房價這么高，百姓怎么辦

新年伊始，“2013樓市預測”仍是人們關(guān)注的話題。近日，方圓地產(chǎn)首席分析師鄧志浩發(fā)布一條微博稱：“2013年一季度，房產(chǎn)價格穩(wěn)步上揚，二季度開始加速上揚，全年漲幅15%左右，成交量十分理想。”此言一出，遭到了大量網(wǎng)友的批駁，認為15%的漲幅沒有事實依據(jù)。不過此前，北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩放言：“25年后，全國房屋均價將達到9萬元，北京房價每平方米80萬元，最高要千萬元。”躁動的房產(chǎn)市場本來已令普通購房者糾結(jié)，一些所謂的房地產(chǎn)研究專家的“預測”更加劇了人們的不安。

北京的商品房究竟應該在一個什么價位？老百姓又該如何應對居高不下的房價？環(huán)球人物雜志記者在實地調(diào)查的基礎上，試圖回答這些問題。

房價年底上漲

2012年底，有媒體報道稱，“北京二手房一夜加價70萬，北京陷年底恐慌式搶房。”鏈家地產(chǎn)某分店員工張女士告訴環(huán)球人物雜志記者：“年底房價是在漲，而且房子是買漲不買跌，房價一漲，很多人怕再不買就更貴了，所以急著馬上購買，因此房子好賣了，成交量也往上走。僅我們一家分店，上個月的中介費總額就有500萬元。”

根據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，北京市2012年12月的二手房均價為每平方米2.6萬元，二環(huán)以內(nèi)新建商品住宅成交均價已達每平方米4.7萬元，比去年同期上漲4644元。四環(huán)以外也在漲。東王莊小區(qū)位于海淀區(qū)清華東路與成府路交叉口，在北四環(huán)以北。該小區(qū)一套63平方米的房子，目前標價260萬元，約合每平方米4.1萬元。而2012年11月初的時候，同樣戶型和位置的房子，成交價每平方米才3.65萬元。僅僅一個月，房價就上漲了12%！“進入年底，東王莊的房價還在一直漲，而且幅度大了不少。”中介說。

這還只是二手房，二環(huán)的新房早已變成了高端住宅區(qū)。以陶然廷樓盤為例，該項目位于二環(huán)內(nèi)陶然亭公園旁邊，是面積為230—500平方米的大戶型精裝公寓，目前起價已高達每平方米8萬元。業(yè)內(nèi)人士預計，隨著北京城區(qū)土地供應日趨稀缺，北京內(nèi)城住宅“泛高端化”的趨勢將進一步增強。

對于普通工薪階層來說，房價這么高如何買得起。以北京市的人均收入為例，根據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)中心統(tǒng)計，北京市2012年前三季度人均可支配收入為26948元，照此計算，北京市年人均可支配收入為35930元。而根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2012年全市新房成交均價為每平方米20745元。按照北京市目前的人均收入水平，如果一個人想在北京買一套面積60平方米的房子，不吃不喝也要工作34.6年。也有人計算出，根據(jù)平均房價計算，目前要購買一套100平方米的住宅，北京、上海等一線城市需要2.53代人的儲蓄；長沙、太原等二線城市，需要1.26代人的儲蓄；岳陽、保定等三線城市也需要0.81代人的儲蓄。對于絕大多數(shù)消費者來說，窮盡一生的儲蓄，也難買一套100平方米的公寓。

租房奴比房奴生活壓力更大

既然買不起，普通人只能租房子住。然而房價漲了，房租也跟著漲。根據(jù)媒體的公開報道，2012年8月，北京房租均價高達3720元每套，與去年同期相比，大漲17.5%。

3720元，對于很多工薪階層人士來說只能望洋興嘆，特別是那些剛走出校門不久的年輕人，目前不僅獨立買房遙不可及，連獨立租房也變得難以實現(xiàn)。收入高一點的還能與他人合租一套房子，收入差一點的只能兩人甚至多人蝸居一室。環(huán)球人物雜志記者采訪了中國社會科學院研究員、社會科學院國際投資研究中心學術(shù)委員會副主任曹建海，他對記者感嘆說：“現(xiàn)如今，房奴都不是問題了，至少他們還有房子，可以安慰一下內(nèi)心；新出現(xiàn)的租房奴們，把本該追逐職業(yè)夢想的初衷放置一邊，為了一個在大城市的立錐之地辛苦奔忙，房子已經(jīng)成為這群年輕人生活中不能承受之重。”

