiàng)政策是為解決1998年起全國各地逐步停止實(shí)物分房后的歷史遺留問題，是按照國家城鎮(zhèn)住房制度改革的政策精神作出的安排，也是營口市2005年出臺(tái)的一項(xiàng)老政策的延續(xù)，并不違反國家現(xiàn)行規(guī)定，網(wǎng)上所說的補(bǔ)貼面積、補(bǔ)貼方式等也都嚴(yán)格遵照遼寧省的相關(guān)政策執(zhí)行。

但這依然未能服眾。因營口近期陸續(xù)出臺(tái)的各項(xiàng)政策無疑都有“救市”嫌疑。

據(jù)《營口日報(bào)》5月21日報(bào)道，營口住房公積金個(gè)人抵押貸款最高額調(diào)至30萬。這顯然對當(dāng)?shù)貥鞘杏袠O大利好。

3月23日舉行的營口市春季房地產(chǎn)展示交易會(huì)也為購房者提供了補(bǔ)貼政策。據(jù)毛文濤透露，只要購房通過財(cái)政部門認(rèn)證即可享受集中優(yōu)惠政策，包括契稅全額返還的政策和行政事業(yè)收費(fèi)減免政策。

系列優(yōu)惠使為期5天的2012年?duì)I口春季房交會(huì)取得了不俗業(yè)績：商品房總銷售2013套；總銷售面積21.2萬平方米；總銷售額9.07億元；銷售均價(jià)4260元/平方米。而在2011年，營口市商品房均價(jià)為3802元/平方米，營口市區(qū)的商品房成交量約為1萬套。

《投資者報(bào)》記者試圖從住建部政策研究中心秦虹處咨詢國家住房補(bǔ)貼政策，但秦虹在電話中以“不清楚此事”為由拒絕了記者的采訪。

“救市”背后：營口“瘋狂”的房地產(chǎn)

《投資者報(bào)》曾在今年1月報(bào)道過營口房地產(chǎn)“大躍進(jìn)”的現(xiàn)象。據(jù)此前的報(bào)道，為了加快城市發(fā)展，營口市巨量供應(yīng)土地，并全力引進(jìn)規(guī)模不等的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

來自營口市政府的內(nèi)部數(shù)據(jù)表明，截至2011年底，營口市新竣工住宅面積與存量住宅面積之和，已高達(dá)4800萬平方米。以每套房面積100平方米計(jì)，營口存量房已高達(dá)48萬套。這意味著，不算未來新增的供應(yīng)量，營口需新增150萬人口，才可消化掉目前手中的存量房。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)沈陽公司的一位人士表示：“目前營口的存量房都快趕上沈陽好幾年的銷售了。”

當(dāng)時(shí)營口市住建委房產(chǎn)交易管理中心人士也對《投資者報(bào)》記者表示，營口房地產(chǎn)供過于求的問題嚴(yán)重。

不過，當(dāng)?shù)卣畬τ跔I口房地產(chǎn)的高速發(fā)展似乎還頗為得意。營口市住建委主任鄔毅年初在一次營口市房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)上的講話中還表示，目前房地產(chǎn)已經(jīng)占到營口經(jīng)濟(jì)發(fā)展的30%，去年是20%，一年時(shí)間增加了10個(gè)百分點(diǎn)；營口房地產(chǎn)的稅收占所有財(cái)政收入的45.8%。“這說明營口市財(cái)政對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高度依賴。”有專家分析。

據(jù)鄔毅在此次講話中透露的數(shù)據(jù)，去年?duì)I口房地產(chǎn)投資完成266億元，增長48.6%。房地產(chǎn)施工面積是2830萬平方米，增長50.3%，施工面積中新開工面積是1495萬平方米，增長23.3%，銷售面積是613萬平方米，增長15.1%。銷售額是233億元，增長26.5%，竣工面積552萬平方米，增長4.4%。

在2011年房地產(chǎn)投資火熱的背后，市場銷售卻有下滑之勢。數(shù)據(jù)顯示，2010年?duì)I口全市商品房銷售額實(shí)現(xiàn)184億元，同比增長81.4%，而2011年，商品房銷售額233億元，同比增長僅為26.5%。增幅下滑趨勢明顯。房地產(chǎn)行業(yè)的下滑趨勢，顯然讓當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)和政府部門感到了巨大的壓力。

“利好”恒大等房企

“目前該政策還未正式推行，若推行則對恒大等房企肯定是利好。”毛文濤表示。

在營口參與投資的有多家大型開發(fā)商，且開發(fā)體量都不小。“在新增的住宅產(chǎn)能中，僅恒大、保利、佳兆業(yè)、五礦和嘉里這五家大房地產(chǎn)商，就提供了約400萬平方米的開發(fā)量。”毛文濤當(dāng)時(shí)對《投資者報(bào)》記者表示。

據(jù)《投資者報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)，恒大地產(chǎn)在去年連續(xù)推出了三個(gè)樓盤，在營計(jì)劃開發(fā)總面積超過115萬平方米——恒大綠洲45萬平方米，恒大城36萬平方米，恒大江灣35萬平方米。這一開發(fā)量，相當(dāng)于給營口市內(nèi)三區(qū)的56萬總?cè)丝冢咳颂峁?平方米的住宅。

供過于求及產(chǎn)品線單一使恒大地產(chǎn)在去年第四季度陷入滯銷。營口近期的系列利好新政顯然能促進(jìn)其旗下三盤的銷售。不過恒大地產(chǎn)方面對此話題并未回應(yīng)。

毛文濤對《投資者報(bào)》記者表示，去年?duì)I口秋季房交會(huì)之后，營口的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)低谷期，購房者觀望、住宅項(xiàng)目滯銷，但今年5月后成交量有一定回升，剛需項(xiàng)目和建設(shè)進(jìn)度快的項(xiàng)目尤其能快速走量。

不過對于新政對公司能有多大利好，營口的房地產(chǎn)企業(yè)大部分都不予置評(píng)。而消息人士透露，營口“上面”已發(fā)話，對于住房補(bǔ)貼話題需謹(jǐn)慎，因此當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士都對此很“忌諱”，不愿說話。