房地產企業稅收籌劃探究

【摘 要】房地產商可在合理的前提條件下對房地產企業的稅收進行合理的籌劃，降低房地產企業的稅費，并且一定程度上為房地產企業規避風險，從而使房地產企業獲得最大的利益。本文就房地產企業所涉及的主要稅收的籌劃進行相關探討。

【關鍵詞】籌劃；稅收；房地產企業；利益

近幾年來，房價高漲已成為社會關注的焦點問題。由于房地產企業過高的稅收問題是房價居高不下的重要原因，所以降低房地產企業的稅收是解決房價高的重要手段。目前，房地產企業所涉及的稅收主要有土地增值稅、城鎮土地使用稅、營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城市建設稅、地方教育稅等等。

一、房地產商所涉及的主要的稅收籌劃方案

對于房地產行業而言，稅收的總費用中占比重較大的稅收主要有營業稅、土地增值稅、企業所得稅等，降低這些稅收的費用是降低總稅收費用的關鍵之處。

1.房地產企業關于營業稅的籌劃。營業稅是房地產商在房地產的產權交易環節即房屋出售時產生的需要繳納的稅費。對不動產投資入股的稅收進行相應的籌劃是房地產企業營業稅籌劃中的主要部分。當然，根據不同的情況，以不動產入股的行為是否應該繳納營業稅也是各異的。第一，房地產商利用自己的不動資產進行相應投資和入股，參加投資之后的利潤分配，當然也要承擔投資中的所存在的風險。根據相關的條例規定，以不動產進行投資或者入股的投資方在未將自己的不動產的所有權進行相應的轉讓，該不動產的所有權仍屬于投資者本身，這種情況下，對以不動產進行投資或者入股的投資方是不征收營業稅的。所以房地產商在經營過程中可以采用先以不動產進行投資入股，待銷售時，向購買者銷售該房地產股權的方式把房屋銷售出去。這樣一來就可以不用繳納購買者購房過程中的由房屋所有權的轉讓所帶來的營業稅。第二，房地產企業也可以利用自己的不動產進行投資入股，收取一定的固定收入，并且還不用承擔風險。如租賃方式，由于房地產商只是在一定的使其內把房產的所有權進行轉讓，其收入屬于租賃收入，所以其營業稅的收取是按照服務業稅目中的租賃項目進行征收，從而減少了稅費。房地產企業可以根據自身的情況相應地選擇上述兩種方式進行籌劃，從而達到企業利益的最大化。

2.房地產企業關于土地增值稅的籌劃。由于土地增值稅的較高稅率以及較重的稅收負擔，使得土地增值稅備受關注，同時土地增值稅的籌劃也成為減少稅收中的關鍵點之一。對土地增值稅進行籌劃的過程中，調節增值額是關鍵。第一，采取增加可扣除項目金額的方法。房地產企業可以通過增加房地產開發所需的成本和費用的方式，從而扣除項目的金額得到增加，使土地增值稅減少。同時這種方法也可以使房地產企業的房屋的質量得到一定提高，加強了其在市場中的競爭力。當然，可扣除金額的計算方式是有一定的條例規定的，所以利用該方法的過程中應該把握一定的尺度。第二，采用減少銷售收入的方法。房地產商的銷售額減少了，則增值額也必定相應的減少，那么增值額所占的可扣除項目金額的比例也就降低了。同樣地，由于是銷售額的減少，所以房地產企業在使用該方式時對于減少的銷售額和降低的增值額中可扣除項目金額的比例應該進行認真的比較，從通過比較決定公司是否可采用該方式進行土地增值稅的籌劃，使公司的利益達到最大化。

3.房地產企業關于所得稅的籌劃。匯算清繳的階段是房地產企業可對企業所得稅進行籌劃的主要時期。對于這一階段的稅收籌劃主要是從合理延遲成本確認的最終時間以及推遲轉移產權的時間兩個方面著手。第一，延遲成本的確認時間。由于房地產企業在經營過程中容易出現當工程未完全完成的情況下房產的所有權已轉移、銷售收入已完成的情況。這種情況下則沒有辦法對該工程的成本進行準確地計算，此時所需繳納的企業所得稅即為凈收入的課稅，使得所需繳納的稅費減少。第二，通過合理地推遲轉移產權的時間的方法。由于在我國的房地產市場中，大多數房屋的購買者買房的的直接目的都是用于自住以及用于出租，而在買房后直接用于出售的購買者是極少的，所以大多數購買者并不急于辦理房產證。又因為根據相關稅法的規定，銷售收入的實現只有通過房產的產權所有者發生變更時才能得到確認，所以房地產企業可合理的推遲房地產權所有者發生變更的時間。

二、結語

稅收地合理籌劃，可有效地減少企業的稅費支出，使得他們可在較低房價的基礎上獲得一樣的利潤。百姓的購買能力增強，房地產企業的銷售額也相應升高。所以，稅收的合理籌劃是能使企業獲得最大化利益以及最大限度增強人們的購買能力的重要途徑之一。

參 考 文 獻

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