買不起房可以租房，但租不起房的時候怎么辦？“對于剛剛跨入中等收入國家的中國而言，高房價、高租金屬于特有的體制性問題。在世界大國中，中國是住房問題最多、對社會經(jīng)濟沖擊最大的國家。”曹建海說。

誰在北京買房子

宋朝時，文人王禹偁（音同撐）曾在文章中提到當時首都開封的地價很貴：“重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價。”可見那時的房價也是寸土寸金。但是，盡管房價很貴，當時很多官員與普通百姓一樣買不起房。比如大文豪歐陽修，官至太子少師（從一品官銜），在給朋友的信中也感嘆說，自己在朝廷工作了這么多年，卻始終沒買上房子，只能一直在小胡同里租房住。

現(xiàn)在的情況則不一樣了。據(jù)多家媒體公開報道，在部委大院集中的北京海淀區(qū)四道口，近幾年蓋起了不少新樓，有的剛剛竣工，有的正在裝修，有的已交付使用。知情人士對記者披露，這些房子都是福利房，因此非常廉價，“內(nèi)部職工是以每平方米4500元左右的價格購買的。”而旁邊的商品房小區(qū)，每平方米均價則高達4萬元以上。

曹建海告訴本刊記者：“在北京擁有住房無非有兩種合法方式：福利分房和買房。”作為全國政治中心，北京的黨政機關(guān)、國家部委眾多，能分房的大多是國家機關(guān)或一些效益不錯的企事業(yè)單位。對于這些單位的職工而言，以1998年住房商品化改革為分水嶺，之前是完全無償?shù)母＠址浚髣t是從單位購買價格低廉的商品房，但仍屬變相的福利分房。具體的操作流程是，這些部門與地方政府進行土地交易后，房子由開發(fā)商代建，建成后以成本價賣給單位內(nèi)部員工，并辦理相應商品房手續(xù)。這一群體是房屋市場中最大的既得利益者。

而且，隨著房地產(chǎn)市場的不斷升溫和個人積蓄增多，這些人大多另外購買了私人商品房。因此，到目前為止，他們中很多人擁有兩到三套住房。曹建海歸納說：“40歲以上的國家單位職工以前分到的房改房，目前普遍擁有和商品房相同的完全產(chǎn)權(quán)，獲得成本很低。這些房屋因為年代較早，很多家庭已經(jīng)通過購買新房實現(xiàn)了升級換代，原來的房改房大多用于出租，以獲得租金收入。”

第二種擁有住房的方式是完全由個人掏錢購買商品房。其中又可分成兩類人群：一類是所謂的社會成功人士，俗稱的有錢人，他們通過不同的途徑賺到了足夠多的錢，買房不成問題；另一類是具有剛性住房需求的普通人群，這也是目前購買高價商品房的主力軍。這些大多在20—40歲的年輕人，大部分都不具備支付首付的能力，但通過向父母甚至祖父母“融資”，還是能湊出足夠的錢。“中國人家庭觀念很強，很多這類的借款事實上不用歸還。這就導致年輕人購房具有強烈的啃老傾向。”曹建海說。

除商品房之外，北京還有政策保障性住房，包括經(jīng)濟適用房（簡稱經(jīng)適房）和限價房。早在1998年房改時，國務院就下文要求，各級政府應盡快建立起以經(jīng)適房為主和租售并舉的住房供應體系，但是曹建海認為，目前的住房制度已經(jīng)偏離了原來的軌道。北京的保障性住房不僅有著嚴格的條件限制，還滋生了鉆空子和腐敗的空間。

