小議住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及解決辦法

摘 要：隨著物業(yè)管理模式在小區(qū)管理中的深入推行，物業(yè)管理單位與小區(qū)業(yè)主的糾紛也逐漸增多，如何應(yīng)對(duì)目前物業(yè)管理單位與小區(qū)業(yè)主的糾紛問題成了當(dāng)前物業(yè)管理中的首要大事。本文就是根據(jù)目前住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的不足提出相應(yīng)的解決辦法，以期能解決目前物業(yè)管理中所存在的問題提供一點(diǎn)幫助。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 住宅小區(qū) 物業(yè)糾紛

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2013）01（a）-0174-01

根據(jù)某知名大學(xué)對(duì)70多所小區(qū)的調(diào)查，當(dāng)前住宅小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理單位發(fā)生過嚴(yán)重糾紛的占到調(diào)查小區(qū)總數(shù)的80%，其中發(fā)生過嚴(yán)重暴力、肢體沖突的占總數(shù)的37%。在這些沖突當(dāng)中固然存在著一些業(yè)主侵犯物業(yè)管理單位的案例，但綜合調(diào)查顯示，更多的侵犯是發(fā)生在物業(yè)管理單位對(duì)小區(qū)業(yè)主的侵犯。

1 物業(yè)管理單位服務(wù)中存在的不足

目前，收費(fèi)形式的物業(yè)管理制度在我國已經(jīng)施行了20多年，雖然國家出臺(tái)了相關(guān)的法律、法規(guī)，但物業(yè)管理中仍存在著諸多的不足，如：物業(yè)管理收費(fèi)亂、物業(yè)部門信用低、業(yè)主維權(quán)難等問題仍普遍存在。如何解決物業(yè)管理中存在的問題，更好的為物業(yè)企業(yè)發(fā)展、為小區(qū)業(yè)主提供良好的宜居環(huán)境是目前小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展中的首要問題。

1.1 相關(guān)的法律、法規(guī)有待于完善

由于國家前些年對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)惠政策，客觀上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所孿生的物業(yè)管理單位監(jiān)管不嚴(yán)。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)成立時(shí)的審查制度也較為寬松，因此在客觀上助長了物業(yè)管理單位的不良心態(tài)。而政府出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》也把業(yè)主的權(quán)益集中到了業(yè)主委員會(huì)當(dāng)中，此條例沒有賦予業(yè)主與物業(yè)管理部門平等對(duì)話的機(jī)會(huì)，因此也就造成了目前物業(yè)管理部門的服務(wù)質(zhì)量不高。

1.2 物業(yè)管理部門準(zhǔn)入門檻低

目前的物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)入門檻較低，不需要大資金就可以成立物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理收費(fèi)。這就造成了一部分實(shí)力平平的物業(yè)管理企業(yè)，雖然有了物業(yè)管理的資質(zhì)，但因?yàn)槿狈Ρ匾馁Y金投入，各類相關(guān)服務(wù)的專業(yè)人員數(shù)量不足甚至在工作中產(chǎn)生分工不明確。因此不能達(dá)到既定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，從而引發(fā)業(yè)主的不滿，引發(fā)了不必要的沖突。

1.3 業(yè)主維權(quán)難、維權(quán)成本高

我國的民事訴訟法中規(guī)定“誰主張，誰舉證”的原則，這就造成了處于弱勢地位的業(yè)主遇到侵權(quán)時(shí)舉證難的問題，物業(yè)管理部門和房地產(chǎn)商掌握著大量的信息，而受侵害的業(yè)主如要舉證物業(yè)管理部門的侵權(quán)行為，必須向法院提交有說服力的證據(jù)，但結(jié)果往往是收侵害的業(yè)主提供不出來法院所需要的證據(jù)從而敗訴。

1.4 物業(yè)管理部門信用度低

由于物業(yè)管理監(jiān)管的法律、法規(guī)不健全，使得物業(yè)管理企業(yè)的一些行為得不到有效的約束，造成一部分物業(yè)管理企業(yè)信用意識(shí)淡薄。

