淺析商業(yè)項(xiàng)目在工程實(shí)施階段的造價(jià)投資控制

■張曉娟 連云港遠(yuǎn)洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)過程主要分為投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段和建設(shè)實(shí)施階段。工程造價(jià)需分階段分別進(jìn)行計(jì)價(jià)，包括編制投資估算、設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算和竣工結(jié)（決）算等。工程造價(jià)投資的管理與控制，就是在項(xiàng)目全過程的各個(gè)階段把工程投資的發(fā)生控制在既定的投資限額內(nèi)，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正發(fā)生的投資偏差，保證項(xiàng)目投資控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，力求在項(xiàng)目建設(shè)中能合理使用人力、物力、財(cái)力，取得良好的投資效益和社會(huì)效益。

設(shè)計(jì)是項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意圖的過程，是工程建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價(jià)的重點(diǎn)階段。設(shè)計(jì)應(yīng)從安全、功能、標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)方面權(quán)衡，確定先進(jìn)適用、經(jīng)濟(jì)合理、切實(shí)可行的技術(shù)方案。

項(xiàng)目的實(shí)施階段是建筑物實(shí)體形成階段，是人力、物力、財(cái)力消耗的主要階段。工程量大，涉及面廣，影響因素多，施工周期，政策性變化，材料設(shè)備價(jià)格，市場供求波動(dòng)大等等。要提高建設(shè)質(zhì)量，控制工程造價(jià)，發(fā)揮投資效益，就要在工程實(shí)施階段加強(qiáng)工程建設(shè)的管理和監(jiān)督職能，由于工程的復(fù)雜性，影響因素的多變性的特點(diǎn)，工程實(shí)施階段往往會(huì)出現(xiàn)一些意想不到的費(fèi)用。

一、工程實(shí)施階段投資控制的內(nèi)容和方法

1.招投標(biāo)階段投資控制的主要內(nèi)容和方法。在工程項(xiàng)目招投標(biāo)階段，要充分利用招投標(biāo)這一有效的競爭手段進(jìn)行工程造價(jià)投資控制。招標(biāo)文件的嚴(yán)密性、準(zhǔn)確性能很好的保證建設(shè)工程施工合同的合理性、合法性，可以有效地減少在合同履行的過程中甲乙雙方的糾紛，維護(hù)雙方的正當(dāng)利益，有效地控制工程投資。

工程量清單計(jì)價(jià)方式是目前工程使用較多的一種計(jì)價(jià)方式，招標(biāo)文件中表明的工程量是投保人投標(biāo)報(bào)價(jià)的共同基礎(chǔ)，也是對各投標(biāo)人的報(bào)價(jià)僅需平時(shí)的共同平臺(tái)。因此在編制工程量清單時(shí)，應(yīng)遵循工程量清單計(jì)算規(guī)則，準(zhǔn)確明晰地進(jìn)行編制和審核，對項(xiàng)目特征、工作內(nèi)容要詳細(xì)描述，如清單量不準(zhǔn)確、漏項(xiàng)、缺項(xiàng)、項(xiàng)目特征描述不清，勢必會(huì)給以后的結(jié)算埋下隱患。

在編制招標(biāo)文件時(shí)，對工程的招標(biāo)范圍、招標(biāo)的技術(shù)要求、投標(biāo)報(bào)價(jià)的要求、工程量清單的準(zhǔn)確性及特征描述的詳細(xì)性、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、合同條款等，應(yīng)準(zhǔn)確、合理、公正。

2.施工階段的投資控制的主要內(nèi)容和方法。施工階段的管理是有效控制工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)，把工程造價(jià)控制在承包合同價(jià)內(nèi)，力求在規(guī)定的工期內(nèi)完成工程項(xiàng)目的建設(shè)。

有效控制工程變更和現(xiàn)場簽證：商業(yè)項(xiàng)目是一個(gè)綜合的工程項(xiàng)目，在最終交付運(yùn)營前都商業(yè)的功能和布局存在極大的變數(shù)，在設(shè)計(jì)階段不可能對所有的因素都考慮周全，所以在項(xiàng)目的實(shí)施過程中，工程變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的。為了盡量減少工程變更，建設(shè)單位與招商運(yùn)營部門要及早溝通，對不滿足后期運(yùn)營的布局在施工前就進(jìn)行修改，這樣設(shè)計(jì)變更提前，損失越小，反之就越大。現(xiàn)場簽證不僅是現(xiàn)場確認(rèn)施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，也是日后維護(hù)和修復(fù)、結(jié)算時(shí)的原始資料，要嚴(yán)格簽證程序，并做到及時(shí)簽證、及時(shí)處理，及時(shí)核實(shí)工程變更的內(nèi)容是否與現(xiàn)場實(shí)際施工情況相符，工程量的簽證是否合理準(zhǔn)確。對變更涉及到的價(jià)格計(jì)算基本方法有：合同中已有適用于變更工程的價(jià)格，按合同已有的價(jià)格計(jì)算、變更合同價(jià)款；合同中只有類似于變更工程的價(jià)格，可以參照此價(jià)格確定變更價(jià)格，變更合同價(jià)款；合同中沒有適用或類似于變更工程的價(jià)格，由承包人提出適當(dāng)?shù)淖兏鼉r(jià)格，經(jīng)建設(shè)單位確認(rèn)后執(zhí)行。

