買房子手續(xù)有哪些

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【內(nèi)容提要】

一、交首付款，簽買賣合同（及相關(guān)費(fèi)用統(tǒng)計(jì)）

二、辦理購房貸款，交納相關(guān)費(fèi)用

三、辦理入住，簽訂物業(yè)管理公約（及相關(guān)費(fèi)用統(tǒng)計(jì)）

四、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證（及相關(guān)費(fèi)用統(tǒng)計(jì)）

第一步：交首付款，簽買賣合同

應(yīng)注意購房合同的內(nèi)容

在您選好房并交付了一定的定房費(fèi)用（也就是所說的定金）后，開發(fā)商會(huì)通知您什么時(shí)候簽訂購房合同。那么在您簽訂合同時(shí)，應(yīng)注意些什么呢？首先您要明確和開發(fā)商簽署的《商品房買賣合同文本》是由國土資源和房屋管理局統(tǒng)一印制的合同文本，并且一定要查明代表開發(fā)商簽字的人是否是其法人，如不是，則其是否持有“授權(quán)委托書”，同時(shí)還應(yīng)該要求開發(fā)商在合同上加蓋公章。

在簽訂合同的同時(shí)您一定要認(rèn)真閱讀合同文本，確認(rèn)雙方所簽訂的內(nèi)容，如果您所關(guān)心的內(nèi)容合同里沒有體現(xiàn)的話，那么就要與開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者特別約定。

簽訂購房合同時(shí)別忘了查驗(yàn)“兩書”

在簽訂合同的同時(shí)，開發(fā)商要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便于在收樓時(shí)能夠順利使用該房產(chǎn)及該房產(chǎn)內(nèi)的設(shè)備，并享受開發(fā)商提供的保修服務(wù)的通行證，有這兩書在手，就說明您得到的房產(chǎn)還是比較可信的。

交完首付款還應(yīng)交印花稅

在簽訂了購房合同后，別忘了在交納首付款的同時(shí)，還需交納印花稅：按照總房價(jià)的0.5‰交納。

第二步：辦理購房貸款 交納相關(guān)費(fèi)用

選擇適合自己的貸款方式

在簽訂好購房合同后，緊接著您就該辦理購房貸款了。那么對個(gè)人來講，您應(yīng)選擇哪種貸款方式更適合呢？下面就將公積金貸款與商業(yè)貸款以及組合貸款做以介紹，您可根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇適合自己的貸款方式。

1.公積金貸款利率低于商業(yè)利率。兩者相比，5年期內(nèi)（含5年）的住房貸款，住房公積金貸款年利率要比商業(yè)貸款低1.17%，5年期以上的住房貸款，貸款年利率要低0.99%，如果按上限貸款的話（目前住房公積金貸款的上限為30萬元），這個(gè)利息差額還是挺大的，一年下來，大約相差2000多元；貸15年，就差三四萬元左右。

2.公積金貸款首付款比商業(yè)貸款的首付款低10%。商業(yè)貸款目前最高的成數(shù)是八成，即購房者至少要支付總房款的20%作為首付款，而住房公積金貸款最高可達(dá)到九成，即購房者可以申請房款90%的貸款，首付10%即可。

3.貸款保險(xiǎn)不同。商業(yè)貸款只需辦理住房保險(xiǎn)，而住房公積金貸款如果不選擇擔(dān)保中心做擔(dān)保的話，按規(guī)定要辦理壽險(xiǎn)，而住房保險(xiǎn)則自愿購買。而由于辦理了壽險(xiǎn)，根據(jù)與保險(xiǎn)公司簽訂的合同，一旦貸款人因病或遭受意外傷害事故所致身故或全殘時(shí)，貸款將由保險(xiǎn)公司償還；此外，貸款人如失業(yè)一年以上，無法償還貸款時(shí)，保險(xiǎn)公司將為其償還領(lǐng)取失業(yè)救濟(jì)金期間須償還的貸款本息。在做完房產(chǎn)抵押登記后，還可以解除壽險(xiǎn)合同，去保險(xiǎn)公司退回保險(xiǎn)費(fèi)。

4.公積金貸款的手續(xù)相對于商業(yè)貸款，其手續(xù)要繁雜一些。

5.此外還有組合貸款的方式，當(dāng)購房人需要申請的貸款額度比較大時(shí)，可以同時(shí)申請商業(yè)貸款和公積金貸款。因此，住房公積金貸款和商業(yè)貸款的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)它都具備。

辦理貸款要交的費(fèi)用

在選擇好貸款方式后，購房者就可以到相關(guān)部門辦理貸款手續(xù)，在辦理貸款手續(xù)的同時(shí)，還需要交納以下費(fèi)用：

1.律師費(fèi)：為申請貸款額的3‰。不足100元的，按100元收取；辦理住房公積金貸款的，不收取律師費(fèi)；但如果是組合貸款，商業(yè)貸款部分則按3‰收取。

