當前國內城市土地集約利用研究現狀及趨勢展望

張 念，肖榮閣

（中國地質大學 （北京）地球科學與資源學院，北京 100083）

目前，我國正處城市化的快速發展期，經濟社會建設需要大量土地資源，同時我國的現實情況卻是人多地少，存量土地極度不足。面對這兩種尖銳矛盾，城市土地的集約利用問題就變得非常迫切。為解決這個棘手的問題，國土資源部和各級政府相繼組織多次有關土地集約利用的調查和評價。本文計劃對目前國內城市土地資源的集約利用研究狀況綜述回顧，并對未來研究趨勢展開展望。

1 國內土地集約利用研究進展

國內有關城市土地集約利用的研究主要是從定性研究和定量研究兩方面展開的。其中定性研究主要包括：對城市土地集約利用的概念、內涵的討論；城市土地集約利用方面的有關理論（如：土地報酬遞減理論等）的研究；對目前我國城市土地利用中存在的問題分析及土地集約利用必要性的分析。定量研究主要包括：國內目前對這方面的定量研究主要集中在土地集約利用評價方法、土地集約利用評價指標體系以及途徑研究。

1.1 城市土地集約利用的定性研究

1.1.1 城市土地集約利用的內涵和相關理論研究

土地集約利用的概念最早只針對于農村土地而言。最早對這個概念進行系統研究的是英國古典經濟學家大衛·李嘉圖，他認為在單位面積土地上投入較多的資金、先進技術等要素，以便獲得更高的利潤的一種經營方式［1］。隨著人類社會的進步，土地集約利用的概念逐漸被引入到城市研究中，產生了城市土地集約利用的概念。之后不斷有學者對這個概念及內涵進行了深入而廣泛的討論，其中包括馬克偉、肖夢、陶志紅、鄒玉川、劉衛東和朱林興等。雖然其各自觀點不盡相同，但基本上他們都認為，城市土地集約經營是指在科技進步的前提下，為取得更高的產品產量和負荷能力，把活勞動和物化勞動投放到一定面積土地上的經營方式［2－6］。

隨著研究的深入，學者們對城市土地集約利用研究大致可以分為三大類：首先是對土地的開發利用應當盡力追求收效最大化，即通過加大存量土地的科技、勞動力和資金投入，增加土地的產出效率；其次是使城市土地布局和結構變得更加合理，各種利用途徑和策略應當協調合作，土地利用應當走可持續的發展道路；最后，很多學者認為土地效益應當不僅局限在經濟效益的實現，同時也應兼顧到土地利用中的社會效益和環境效益的多重目標的達成。

關于城市土地集約利用的理論基礎，學界普遍認為韋伯等人的區位論、威廉·配第的土地報酬遞減理論、地租地價理論和可持續發展理論可被認為是其主要理論基礎，這些理論對于城市土地集約利用的研究起到了不可替代的重要作用。區位理論關注的是社會經濟活動的場所分布及其空間中彼此的關系，目的是探索出人類社會經濟活動的空間規則，它主要包括農業區位理論［7］、韋伯的工業區位理論、克里斯塔勒的城市區位理論以及廖什的市場區位論［8］。作為土地集約利用的經典理論，土地報酬遞減理論主要探討投入與產出關系的規律。其基本內容是指在一定科技水平條件下，對同一塊土地連續追加投資所得的回報會不斷增加，但當投資超過某一界限后，報酬就會減少。實踐中土地報酬遞減理論具有十分重要的意義，它為各級政府和土地規劃部門提供了要確定土地利用的最優模式和集約程度，以便我們能更充分地集約利用土地。地租理論首先由威廉·配第提出，他認為地租作為土地農作物所得的收入，其價值高低取決于土地肥沃程度、耕作技術先進程度和產地距離市場的距離。地租被分為絕地地租和級差地租兩部分，馬克思認為級差地租又可分為兩種：級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ。前者是由土地肥沃程度和位置好壞所決定；后者是由連續增加投資引起的超額利潤而引起的。地價作為土地所有權的價格，是土地所有權在經濟上的體現方式。地價等于地租和還原利率的比值，即地價是地租的還原。隨著人們對生態環境意識的加強，可持續思想隨即誕生。根據1992年“世界環境與發展”大會通過的《環境與發展宣言》和《21世紀議程》，可持續發展是以轉變傳統生產和消費方式、提高經濟活動的效益以及資源節約和減少污染作為前提［9］。普遍認為，可持續發展思想作為城市土地集約利用的重要理論基礎，兩者密切相關。

1.1.2 城市土地集約利用問題及其必要性研究

學界普遍認為目前我國城市土地集約利用方面存在粗放低效等問題，比較突出的表現在以下幾個方面：①城市發展規劃不當，造成城市無限外延擴張，無論占地面積還是占地規模都過大，耕地占用問題也較明顯，土地利用中的浪費問題特別突出；②總體來講，城市土地利用配置缺乏合理性，雜亂無章的現象突出，宏觀布局極少體現前瞻性，用地秩序混亂，造成城市各個職能發揮不當，影響城市土地的集約利用；③城市土地利用結構缺乏合理性，各類用地關系不平衡，建設用地比例偏高，生活用地比例過低，導致城市生活環境嚴重惡化；④城市人均占地數量偏高，存量地建設集約度偏低，容積率較低，致使相應的土地經濟效益不高，城市土地利用潛力并未得到充分挖掘；⑤城市土地管理存在漏洞、土地市場缺少監管，存在投資過熱、土地供應量過大等不合理現象，影響土地的集約利用［10］。