嚴(yán)把材料價(jià)格關(guān)：材料價(jià)格也是影響投資控制的重要環(huán)節(jié)，要密切關(guān)注市場行情，了解價(jià)格動(dòng)態(tài)，認(rèn)真核對現(xiàn)場所用材料設(shè)備的品牌、規(guī)格、型號(hào)是否與投標(biāo)文件一致。商業(yè)項(xiàng)目中電梯、空調(diào)、立體車庫等大型材料和設(shè)備，可由建設(shè)單位單獨(dú)進(jìn)行招標(biāo)采購，提前做好材料、設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃，掌握市場行情，有效降低材料、設(shè)備總費(fèi)用。

深入現(xiàn)場，收集和掌握施工有關(guān)資料：在工程施工過程，造價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常深入施工現(xiàn)場，對照圖紙察看施工情況，了解、收集工程的有關(guān)資料，及時(shí)掌握現(xiàn)場施工動(dòng)態(tài)；及時(shí)審核因設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證等發(fā)生的費(fèi)用，相應(yīng)調(diào)整控制目標(biāo)，并為最終的工程結(jié)算提供依據(jù)和做好必要的準(zhǔn)備工作。

3.結(jié)算審核階段投資控制的主要內(nèi)容和方法。竣工結(jié)算階段是工程項(xiàng)目投資控制的最后一個(gè)階段，是全面考核項(xiàng)目投資控制效果如何的重要環(huán)節(jié)，也是建設(shè)單位控制項(xiàng)目投資的最終環(huán)節(jié)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在工程竣工結(jié)算審核階段，應(yīng)依據(jù)工程總承包合同、專業(yè)分包合同、材料設(shè)備采購供應(yīng)合同及其他合同的有關(guān)規(guī)定，分別對相應(yīng)的工程項(xiàng)目進(jìn)行竣工結(jié)算和審核。

核實(shí)竣工工程內(nèi)容是否符合合同條件的要求，對于未完工程在結(jié)算時(shí)應(yīng)予以扣除；嚴(yán)格審查竣工結(jié)算的編制和計(jì)價(jià)是否與招標(biāo)文件、合同約定一致，是否符合相關(guān)的規(guī)定；嚴(yán)格審查變更、洽商、認(rèn)價(jià)的真實(shí)性、有效性；嚴(yán)格審查工程量計(jì)算是否有漏算、重算、錯(cuò)算；嚴(yán)格審查各項(xiàng)取費(fèi)是否符合規(guī)定，是否合理，取費(fèi)基數(shù)是否正確。

二、結(jié)語

工程造價(jià)控制的核心內(nèi)容是以市場為中心對造價(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制和管理，項(xiàng)目的復(fù)雜性決定了其計(jì)價(jià)的多次性，特別是在工程實(shí)施階段，由于外部條件的變化，設(shè)計(jì)階段未考慮周全的因素往往就會(huì)慢慢地暴露出來，導(dǎo)致發(fā)生設(shè)計(jì)變更，從而造價(jià)也隨之變化。

加強(qiáng)工程實(shí)施階段的工程造價(jià)動(dòng)態(tài)管理和監(jiān)督，保證量、價(jià)、費(fèi)、合同外增減款項(xiàng)等的合理性、真實(shí)性，對進(jìn)一步提高項(xiàng)目投資效益具有很重要的意義，也是更好地適應(yīng)我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。

工程實(shí)施階段的投資控制是一項(xiàng)集管理、技術(shù)、質(zhì)量、施工于一體的綜合性工程，要求工程造價(jià)投資控制人員應(yīng)具備工程知識(shí)、經(jīng)濟(jì)知識(shí)、管理知識(shí)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)專業(yè)素質(zhì)、執(zhí)業(yè)職能、職業(yè)道德等方面的訓(xùn)學(xué)習(xí)，處理好工程進(jìn)度、質(zhì)量、造價(jià)三方面的關(guān)系，切實(shí)做好建設(shè)項(xiàng)目工程實(shí)施階段的投資控制。