2.公證費(fèi)：如果購房需要辦理公證，那么則要交納一定比例的公證費(fèi)，公證費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)一般為200元至400元，或按公證處收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。

3.保險(xiǎn)費(fèi)：分為兩種形式，目前一般多采用下面的第1種形式。

（1）抵押加連帶責(zé)任保證擔(dān)保的：保險(xiǎn)費(fèi)=房款X年保險(xiǎn)費(fèi)率X換算現(xiàn)值系數(shù)

（2）抵押加購房綜合險(xiǎn)擔(dān)保的，由房屋險(xiǎn)和人身險(xiǎn)兩部分構(gòu)成：

①房屋險(xiǎn)=貸款金額X年保險(xiǎn)費(fèi)率X換算現(xiàn)值系數(shù)

②人身險(xiǎn)=貸款金額X（主險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率X失業(yè)保險(xiǎn)）

在這里需要說明的是，律師費(fèi)和公證費(fèi)不是必須發(fā)生的費(fèi)用，但由于辦理上述手續(xù)時(shí)，程序比較復(fù)雜，所以大多數(shù)買方都委托開發(fā)商、律師所或其他中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理。如果不需要委托代理辦理或者公證的，就不需要交納這兩項(xiàng)費(fèi)用。

第三步：辦理入住，簽訂物業(yè)管理公約

帶好資料準(zhǔn)備收樓

接到開發(fā)商的入住通知單，就標(biāo)志著業(yè)主收樓的開始。入住通知單，一般會(huì)將收樓的時(shí)間、地點(diǎn)、需要帶的資料以及該交的費(fèi)用一一說明。您如果身在外地，沒有足夠的時(shí)間親自辦理入住手續(xù)，那么您必須指定一位信得過的委托人來幫您簽訂各種入住相關(guān)文件，當(dāng)然這位委托人必須持有您的委托書。

簽訂《物業(yè)管理公約》

《物業(yè)管理公約》是您在未來的居住生活中將享有什么樣的權(quán)利與義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)提供什么樣的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，您應(yīng)該一清二楚。以后要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)是怎么核定的，要讓物業(yè)管理公司說得清清楚楚、明明白白，防人之心不可無嘛。還有，您對小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)最好還是考察一下，到底具備不具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)，別在今后的管理中造成不必要的麻煩。

算好公攤面積，簽收《房屋驗(yàn)收單》

您所買的物業(yè)分?jǐn)偯娣e多少，應(yīng)由開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊(duì)出具的《竣工實(shí)測表》，看看您都分?jǐn)偭苏麠潣怯畹哪男┟娣e。

交納采暖費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)

當(dāng)然，您在辦理入住的同時(shí)，還要交納一些費(fèi)用，通常開發(fā)商會(huì)與入住通知單一并寄給業(yè)主一份《繳費(fèi)通知單》，其中詳細(xì)列明了應(yīng)交納的各項(xiàng)費(fèi)用。

1.物業(yè)管理費(fèi)：一般物業(yè)管理公司會(huì)收取一年的物業(yè)管理費(fèi)用。

2.供暖費(fèi)：小區(qū)供暖的方式不同，所交納的供暖費(fèi)用是不同的，各地區(qū)有差異。

等到一切手續(xù)都辦妥后，開發(fā)商會(huì)通知您房屋的公共維修基金也是您應(yīng)該繳納的費(fèi)用。您在未來的居住生活中可能會(huì)遇到房屋的大型維修，如果不繳納這筆費(fèi)用，您正當(dāng)?shù)臋?quán)益將得不到維護(hù)。即使您信不過開發(fā)商，也千萬要認(rèn)識到，這筆占到總房款2%的公共維修基金只是開發(fā)商替政府代收的，開發(fā)商根本無權(quán)動(dòng)用。

第四步：辦理房屋產(chǎn)權(quán)證

最后，該辦理房屋產(chǎn)權(quán)證了，購房者在這個(gè)階段需要交納的費(fèi)用有：

1.契稅：2002年7月1日以后，購買建筑面積在120平方米以下的房屋，按照總房價(jià)的1.5%交納；購買建筑面積在120平方米以上的房屋，在交納契稅時(shí)，120平方米以上部分按照3%的比例交納，120平方米以下部分仍按照1. 5%的比例交納。

2.共用部位共用設(shè)施維修基金：按照總房價(jià)的2%交納；等到成立了業(yè)主委員會(huì)后，由業(yè)主委員會(huì)管理。

3.房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：按照每套房屋80元的價(jià)格交納；

4.房屋所有權(quán)證：所有權(quán)證每件4元；

5.印花貼稅：每件5元。