二手房完美購房計劃

如今一提到買房，就會聯想到價格、環境、房型、付款方式、按揭成數、貸款年限等問題，這些作為購房中的因素已被大家所重視。但買房是一個復雜的過程，如何才能綜合這些因素，購買一套符合自己預期的房子？ 購房者只有在購房前做好規劃，才能使所購房屋更適合自己，避免花冤枉錢。

Step 1：根據自身情況確定房源

尋找一個符合自己要求的二手房并不是一件容易的事，很多人會通過中介尋找房源，但是要注意，一定要找正規的中介代理機構，在確定房源時，要多考慮自身需求，切莫聽信廣告和中介的一面之詞，盲目做決定。另外，人們購買二手房的目的各不相同，有的為了居住，有的為了投資。在購買二手房之前，首先要明確自己的需求，為了自己居住而購買，最好選擇距離單位比較近，交通方便，周邊居住配套設施較完善的區域買房，這樣不但上、下班較便利，而且買菜、購物等也會十分方便。如果是有兒童的家庭，還要考慮周邊是否有適合孩子讀書的學校。而對于購買二手房長期投資人群而言，最好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區域買房，因為隨著商圈的不斷成熟其二手房價值也會充分體現出來，同時如果房屋業主以租代售的話，其投資回報收益也將較為可觀。

Step 2：多方面衡量房屋價值

房屋質量是重要考核因素。一些二手房年代建成較久，使用時間較長，可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板經常滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購房者在選購二手房時應注意這些因素。

選擇合理戶型。同等面積的住房，因戶型不同，可利用的空間和居住舒適程度會相差很多，如果二手房面積較小且戶型不佳，通風采光也有其局限性，購房者在購買二手房時要盡量選擇戶型設計合理、可利用空間較大的二手房，即使面積不大，也可以讓購房者舒適居住。

弄清裝修情況。二手房大都帶裝修，對于購買后立即入住的購房者來說著實可以節省一筆不小的裝修開支。但是對于想要重新裝修的購房者來說，就要將其最初購買時的裝修情況弄清楚，已經裝修過的地方是不是需要全部打掉，最好了解其住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，也好便于重新裝修。

計算居住費用。確定這些費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶；看看所購買房屋的物業管理費收取標準是多少；小區是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數量和責任心；小區綠化工作如何；了解物業管理公司提供哪些服務。同時，自駕車族還要查看其車位的費用。如果是高層塔樓還需觀察電梯的品牌、速度及管理方式，如何收費等，將這些費用搞清楚才能夠安心購買。

Step 3：議價要做到心中有數

在購房前，購房人一定要對所在社區近一年來的房價走勢做些了解，對社區同類戶型的成交均價做到心中有數，這樣才能在與業主談判時有一個明確的價位目標，切記盲目談判。此外，目前的優質房源肯定不會僅有一個買家，在與房東談判時，也盡可能想辦法知曉其他“競爭對手”的情況，比如其他購房人的報價情況，緊迫度等，不要一味的最求低價而失去心儀的好房子。

購房者如果在與房東談判房價時，實在沒有辦法讓房東再便宜了，那么可以考慮要求房東來承擔一部分稅費，或者家具折價爭取更大的優惠。如果房東愿意承擔一部分，也能使你購買房屋的總價格有所下降。

Step 4：房屋產權仔細檢驗

購房者在購房前一定要認真核對房屋產權的有效證明文件即房產證，必要時還應該到房管部門查詢證件的真偽。弄清楚產權證上的房主與賣房人是否為同一個人，并要求賣方提供合法證件，包括產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件。同時，確認產權證所標注的面積與實際面積是否相符，向有關房產管理部門查驗所購房屋產權來源與其合法性。最后，確認產權的完整性，查驗房屋有無債務負擔，有無房產抵押，包括私下抵押、共有人等等。當購房者仔細驗明所購房屋產權性質之后方可安全購買，以免日后發生糾紛。

簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實性，主要是購房者核實房主的身份、業主證件的真實性，尤其是在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，以防不法之徒假造房主身份證和房屋產權證進行欺詐，最大限度地規避資金風險。房產交易屬于大宗交易，買賣雙方都希望交易過程安全穩妥，最有效的方法是委托專業律師驗證買賣雙方的真實身份，確認房屋產權無糾紛，對交易行為進行制約。

Step 5：審慎簽署買賣合同

避免出現無效合同。二手房買賣中訂立購房合同時，購房者要親自到場訂立合同，這樣可確保賣房者（產權登記的所有人）親自簽字，如產權人委托別人簽字，必須確信該委托書是產權人委托的且購房者應存留委托書。對二手房買賣合同中的重要條款，一定要審慎簽署。

維修基金要結清。買賣雙方通常會在合同中約定維修基金的結算方式，但有時過于籠統，只寫“送”或者“不送”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付；而買方也可以認為，賣方應當足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。所以，交易雙方在簽訂合同時，應明確維修基金的結算數額。

附屬設施最好在合同中約定。一般來說，買方在交房時會對房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具等事項進行驗收，往往在交房時看到的家具家電等附屬設施不像簽訂買賣合同時那么完好和數量齊全，不少二手房交易還因此產生糾紛。所以，建議在合同中明確所贈家具、家電的數量和品牌，抑或采用圖像資料作為合同附件，交房時就根據合同約定驗收附贈的家電、家具。

房款分兩次支付最安全。購買二手房付款方式由買賣雙方協商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。按揭貸款付款問題相對不大，但在一次性付款中經常出現“賣方不愿先過戶，買方不愿先付款”的情況。其實，在實際操作中，買方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段支付給房主，其中尾款的支付時間可約定為房產過戶的日期，如此操作可以最大化地為買賣雙方規避交易風險。

戶口遷出要慎約時間和責任。按照通常的交易習慣，賣方應當在房屋過戶或交房前將戶口遷出。但有時由于賣方暫時無法找到能夠落戶口的地方或因子女就學等原因，交易中賣方會要求推遲戶口遷出時間。這就要求雙方在簽訂合同時對遷移戶口的問題進行約定，約定戶口遷出時間及違約責任。作為買方，為了維護自身利益，也可要求預留少部分房款作為抵押，待賣方將戶口遷出再交還。鑒于戶口一般無法強制遷出，買方對戶口遷出延遲問題應當采取慎重態度。

約定違約償付時間。雖然在訂立合同時買賣雙方主觀上都希望能夠履行義務，順利完成交易，但因房產交易復雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，導致違約行為的產生。二手房買賣合同中違約金的比例一般有明確的條款注明，但對于償付時間卻沒有具體約定，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降。為了避免出現扯皮現象，簽署合同時要明確寫清雙方的責任和權利以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責任和權利對等。

前期費用要結清。如果房屋能夠順利過戶，那就皆大歡喜，但這時交易還沒完成。交房時物業交驗不得馬虎，水、電、煤、電話、寬帶、物業管理費等生活費用一定要認真結清。由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，日后買方入住后收到上述賬單時，再回頭找賣方結算為時已晚，這類問題在二手房交易后經常出現。

明確稅費交付。隨著國家對房地產二級市場的規范及調控，二手房轉讓時的各種費用也日漸增多。為避免可能產生的爭議，建議在簽訂合同時對各項稅費的交付給出明確的約定。

Step 6：按期過戶確保交易的安全性

辦理房屋的過戶手續，是買賣過程中最重要的一步，也是二手房交易完成標志，買賣合同中應明確產權過戶的相關條款。在這里也要提醒購房者注意，不要認為交了房款就等于買到了房子，房產交易中一定要辦理產權過戶才能確保交易的安全性。購買二手房時，買賣雙方一定要到政府指定的房地產交易場所辦理產權轉讓手續，按國家規定交納各種交易費用，領取政府頒發的產權證，最好買賣雙方能一手交錢一手交房（指產權證）。