遭遇贈送騙局，該如何應對

【案例一】

陸先生與房產開發(fā)商簽訂了《商品房預售合同》，合同約定陸先生以180萬元的總價購下建筑面積為185平方米的商品房一套。簽約時，售樓負責人表示，現在正值促銷期間，陸先生買的這套房屋可以贈送面積為8平方米的露臺一個，并在《商品房預售合同》所附的圖紙上用紅線加以標注。陸先生看著售樓負責人用一條紅線將該露臺圈入了自己的“地盤”內，但卻發(fā)現圖紙上沒有標注自家通往露臺的門。陸先生覺得售樓負責人說得如此確定，應該不會有問題，便沒有繼續(xù)詢問就簽了合同。分三次付清了全部房款后，陸先生就依約辦理了入住手續(xù)，而此時，他突然發(fā)現自家房屋竟然沒有通往所贈露臺的門，門開在隔壁鄰居那兒。

詢問后，房產公司竟然如此解釋：小區(qū)的露臺計入公攤面積，因此所說的贈送只是表示提供使用上的便利，并不是所有權。對于這種解釋，陸先生不能接受，一紙訴狀將房產公司告上法庭，要求賠償損失8萬元。

法院審理后認為，在商品房預售合同附件二中，房產公司確實用紅線的形式將露臺圈入陸先生所購的房屋內，屬于明顯過錯，應負主要責任；而陸先生在簽訂合同前，明知設計圖紙上沒有標注通往露臺的門，但卻輕信對方的口頭承諾，亦有過錯。故而，酌情認定房產公司應付80%的責任，賠償陸先生損失6.4萬元。

本案中，開發(fā)商在簽訂合同時承諾贈送露臺，而實際上購房人陸先生并沒有處分與使用露臺的權利，“買樓房送露臺”實際上成了空話。在房產銷售過程中，有的商家為了吸引顧客，往往采取這種“買×送×”的促銷手段，購房者在購房過程中，尤其需要認清“贈送”的真面目，以免上當受騙，發(fā)生糾紛。

就本案所采取的“買樓房送露臺”而言，建設部出臺的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：“開發(fā)商在賣商品房的時候，必須按套銷售，不得分割拆零銷售。”因此，露臺、閣樓和小儲藏室等結構不可能單獨出售，而且露臺和閣樓往往并不計入銷售面積，這樣所謂的“贈送”就要大打折扣了。

按照《物權法》等規(guī)定，露臺一般來說屬于全體業(yè)主共有。實踐中對露臺的贈送，開發(fā)商一般都是采取擬定格式合同的方式，明確說明全體業(yè)主在購房合同中同意，露臺、天臺、底層用戶墻體外的小綠地或者地下室由與之相連的業(yè)主獨立使用，其他業(yè)主放棄使用權。一般來說，對于贈送的面積，獨立使用的業(yè)主一般應具備無障礙使用的途徑。本案中，對陸先生所贈送的露臺，因門開在鄰居一方，所以，陸先生不具有無障礙使用的途徑。

如果開發(fā)商在出售物業(yè)時沒有在合同中注明其他共有業(yè)主放棄使用權，那么物業(yè)一旦售罄，則露臺等將屬于全體業(yè)主共有。這時，“贈送”也就成了一句空話。因此，購房者在簽訂合同的時候需要確認開發(fā)商對“贈品”享有處分權，應將其載入合同中，并明確約定如果其使用權或所有權被全體業(yè)主收回，房產商應賠償相應的損失。

同時應當注意，“贈品”不一定都是無償贈送。簽訂購房合同的時候應當搞清楚“贈品”的使用期限和費用。如果開發(fā)商約定業(yè)主僅有部分使用期限，逾期則需補交費用，則贈送產品的價值將大打折扣。因此，在簽訂合同時，應當仔細檢查《商品房預售合同》所附圖紙。如果發(fā)現與開發(fā)商或售樓人員所開列的贈送條件不符，一定要向開發(fā)商或售樓人員問清楚，并要求其將相關內容載入合同中。

