住房政策揭秘：房價調控失利被迫提前出臺

□董映頡

繼10月25日北京國土局集中推出4宗自住型商品房相關地塊后，10月30日，國土局再次開槌。北京市通州運河核心區3宗多功能用地以招標出讓方式進行投標，綠地、建工、富華、中建一局參與全部投標。

記者注意到，在“京七條”政策公布后僅兩天，北京市立即推出了一批供地，里面就配建自住型商品房。實際上，自住型商品房大規模推出，是“京七條”政策的核心，而這樣一項大膽援助“夾心層”的住房結構調控計劃，其實是“早產”的。本報記者獨家獲悉，按照北京市有關部門原計劃，自住型商品房政策本要再晚些時候出臺，相關細則還在制定和完善中。但是，9月北京房價同比上漲超過20.6%，這又一次給北京市房地產調控部門帶來了巨大的壓力，因此自住型商品房政策提前出爐。

“現在市里對調控房價仍然盯得很緊，要求相關部門盡快拿出有效辦法。”一位相關人士告訴記者，“按照市里原定的計劃，這類‘限房價、競地價’的自住型商品房政策還可以再晚一點推出，因為相關細則還在完善中。”之前，限價房和保障房采取配建的手段，如今定位為商品房的自住型商品房也采取開發商配建的手段，顯然是匆忙之舉。因為，由開發商配建和搖號分配自住型商品房，在監管上存在很大的敞口風險。

2萬套的供地難題

“到目前為止，計劃供應的與自住型商品房有關的地塊已經有20塊，除明確配建自住型商品房的地塊，其他全部為超過限價競爭配建自住型住宅地塊。”北京市國土局一位官員對記者表示。

不過，即便如此，按照北京市政府有關部門要求的“今年落實不低于2萬套自住房，明年計劃再推出5萬套”的計劃，土地供應仍然存在壓力。

“在未來一段時間內，自住型商品房政策將是國土局、住建委和相關主管部門主要推動落實的政策，與經濟適用房、兩限房等保障性住房相比，預計在土地供應上將會有所側重。”上述相關人士告訴記者。

但據業內人士估算，按照北京最近幾個月住宅類土地供應的情況，預計這些土地中的30%以上將被配建為自住型住宅，總面積在70萬平方米左右。按照單套戶型面積90平方米計算，預計這部分土地供應的套數也僅在8000套左右，與“京七條”要求的2萬套仍有不小差距。

國土資源部的統計數據顯示，北京市前三季度在土地交易市場共推出住宅用地835公頃，其中商品住宅用地供應589公頃，同比增長128%。在這樣的背景下，北京市在2014年土地供應中繼續增加土地供應需要克服的壓力較大。

“現在國土局和住建委仍然在自住房的供地來源上想辦法，比如利用中央在京企事業單位的自有土地開發自住型改善型商品住房等。”上述相關人士告訴記者。

在此之前，在京企事業單位雖然擁有大量自有用地，并通過員工集資建房等方式開發住宅，但是，此類住宅沒有北京市住建委核發的房屋產權證，房屋的產權屬于用地單位所有。

“開發商要捧場”

實際上，對于這類限價銷售的商品房而言，土地推出之后的開發商接盤、房源上市后的分配和監管能否到位將直接影響政策效果。

“現在我們也在評估參建這類‘自住型改善型商品住房’的實際利潤和隱性收益，除此之外，我們也準備看看北京市接下來還有什么具體的鼓勵政策。”北京一本地房企負責人向記者表示，“從現在看來，這類住房的銷售應該是沒有問題，但利潤確實比較低。”

而據記者從幾位開發商處了解到，在這類地塊推出之前，北京市住建委曾經多次牽頭組織關于此類自住房的座談研討會，討論這類地塊入市后的開發商熱情和市場反應。

“如果這類地塊推出之后沒有開發商接盤，那場面就尷尬了，后續政策也無的放矢。”上述房企負責人表示，“其實住建委是希望這類地塊推出時開發商能捧場拿地，當然住建委也會給拿地開發商一些優待。”而在不少業內人士眼中，讓開發商搖號分房，就是住建委給拿地開發商的“補償”。根據政策設計，自住房入市銷售將由開發商組織搖號，確定選房順序。

業內人士分析，由于有諸多限制政策存在，在操作中很容易出現漏洞，產生權力尋租的空間，未來在執行過程中主管部門還需要出臺相應的細則。事實上，早在2011年北京就曾試點過類似的商品房項目。2011年4月，北京推出的首個“限房價、競地價”中小套型普通商品房項目“房山長陽國際城”，均價被限制為不得高于12500元/平方米，但這一低價樓盤在分配上也受到了“特別關注”。原規劃2394套限價商品房的長陽國際城項目，只有1594套房源售罄，還有800套房源則被媒體報道稱“被房山區政府截留”。

能否穩定房價？

根據中原地產研究部統計數據，最近幾年北京剔除保障房后的純商品房住宅供應每年平均在8萬套左右。如果明年5萬套的計劃能成為事實，那么自住房將占到市場供應的一半以上。

“供應達到一定規模，肯定會影響到新建商品住宅的定價。”北京房地產業協會副會長陳志在騰訊房產新品上線發布會上表示，隨著自住型商品住房體量增大，明年上半年，老百姓的購房需求也許就會向這些房源流動，平抑價格的作用將會逐漸得到體現。

另有一位不愿具名的專家表示，自住型商品房形成供應量在1～2年，今后北京樓市發生怎樣的變化，還不得而知。但是北京市釋放了這樣一個信號，改變了買房人對房價的預期。不過，從技術上來說，指望在北京這樣的大城市，通過改變供應結構來影響房價仍然較難。因為在北京市總土地供應規模不大量增加、地價不下降的情況下，僅僅改變原有的商品房供地結構，只會讓純商品房價格越來越高。而自住型商品房的價格是隨著純商品房價格上漲的，未來北京整體房價的上漲壓力仍然很大。此外，有業內人士指出，由于自住房的購買人群準入門檻較低、購買政策也比較寬松，管理上會有一定難度。