淺談物業管理企業發展過程中存在的問題及對策

【摘 要】近年來南陽物業管理行業發展迅速，南陽物業管理行業每年可吸納大約3000人就業，在創造經濟效益的同時也產生了良好的社會效益，但物業管理企業發展面臨良好機遇的同時也存在著諸多問題亟待解決。

【關鍵詞】企業管理；業主；企業品牌

近年來南陽市中心城區和所轄各縣房地產業發展迅猛，物業管理作為房地產體系的重要組成部分和配套工程，被視為極富發展潛力、極有發展前途的服務型行業，在城市管理和經濟社會發展中發揮著不可替代的重要作用。有關數據顯示，南陽物業管理行業每年可吸納大約3000人就業，在創造經濟效益的同時也產生了良好的社會效益，但物業管理企業發展面臨良好機遇的同時也存在著諸多問題亟待解決。

一、南陽物業管理企業發展過程中存在的問題

（1）市場化價格機制缺失，收費偏低致企業虧損。物業管理是一種特殊的服務行業，受傳統體制影響該行業的收費標準多數實行政府定價或政府指導定價。由于政府價格主管部門制訂指導價時參照的是多年前的標準，沒有充分考慮到物業管理成本、物業服務水平以及物價上漲情況，收費標準成本聯動機制的缺失，成為制約物業管理行業發展的瓶頸。以南陽市春泉物業管理公司為例，參照現行標準，該公司的物業管理費被核定為0.95元/平方米/月，而按照實際成本支出來算，收費標準要定到1.2元/平方米/月以上公司才能盈利。物業管理的收費標準與服務成本之間存在較大差異，現行標準致使公司每年虧損十幾萬元，企業盈利難以保證。春泉公司的情況并非個例，調查走訪發現，南陽市大部分物業管理企業都處于微利經營甚至是虧損狀態，這一現狀嚴重制約了物業管理行業的健康有序發展。（2）物業管理法制建設滯后，企業權益難以保障。物業管理法律法規是物業企業有序運作的基本前提和重要保障，但截至目前，完整系統的物業管理法律體系仍未形成。相關法規制度不夠嚴密具體，執行起來操作性差，這給依法解決物業管理過程中存在的問題帶來了困難。例如，《物業管理條例》規定業主有選聘和解聘物業服務企業的權力，但對業主應如何監督物業企業、企業觸碰哪些“高壓線”應被解聘等缺乏客觀具體的標準。只籠統地規定需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。因為沒有具體的指標可以衡量，物業企業是否合格全由主觀意識決定，業主群體判斷的客觀性及監督的公正性值得商榷。此外，物業管理的法律救助遠遠滯后于行業發展。由于物業企業對業主沒有任何實質管理權，即使業主長期無故拖欠物業費，私拉電線影響居住環境，物業公司也只能束手無策，無權采用約束管制措施。當前業主拒交、拖欠服務費的現象并不鮮見，物業費收繳率低、追收困難的現象十分普遍，這一點嚴重制約了物業行業的發展。而隨著房地產業的快速發展，炒房者大量涌現，空置房日益增加，空置房產的物業費征收漸成難點。調查走訪了解到，新建小區內通常會有20%～30%空置房，根據物業管理有關法律法規，對于空置房可按照規定比例征收服務費，而實際上這一規定卻很難執行。對于業主拒繳、拖欠物業費以及空置房費用無法征繳等問題，現有法規制度中缺乏便捷有效的解決途徑，多數情況下只能不了了之，導致費用征收問題大量積壓難以解決。（3）管理界限不明，企業責任過重。開發公司與物業企業責任不明。社會公眾對物業管理企業與地產開發企業缺乏正確區分，物業企業被人們普遍定義為地產售后投訴處。不少人誤認為物業企業是地產開發企業的下屬機構，房產物業出現問題理應由物業公司解決。實際上，大多數物業管理公司并沒有參與地產的開發建設。一些開發商追求短期經濟效益，只建造、不管理，建設規劃缺乏長遠考慮，遺留下來配套設施不完備、建筑物質量低下、規劃建設滯后等問題影響了物業管理企業的正常運轉。（4）基礎薄弱難獲規模效益，人才匱乏服務水平有待提高。目前從整體上看南陽物業管理企業資質參差不齊，規模普遍偏小，管理項目數量偏少仍是不爭的事實。由于物業管理企業提供的是服務，硬件設施方面的要求不高，入行門檻相對低，“幾張桌子幾個人”便能構成一個公司，因而企業資質水平存在很大差異。一些企業基礎思想觀念、管理經驗、人才隊伍和技術等方面存在明顯不足；一些企業不能嚴格履行合同，服務等級標準規定的定時保安巡邏、全天電話報修等項目很少能夠實施到位；一些企業由于規模小、效益差，連門衛、保潔等基本服務都難以保證。