另外，業(yè)主還應當注意贈品質量。“天下沒有免費的午餐”，買房時獲贈的贈品可能存在質量問題。根據《合同法》相關規(guī)定，無償贈與人對贈與產品的瑕疵問題可以免責，這將導致購房者獲贈的“贈品”一旦出現了細微質量問題，只能自行承擔后果。如果簽約時約定為“贈與”，就要約定開發(fā)商需要對贈品承擔產品質量責任；否則，就最好約定為“購買”，這樣不致于出現質量問題造成損失而索賠無門。

【案例二】

近年來，王小姐和丈夫事業(yè)發(fā)展頗為順利，眼看周圍的朋友一到假期就開著私家車出去旅游甚是方便，王小姐也決定購買私家車。雖然考察了不少，但王小姐和丈夫一直猶豫不定該選哪一款車。去年7月初，王小姐和丈夫在車展上看中了一款標價12.2萬元的某知名品牌小轎車，接待他們的是該品牌一4S店的銷售人員歐建（化名），歐建告訴王小姐，當天訂車可以獲得2000元的優(yōu)惠，并且贈送香水座、地墊和地毯，小兩口覺得還算優(yōu)惠，決定出手，立即付了1000元訂金，簽訂了購車合同。

過了幾天，當王小姐去4S店付余款時，歐建又答應再贈送一副下檔護板，不過合同已經上交，歐建便寫下了一張欠條：一個月內贈送王小姐下檔護板，特此證明并簽了字。一個月內，王小姐多次致電4S店詢問下檔護板一事，該4S店總以沒貨、裝修為由不予兌現。最后，4S店突然告知王小姐歐建已經離職，他對王小姐的承諾雖有紙質說明但由于沒有蓋公章因而失效。

王小姐來到該店討說法，現場多個銷售人員卻表示，合同上既然沒有注明贈送下檔護板，歐建寫下的欠條上也沒有加蓋公章，現在歐建已離職，那么店方完全有理由不履行所謂的承諾。“我答應送你一套房，難道還真能送你啊？”一個銷售人員甚至說出了這樣的話。王小姐氣憤難當，為了爭口氣，就將該店告上法庭。但最后法院經審理，以無償贈與人在贈與財產權利轉移之前，有權隨時撤銷贈與為由，判決駁回了王小姐的訴求。

現實中，購車送車內裝修的情況比比皆是。各大汽車4S店為了吸引消費者，不僅采取降價促銷的手段，還會采取諸如送貼膜、防滑墊等促銷手段。本案中，王小姐購買車輛送下檔護板即屬于這種情況。

一般來說，4S店的銷售人員在出售車輛時所代表的是單位，也就是說，4S店銷售人員在銷售車輛時，對客戶的承諾應視為4S店的承諾。對于正式合同來說，4S店對其承諾必須履行，無論銷售人員是否具有自主定價權一律不問。如果因為銷售人員擅自降價造成4S店損失，4S店也不可撕毀合同，而只能按照合同履行。這就是《合同法》所規(guī)定的表見代理制度。根據《合同法》第49條規(guī)定，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。

因此，本案中歐建所承諾的事情對4S店是有約束力的。4S店不能以歐建離職或者欠條沒有加蓋公章為由予以抵賴。但為什么法院最終會駁回王小姐的請求呢？這是本案涉及到的另一個法律問題。

歐建雖然向王小姐出具了欠條，但是根據查明的案件事實可以認定，歐建承諾的僅僅是向王小姐隨車贈送下檔護板。出于贈與行為無償性考慮，我國法律規(guī)定了贈與人在贈與財產權利轉移之前，有權撤銷贈與的制度。這正是我們所說的贈與人在贈與財產權利轉移之前享有隨意撤銷權。本案中，盡管4S店應當對贈與行為負責，但是因為4S店在下檔護板交付之前，可以隨時撤銷贈與，因此王小姐以此為由要求4S店履行贈與合同，遭到4S店拒絕后也只能承擔敗訴的結果。

那么，消費者購買車輛時應當注意什么呢？這就提醒我們在遇到類似促銷行為時，要么監(jiān)督4S店當場履行贈與承諾，要么讓其在商品總價上給予優(yōu)惠，以此保證自身利益。如果4S店的承諾沒有當面履行，那么事后再讓其履行，就只能指望4S店具有良好的信譽了，因為除了具有公益性質的贈與外，一般的無償贈與在法律上是沒有強制執(zhí)行力的。

（本欄目法律顧問：四川光時律師事務所）