這兩宗地不能合并登記

□許麗麗

1992年，甲企業以劃撥方式取得一宗國有土地使用權，用途為工業用地。現甲企業進行企業改制，已組建乙股份有限公司，經土地權屬確認、地價評估，擬定了土地資產處置方案，并經有批準權機關批準，同意以國家入股的方式處置該宗國有土地使用權，此時該宗地尚未辦理國有土地使用權證。同月，乙股份有限公司進行技術改造，又在原宗地旁通過出讓方式依法取得了一宗工業用地，與國土資源管理部門簽訂的土地出讓年限為50年。現乙股份有限公司申請辦理土地登記。該如何為該企業辦理土地登記？

一種意見認為，應該分兩部分為乙股份有限公司辦理土地登記。

另一種意見認為，既然兩宗地同屬一家企業，可以合并辦理。

筆者認為，土地登記與權屬界線、土地地類、使用權類型、終止日期等密切相關。乙公司以作價入股取得的土地和后來以出讓方式取得的土地不能合并登記。

首先，作價入股與出讓是兩種不同的使用權類型。作價入股，不是與哪個主體簽訂土地使用權出讓合同來設立土地使用權，而是在特定公司的設立過程中，先設立土地使用權，再以此出資，由設立后的公司成為土地使用權的擁有人。這兩種類型土地使用權取得的方式在法律程序上完全不同。此外，我國的《國有土地使用證》使用權類型一欄中只能登記填寫“出讓”或“作價入股”一種類型。

其次，這兩宗地的土地使用權年限不同。土地使用權作價入股的年限在法律法規中沒有明確規定，而乙公司后來以出讓方式取得的工業用地年限為50年，這樣，兩宗地在有償使用年限上會有不同，也就是該宗地使用終止日期不同。作價入股的土地使用權年限屆滿，是否與出讓土地一樣，由國家無償收回，現行的法律、法規沒有明確的規定。如果這兩宗地合并登記，將導致土地使用年限終止時無法處置資產。

最后，土地登記以宗地為單位。乙公司以作價入股取得的土地和后來以出讓方式取得的土地盡管緊緊相臨，但都屬于權屬界線封閉的地塊，分別是一塊完整的宗地，其土地登記簿和土地權利證書都應以“宗地”為單位進行，也就是說“一地一證”。

乙公司可以憑入股協議，到當地國土資源管理部門先行辦理以作價入股取得土地使用權的變更登記，取得合法的土地使用證，再依土地出讓程序辦理臨近那宗地的土地使用權登記。