二、對南陽物業管理企業發展的對策建議

（1）健全法制、提供政策，促進物業管理市場化進程。物業管理公司的企業性質決定了其發展只能走市場化道路。但物業管理作為一項復雜的社會系統工程，需要政府及各有關部門的支持與配合。政府應轉變職能，從直接管理、干預物業企業的經營管理轉向宏觀調控，努力促進物業管理的社會化、市場化進程。應在強化物業企業資質管理，把好物業管理市場準入關的前提下引進競爭機制，鼓勵通過招標、協議等方式公開選聘物業管理公司，充分運用市場競爭機制進行資源的合理配置。放開價格管制政策，收費標準中除特殊項目實行政府指導價外一般由市場決定，實行政府指導價的項目也應根據目前人工成本的變動做出適當調整。建立健全統一的物業管理法律體系，明確界定物業管理公司、地產開發商、消費者之間的權責問題，出臺應對物業糾紛特別是管理費用糾紛的快捷處理手段，依法維護各方權益。政府應牽頭協調好各行業管理部門、公共事務部門與物業管理企業的關系，制定切實可行的地方法規，為企業發展提供良好政策環境。（2）強化管理、延伸服務，不斷開拓市場領域。物業管理企業屬于勞動密集型產業，人工費在企業成本支出中所占比重最大。參與調研的企業普遍反映，人工費基本要占到企業總成本的50%以上，因此企業必須強化自身經營管理，通過資源合理配置，進一步降低成本，提高經濟效益。物業管理是綜合性服務行業，管理的對象是物業，服務對象是人，受雇于業主、服務于業主，這就必須堅持業主主導原則。應注重人才的培養與儲備，加強對從業人員的專業化培訓，以利于精細化管理和人性化服務。除提供常規的環境保潔、安保維護、日常維修等常規服務項目外，還應充分發揮綜合管理和專業化管理的優勢，深挖業主資源，分析居民對物業服務的潛在需求，及時做好服務的延伸策劃，開拓特色、增值服務。數位物業企業負責人表示，今后將增設便捷家政、室內裝修等衍生服務項目，逐步擴大業務覆蓋面，以特色服務塑造企業品牌，實現現代物業企業經營的良性循環，促進現代物業企業不斷發展壯大。（3）加強自律、正面引導，營造良好輿論氛圍。物業管理行業在南陽屬于新興行業，要取得社會各界的理解和認同，首先要增強行業自律。物業管理行業首先應自我約束，堅決貫徹執行《物業法》、《物業管理條例》等法律法規，遵照委托合同提供質價相符的服務，走規范化發展道路。其次，必須加強物業管理行業的職能宣傳以及正確的輿論引導。物業管理企業可運用小區宣傳欄、發放傳單、召開業主代表大會等多種形式，廣泛宣傳物業管理的職能、服務范圍、政府相關政策以及對小區管理的要求等，幫助業主走出認識誤區。媒體應注重自身在引導社會輿論方面的作用，正確把握宣傳導向，加強物業管理知識、相關法律法規的宣傳，通過刊登和解讀政策法規等手段，引導居民形成正確的物業管理消費觀念，使廣大業主認識到物業管理行業的發展對于改善居民居住生活的重要性，努力為物業管理行業的發展營造良好輿論氛圍。

總之，物業管理行業正面臨一個由初級階段向高級階段過渡的關鍵時刻，物業管理企業內、外部環境都在發生著重大變化。如何更好的研究物業管理存在的問題和發展對策，需要我們作出更進一步的努力。

參 考 文 獻

[1]物業管理條例.國務院令[2007]第504號修訂

[2]林姜.淺析物業管理交接糾紛的成因與法律對策[J].企業導報.2010（2）

[3]物業法律基礎[M].北京：中國建筑工業出版社，2005（6）