2 物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識(shí)的改進(jìn)

加快物業(yè)管理改革，依法確定科學(xué)、規(guī)范、合理的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，既符合業(yè)主的利益和愿望，也有利于物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值補(bǔ)償，是促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的有效措施。

2.1 完善業(yè)主制度、收費(fèi)制度

小區(qū)內(nèi)的業(yè)主家庭有權(quán)選派自家的成員參加業(yè)主大會(huì)，享有會(huì)議選舉中的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。在物業(yè)費(fèi)的收取上，物業(yè)公司應(yīng)張貼物業(yè)收費(fèi)明細(xì)，對(duì)于業(yè)主有爭議的收費(fèi)項(xiàng)目和數(shù)額，物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)向業(yè)主解釋收費(fèi)的理由，對(duì)于不合理的收費(fèi)應(yīng)及時(shí)撤銷。

2.2 強(qiáng)化監(jiān)管職能，實(shí)行備案和檢查制度

政府相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督和管理，實(shí)行嚴(yán)格審查的準(zhǔn)入制度，對(duì)于一些沒有經(jīng)營的能力的企業(yè)不予審批。政府房產(chǎn)管理部門應(yīng)定期、不定期的對(duì)物業(yè)部門的服務(wù)進(jìn)行抽查，對(duì)于查出的違規(guī)問題應(yīng)及時(shí)處理，并將處理結(jié)果公布給廣大業(yè)主。對(duì)于物業(yè)企業(yè)的收費(fèi)制度實(shí)行收費(fèi)許可制度，對(duì)于不同小區(qū)、不同服務(wù)規(guī)模、服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)數(shù)額由物業(yè)公司報(bào)送政府有關(guān)部門進(jìn)行統(tǒng)一審批，審批合格后物業(yè)管理部門應(yīng)及時(shí)公布給廣大業(yè)主。

物價(jià)部門要不定期的對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)行為進(jìn)行抽查，對(duì)于存在亂收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)要降低其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，情節(jié)嚴(yán)重的政府部門應(yīng)取消其物業(yè)管理資格。

2.3 實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理市場化，引進(jìn)競爭機(jī)制

目前我國的大部分物業(yè)公司都是由房地產(chǎn)商指派而來的，要想從根本上改變物業(yè)管理中存在的問題，除了國家出臺(tái)相關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范，還應(yīng)該取消以前的“誰開發(fā)，誰管理”的運(yùn)營模式。從根本上斷絕物業(yè)管理公司于房地產(chǎn)商之間的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在工商部門依法登記并取得相應(yīng)的資格，國家應(yīng)多鼓勵(lì)有實(shí)力的企業(yè)、團(tuán)體加入到物業(yè)管理當(dāng)中。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營中應(yīng)當(dāng)靠優(yōu)質(zhì)服務(wù)和品牌參與市場競爭，小區(qū)選擇的物業(yè)公司應(yīng)在政府房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的監(jiān)督下接受小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的公開招標(biāo)，中標(biāo)后入駐小區(qū)，在政府價(jià)格主管機(jī)關(guān)領(lǐng)取收費(fèi)許可證，制訂服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)公布后從事管理收費(fèi)。通過市場競爭，使那些實(shí)力較強(qiáng)、規(guī)模較大、服務(wù)質(zhì)量好的知名企業(yè)脫穎而出，從事較多的業(yè)務(wù)，創(chuàng)出品牌，用優(yōu)質(zhì)服務(wù)，合理收費(fèi)占領(lǐng)市場制高點(diǎn)。促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展。

“以人為本”是物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)宗旨，在服務(wù)中更好的貫徹這一宗旨，才能得到廣大業(yè)主的支持，企業(yè)才能在經(jīng)營中獲取更多的利潤。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在經(jīng)營中應(yīng)進(jìn)行技術(shù)、管理制度的創(chuàng)新完善，用于實(shí)踐，不斷拓寬發(fā)展空間，才能保證物業(yè)管理公司保持可持續(xù)發(fā)展。

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