比如，相對于高價的商品房，經(jīng)適房明顯要便宜很多，但要在北京買經(jīng)適房，條件足以讓大部分打工族望“房”興嘆：一、北京戶口，且取得3年以上；二、購買經(jīng)適房的3人戶家庭年收入水平必須在4.53萬元及以下，人均住房使用面積須在10平方米及以下，家庭總資產(chǎn)凈值須在36萬元及以下。再看北京市限價房購買資格：一、北京戶口，且取得北京戶口5年以上；二、3人及以下家庭年收入水平必須在8.8萬元及以下，人均住房使用面積15平方米及以下，家庭總資產(chǎn)凈值57萬元及以下。此外，政策還規(guī)定，在限價房購買人群中，還要優(yōu)先考慮“1998年房改之后，沒有享受到福利分房而又沒有買房的這一部分人群”。

令渴望擁有住房的普通人群不滿的是，北京的經(jīng)適房和限價房已經(jīng)變成了公務員和事業(yè)單位變相分房的定向房屋。不少國家機關(guān)單位紛紛集中購買經(jīng)適房，以解決內(nèi)部員工的住房難問題。“資格審查變成了一句空話。”曹建海對記者說，“實際上，由于完全無償?shù)姆峙浞绞揭呀?jīng)絕跡，經(jīng)適房已經(jīng)成為了福利分房的另一種形式，因為中央機關(guān)一直可以購買經(jīng)適房。此外，所謂的限價房在一定程度上也具有福利性質(zhì)。”

“歸根到底一句話，普通外地人以及沒有關(guān)系的北京人，只能購買價格高昂的商品房，但很顯然，如今的價格他們也是買不起的。”曹建海總結(jié)說。

LjDlyNwRkch4ORm5HyuzBsI7JZ7mi1VBfb52mjxSkWg=政府有多種手段降房價

2012年已經(jīng)過去，房價在年底的反彈，讓想要買房的人再次恐慌起來。對此，曹建海認為，2013年房價應該會下降，“經(jīng)濟越放緩，房價就越會失去上漲的基礎。在2013年宏觀經(jīng)濟形勢可能會更加嚴峻的背景下，房價超前回落的趨勢幾乎不可避免”。但他同時補充說：“即使現(xiàn)在的房價回落一半，大多數(shù)人還是買不起。目前很多城市的房價是家庭年收入的12倍以上，從長期來看，應該讓房價回落到不超過家庭年收入6倍的水平，這樣才與收入水平相匹配。”

在房價高企的背后，還有一個更深層次的問題，即高房價讓整個國家經(jīng)濟失去了創(chuàng)造力，老百姓失去了幸福感。曹建海認為這不是危言聳聽。“所有人都在拼命工作，拼命掙錢，但仍舊買不起房子。而買得起房子的少數(shù)人也成為了房奴，這是最可怕的。想想看，對于普通老百姓來說，自己的收入基本上都拿去還月供了，那實質(zhì)消費就減少了；老人的積蓄都支援孩子們買房了，自己緊衣縮食，有什么幸福感可言呢？”

要讓各個階層的人群都能解決住的問題，“政府一定要遵守促進房價合理回歸的承諾。手段很多：一是通過房產(chǎn)稅等方式打擊住房投資投機，迫使房價降下來；二是繼續(xù)大力發(fā)展可以在未來時期購買的公租房；三是出臺法律保護租賃者長期租賃的權(quán)利；四是賦予小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村房屋與城鎮(zhèn)商品房相同的權(quán)利，從體制上促進房屋供給。從長期看，如果能堅持調(diào)控政策不動搖，并適時推出房產(chǎn)稅，到今年底，一些城市的房價可能會達到回落10%的水平。明年的房地產(chǎn)市場依然是房價回落的一年，即使降價幅度達不到50%，也肯定會高于10%。”

針對“即使房價降一半，老百姓仍舊買不起”的問題，曹建海認為新加坡的做法值得借鑒：“即把住房納入社會保障體系當中。對于買不起房子的老百姓，政府除了可以提供保障房，還可以通過撥款方式鼓勵社會公益組織建房，然后以福利價格租賃給相應的家庭。”他舉例說，2010年，中國政府土地出讓金收益為2.9萬億元，其中僅有463億元用于廉租房保障支出，占比不足1.6%。如果政府能拿出10%的資金建設保障性住房，2900億元可以建設2億平方米，只要堅持建設10年，就會有20億平方米的保障性住房面積，足夠2億人居住。“當然，這需要時間，需要細致的構(gòu)建和耐心，不可能一蹴而就。”曹建海說。