房地產“新政”的內容及其意義

中圖分類號：G4 文獻標識碼：A 文章編號：1008-925X(2012)O8-0094-01

摘要：我國的房地產“新政”政策從2008年開始拉開了序幕，堅持住房市場化的方向，把房地產市場的發(fā)展落實在民生與住房的消費性上，加大中低位價住宅的建設等。此次“新政”的理論基礎是住房政策的公共性，房地產業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性；“新政”的最主要效應是使房價回歸理性，以消費市場為主導。

關鍵詞：房地產“新政” 房地產消費 房地產投資

一、房地產新政的基本內容

我國在2008年推出了《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》（以下簡稱《意見》）新政策，政策規(guī)定了房地產發(fā)展相關的以下六個方面。這個《意見》的根源和出處，實質上是對我國政府2008年下半年以來中央經濟會議公告與出臺的房地產相應政策的文件化及制度化。以下是《意見》規(guī)定的六點內容。

一是這個政策加大了保障性住房建設力度。政策規(guī)定，我們國家要在3年的時間內做到讓750萬戶城市底收入的居民有房住，讓農、林地區(qū)的240萬居民有房居住。還要進一步對農村危房的這種現象進行改造，使農民有房住，有安全房住。二是對商品房的消費進行大力的宣傳，積極鼓勵的態(tài)度。當然對于有能力購買商品房的消費群體，再次申請第二套商品房時，可以給予一定的優(yōu)惠政策。但是第二套的購買的人群也是有一定限制的，必須是對第一套住房人均面積低于當地平均水平的才使用這個政策。三是對房地產開發(fā)企業(yè)的態(tài)度，鼓勵他們積極的面對復雜市場的變化，讓他們在適應中努力促進商品房的銷售。對于合理正常的融資，政府給予鼓勵，對于商品房銷售進行的一系列的推行的政策，所尋求幫助，政府應給與支持。按照市場流行的理解，房地產新政主要包括上述三個方面的內容，即二套住房政策放開，房地產流轉環(huán)節(jié)的營業(yè)稅減少及增加房地產企業(yè)融資渠道。

當然，房地產“新政”的真正的用意要深厚的多。首先，新政的第一條是堅持住房市場化基本方向，對城市和農村的保障性住房建設進行一定的鞏固，進一步鼓勵和支持住房消費。換句話說，我國房地產正確的道路應該是走市場化，讓其自有的發(fā)展，而且不是由政府過多的干涉，讓市場化的房地產市場變成一個政府左右的市場，因為讓政府放手是我國房地產市場首要的任務也是當務之急的任務。我們政府要出臺政策不僅從條文上規(guī)定也要自身做出榜樣，主動放棄干涉房地產市場的做法，當然不是說完全放棄，任由自由的發(fā)展，不加任何的約束，而是說政府應該不能為了一己之力過多的干預市場的價格，最簡單的例子，房地產市場直接影響當地政府財政的收入，如果當地房地產房價下降太厲害，就直接對當地的財政收入產生直接的影響，因此政府就會出臺政策或者變相的干預來抬高或者維持房價，這種做法完全與市場化的房地產背道而馳，只會產生惡性的效果，對市場也會造成混亂，讓房地產環(huán)境更加惡劣。因此我們政府要出臺政策來約束這種行為，維護房地產的市場化，與社會主義市場經濟接軌。

第二，我國房地產主要的發(fā)展方向應該落實在民生和住房消費兩方面。因為只有民生條件改善了，人民才有能力購買房屋，只有把房地產市場落實在消費上，才能搞活房地產，讓房地產走上一個正規(guī)的道路。這是我國房地產市場的一個重要的發(fā)展方向也是重中之重。從這種表述中也可以看到，它清楚規(guī)定房地產發(fā)展的目的或宗旨，就在于改善全體居民住房條件，提高全體居民的住房福利水平，離開了全體居民居住條件的改善性與居民住房的消費性，房地產業(yè)的支柱性也就無從談起。

但是從根本改變居民的生活條件和改變市場的住房消費觀不是一天或者一個法規(guī)就能改變了的。這需要政府乃至更多部門做出很多努力。首先政府應該建立更多的廉租房，保證更多城鎮(zhèn)貧困居民有房住，不在為房屋居住犯愁擔心。再者就是鼓勵進行消費性購房，無論取消改善性住房的第二套貸款限制，還是減輕住房轉讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅負，再加上央行利率水平快速下降等，都在于如何來幫助城市居民減輕購買住房負擔讓他們有能力進入房地產市場。但是，這里放開第二套住房的限制并不是要重新回到2007 年359 號文件之前的房地產信貸政策上，而根本上是放在住房條件的改善性及消費性上，對于房地產的炒作與投資仍然不是這次房地產新政的優(yōu)惠范圍，從而促使房地產市場根本上從投資為主導的市場向消費為主導的市場轉變。

二、房地產新政意義

就是“房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化，促進商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設”。這句話是什么含義，應該是十分清楚的，就是目前房地產市場已經發(fā)展了根本性的變化，房地產市場已由投資為主導的市場向消費為主導的市場轉變，而兩個市場價格定位及價格水平是根本不同的，因此房地產開發(fā)企業(yè)并不是等政府出臺什么政策來保證以投資為主導的價格水平不改變，而是要積極應對這種市場形勢與環(huán)境的變化，重新對房地產市場價格定位。如果房地產開發(fā)商能夠適應這種市場的變化，并生產中低價位及中小套型的住房，那么就能夠得到商業(yè)銀行的金融支持，否則房地產企業(yè)面對的融資問題只能越來越越困難。也就是說，房地產市場價格回歸理性是必然的，房地產開發(fā)企業(yè)要適應這種變化了市場環(huán)境來調整價格。而且政府的金融政策也表明，哪一家房地產企業(yè)轉型早及時，所受到政府政策支持機率就大，否則不僅房地產企業(yè)無法走出困境，也不可能獲得政府的各種支持。

所以，房地產新政的內容和設立是十分有意義的，即房地產的民生性與消費性是房地產健康穩(wěn)定發(fā)展的基礎，而房地產市場要得以發(fā)展，就得讓房地產市場由投資為主導的市場向消費為主導的市場轉變，而在這轉變的過程中，房地產價格回歸理性是根本所在。只有在此基礎上，居民的住房需求才能逐漸地釋放出來，擴大內需的政策才能夠產生效果，否則，所有出臺房地產的優(yōu)惠政策所產生的效果都是十分有限的。

參考文獻：

[1]參見中國人民銀行金融市場司房地產金融分析小組.《中國房地產金融報告》[J].中國金融出版社2008 年版，2007 年9月27 日和12 日5 日，中國人民銀行和中國銀監(jiān)會相繼聯合發(fā)布《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》（銀發(fā)[2007]359 號）和《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的補充通知》（銀發(fā)[2007]452號）

[2]中國人民銀行貨幣政策分析小組.《中國貨幣政策執(zhí)行報告》（2005-2008）

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[5]參見《中國共產黨第十七次全國代表大會文件匯編》.北京:人民出版社2007 年版