基于我國土地粗放利用的現狀，許多學者提出了城市土地集約利用研究的必要性，歸納為：①城市土地集約利用是化解我國土地資源貧乏、人地關系緊張等突出矛盾的最優選擇；②城市土地集約利用是加速我國城市化穩定良性推進和城市價值全面提高的重要渠道；③城市土地集約利用是改善我國土地利用中存在的粗放浪費的現象，增強土地管制的重大舉措；④城市土地集約利用可以提升產業結構和加快粗放向集約增長方式的轉變，是我國經濟長期穩定、可持續發展的客觀要求［11］。

1.2 城市土地集約利用的定量研究

國內目前對這方面的定量研究主要集中在土地集約利用評價方法、土地集約利用評價指標體系以及途徑研究。

1.2.1 城市土地集約利用定量研究評價方法研究

土地利用評價方法是城市土地集約利用定量評價的基礎，這方面的研究也較多。在對常用的土地評價理論與方法介紹的基礎上，學者們也嘗試著運用這些方法分析我國的土地利用的實際特點。錢銘杰等認為按照所評價尺度大致可以分為三大類：①宏觀尺度，主要針對某個城市土地集約利用情況的分析。多用的方法大致包括德爾菲法主成分分析法、層次分析法、模糊理論評價法和多因素綜合評價法。②中觀尺度，主要針對城市中工業區、商業區、居民區和開發區用地的集約利用。模糊湖綜合評價法、多用層次分析法、BP網絡模型和人工神經網絡模型。③微觀尺度，主要針對宗地集約利用的評價研究，主要方法包括理想值修正模型、多指標綜合評價法等［12］。

1.2.2 城市土地集約利用評價指標體系研究

作為城市土地集約利用評價的關鍵，土地集約利用評價指標體系，一直受到學界的重視。國土資源部曾頒布了《城市土地集約利用潛力評價技術方案》。一些學者認為分析評價指標體系建立的原則應該包括其科學性、動態性、整體性、層次性、地域性、前瞻性和可操作性等。有些學者則認為土地集約利用評價的指標應當以協調化、高效化和集約化作為主要目標，評價指標應涵蓋四個方面內容：首先是環境污染指標和城市綠化狀況等；其次是土地投入和土地利用強度等；第三是土地報酬產出指標等；最后是應該包括城市土地集約利用的可持續程度。

2 城市土地集約利用研究趨勢

結合以上分析，不難看出我國目前的城市土地集約利用研究取得了可喜的成績，但仍然存在一些問題有待改進。例如研究主要涉及城市土地資源集約利用中存在的問題、必要性、集約利用方式和手段等定性研究。實證性的評價指標體系確立等定性研究、以及城市土地集約利用方式稍顯不足。具體來講應該在三個方面亟待改善：①對城市土地集約利用概念進行內涵界定，有必要開展系統、綜合的研究。②城市土地集約利用的定性研究、單項指標研究較多，側重于從宏觀角度闡述土地集約利用的必要性和土地粗放利用在宏觀形態上的表現，微觀及系統的研究成果較少，定量研究、綜合性效益研究和系統性研究缺乏；應加強對土地粗放利用造成的社會、環境及生態的綜合影響研究。③農業土地評價理論和實踐較強，而城市土地集約利用理論研究成果尚不系統、不完整，沒有形成一套標準的評價指標體系和廣泛適用的評價方法，相關研究多側重于勞動、資本、技術密集型的土地利用研究，但城市土地集約利用是一個動態、連續的概念，隨著社會、經濟和環境的發展，其涵義和表現將不斷變化，應積極開展結構型、生態型土地集約利用研究［13］。

［1］［英］李嘉圖，政治經濟學及賦稅原理［M］.北京：商務印書館，1962.

［2］馬克偉.土地大辭典［M］.長春：長春出版社，1991.

［3］肖夢.城市微觀宏觀經濟學［M］.北京：人民出版社，1993.

［4］陶志紅.城市土地集約利用幾個基本問題的探討［J］.中國土地科學2000，14（5）：1-5.

［5］鄒玉川.靠中國的地養中國人：關于耕地總量動態平衡的新思考［N］.中國土地1996-6-25（I）.

［6］劉衛東.土地資源學［M］.北京：百家出版社，1994.

［7］朱林興.簡論城市集約用地［J］.華東經濟管理，1998，13（2）：26-27.

［8］許學強，周一星，寧越敏.城市地理學［M］.北京：高等教育出版社，1995：120-124.

［9］國家環保局譯.21世紀議程［M］.北京：中國環境科學出版社，1993.

［10］韓學山，郝光前，徐峰，等.城鎮化進程中的土地集約利用問題與對策［J］.山東省農業管理干部學院學報，2011，28（6）：23-25.

［11］劉成剛，孫翠蘭.當前我國城市土地集約利用存在的問題和對策［J］.資源論壇，2005（4）：10-11.

［12］錢銘杰，王緒龍，孫玉晶，等.土地集約利用評價方法研究綜述［J］.資源開發與市場，2012，28（6）：529-530.

［13］章牧，駱培聰，顏志森，等.城市土地集約利用評價——以福建省福州市為例［J］.福建師范大學：自然科學版，2001，17（4）：105-109.