低效工業(yè)用地應(yīng)由政府進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備

□許麗麗

案 例

某企業(yè)在20世紀(jì)90年代以劃撥方式取得1宗國(guó)有土地使用權(quán)，用途為工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地，因經(jīng)營(yíng)不善已停產(chǎn)多年。現(xiàn)該企業(yè)欲改變宗地的用地性質(zhì)，與房地產(chǎn)商合作開發(fā)房地產(chǎn)，并已經(jīng)得到規(guī)劃行政主管部門的同意。

國(guó)土部門在受理該宗地土地登記時(shí)出現(xiàn)了異議：有人認(rèn)為，應(yīng)收回土地使用權(quán)重新掛牌出讓；有人認(rèn)為，無(wú)需重新公開掛牌出讓，應(yīng)直接協(xié)議出讓給該企業(yè)。

分 析

筆者認(rèn)為，首先，該宗地應(yīng)納入土地儲(chǔ)備庫(kù)。該工業(yè)用地因經(jīng)營(yíng)不善已停產(chǎn)多年，應(yīng)屬于典型的低效用地。

雖然國(guó)家未制定具體的國(guó)有土地收購(gòu)辦法，但為了提高土地利用率，大多地方都制定了地方性的國(guó)有土地收購(gòu)辦法。將需盤活的土地收回、收購(gòu)予以儲(chǔ)存，并通過(guò)土地整理和出讓等形式，盤活存量土地資產(chǎn)，有效配置土地資源。其中閑置低效用地就是被收購(gòu)?fù)恋刂?。另外，該宗地的土地性質(zhì)為劃撥，作為劃撥的工業(yè)用地，停產(chǎn)多年，當(dāng)?shù)卣鼞?yīng)該依據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》的規(guī)定將該宗地進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備。

在2007年11月19日國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合下發(fā)的《土地儲(chǔ)備管理辦法》中第六條規(guī)定：“各地應(yīng)根據(jù)調(diào)控土地市場(chǎng)的需要，合理確定儲(chǔ)備土地規(guī)模，儲(chǔ)備土地必須符合規(guī)劃、計(jì)劃，優(yōu)先儲(chǔ)備閑置、空閑和低效利用的國(guó)有存量建設(shè)用地?！庇纱丝磥?lái)，低效利用的國(guó)有存量建設(shè)用地也被列入儲(chǔ)備土地之一。然后，根據(jù)《土地儲(chǔ)備管理辦法》第十二條，對(duì)土地進(jìn)行儲(chǔ)備的程序，應(yīng)由國(guó)土資源管理部門報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)，依法對(duì)土地使用權(quán)人給予補(bǔ)償后，收回土地使用權(quán)。由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲(chǔ)備。最后，根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》對(duì)該地塊進(jìn)行出讓。

其次，應(yīng)辦理改變用途的批準(zhǔn)手續(xù)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條“土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬訂方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施”，對(duì)出讓地塊的用途、年限、條件等都是事先規(guī)劃好的，不能草率改變。政府在對(duì)該宗地進(jìn)行儲(chǔ)備后，依據(jù)該宗地的地況及市場(chǎng)利用情況，確需改變?yōu)樽≌玫氐?，?dāng)?shù)貒?guó)土部門應(yīng)依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，報(bào)請(qǐng)城市規(guī)劃行政主管部門的同意，由原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，調(diào)整土地利用總體規(guī)劃。

最后，土地使用年限的確定問(wèn)題。當(dāng)?shù)貒?guó)土部門根據(jù)改變用途后的地塊，對(duì)該宗地進(jìn)行掛牌出讓，對(duì)于出讓年限的問(wèn)題，根據(jù)《土地管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，居住用地為70年。雖然在《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十二條和《城市房地產(chǎn)管理法》第四十二條都有“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限”的規(guī)定，但該規(guī)定只適用于被轉(zhuǎn)讓的未改變用途的宗地，不適用于重新掛牌出讓的宗地。