試論公租房工程建設項目投資控制

儲亮

（重慶市城投公租房建設有限公司重慶400015）

試論公租房工程建設項目投資控制

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（重慶市城投公租房建設有限公司重慶400015）

公租房建設工程為非生產性建設項目，非生產性建設項目總投資包括建設投資和建設期利息兩部分。建設投資和建設期利息之和對應于固定資產投資，而固定資產投資與建設項目的工程造價在量上相等。因此，切實控制項目的工程造價，即可控制項目的建設工程投資。

公租房；投資控制；工程造價控制；建設階段

建設項目投資是指在工程項目建設階段所需要的全部費用的總和，按建設工程用途，分為生產性建設項目總投資和非生產性建設項目總投資兩種類別[1-2]。公租房建設工程為非生產性建設項目，本文主要論述的是重慶市城投公租房建設有限公司負責建設的公租房項目的投資控制。

非生產性建設項目總投資包括建設投資和建設期利息兩部分，建設投資和建設期利息之和對應于固定資產投資。工程造價是指一項工程預計支出費用或實際支出費用的全部固定資產投資費用[3]。固定資產投資與建設項目的工程造價在量上相等。因此，切實控制項目的工程造價，即可控制項目的建設工程投資。

1 公租房工程建設投資的特點

1.1 項目規模大，建設投資數額巨大

截至2012年9月份，重慶市已累計開工公租房3106萬m2，分配13.8萬套、惠及40余萬人，入住近7萬戶、18萬人。城投公租房公司負責建設的7個已開工公租房項目，總建筑面積860萬m2，住宅13.87萬戶，超大的項目規模對應建設工程投資數額的巨大，這7個公租房項目計劃總投資超過兩百億元。

1.2 建設工程確定層次繁多

各個公租房項目建設規模均在70萬m2以上，除主體建安工程外，還有土石方、園林綠化、裝修工程等單位工程以及水、電、氣、通訊、有線電視等產權單位參與配套設施施工；除住宅以外，還有學校、獨立商業、社會事物配套用房等有獨立使用功能的建筑，須分別計算各個不同階段和項目的工程投資，最后才形成建設工程投資。項目構成復雜，工程投資的確定層次繁多。

1.3 建設工程投資須動態跟蹤調整

作為政策性很強的民生工程，公租房建設工程在建設期可能會出現一些不可預料的變化因素，如國家政策調整、融資方式變化、銀行利率調整、人工、材料價格變化等，必然會引起建設工程投資的變動。所以，建設工程投資在整個建設期內都須隨時進行動態跟蹤、調整，直至決算后，才能形成建設工程投資。

1.4 公租房工程事關民生，敏感性強，受各方面關注度程度高

公租房保障中低收入群眾“住有所居”，加快了城市化、工業化進程，有促進經濟增長等經濟社會和民生的良好效應，又因項目體量大，投資額高，受社會關注程度高，對國計民生、社會穩定有重大的影響，使得公租房項目建設投資控制又有著特別重要的意義。

從以上所列舉的公租房建設投資特點來看，做好公租房建設工程的投資控制是十分必要的。現就公租房建設工程中各個建設階段的投資控制進行幾點探討。

2 投資決策和設計階段的投資控制

從目前我國情況看，影響項目投資最大的階段是約占工程項目建設周期四分之一的技術設計結束前的工作階段。此階段的投資控制從以下幾方面進行管理。

2.1 實行多方案比選，控制項目建設規模和標準

城投公租房公司作為業主單位，從公租房項目前期規劃即開始入手，結合規劃指標控制公租房建設規模，運用多方案對項目的總體布局、商業平面規劃及戶型設計進行比選，優化公租房項目設計方案。

為了嚴格遵從公租房經濟、適用的建設原則，公租房項目按以下建設標準進行設計方案的比選和優化：

（1）公租房項目的場地設計布局應依山就勢突顯建筑天際線，并盡量實現場內土石方平衡，以減少土石方工程量；場地階地設計應盡量避免直立式，宜考慮坡地綠化連接，以減少支擋工程量，建設親近自然的人居環境。

（2）如項目建設位置涉及河道，設計方案須盡量利用自然水景，既使項目總體布局與自然環境相協調，又可控制景觀工程規模；景觀綠化采用本地樹種，以普通常綠樹種為主；小區出入口設計，結構形式應盡量簡化，實用為主、美觀大方，不追求奢華的外觀效果。

（3）入戶大廳層高采用6m；面積小于4m2的衛生間，原則上不作干濕分區設計；戶型上考慮預留組合的可能。

（4）因公租房項目建設規模大，整個項目同時交付使用難度較大，應按照規劃道路合理劃分組團，組團之間相對獨立，使同一項目可按組團分期交付使用，使群眾可以早日入住。

（5）配套商業設計應結合公租房項目周邊商業規劃考慮商業互補，避免重復建設。

按以上建設標準進行公租房項目的項目規劃和設計方案比選，從源頭上控制住工程造價，節約建設投資，達到投資控制的目的。

2.2 推行限額設計

限額設計是設計中控制投資行之有效的方法。限額設計是按照批準的公租房項目投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計。各專業在保證達到使用功能的前提下，以公租房經濟適用的建設原則，按分配的投資限額控制設計。嚴格控制設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

2.3 采取全過程造價跟蹤審查制度，造價人員提前介入設計過程

按重慶市政府對公租房建設成本意見的要求，為加強公租房項目建設過程中各個環節的投資控制，重慶市城投公租房建設有限公司（以下簡稱“城租公司”）公租房項目均采取了與造價咨詢單位一起進行項目的設計、招投標、施工、工程結算等全過程造價控制。

優化設計方案可大幅度降低工程造價。在建筑設計過程中，可能會出現設計人員對公租房項目的經濟性重視不夠，盲目追求建筑的高標準或是為了安全起見，刻意加大結構的安全系數，造成投資浪費。因此，各項目造價咨詢單位從方案和初設階段就開始介入，及時為設計人員提供相應的經濟指標，減少設計工程中的錯漏現象，干預設計中存在的不必要的浪費，達到控制投資、優化設計的目的。

3 招投標階段的投資控制

為了有效控制投資，保證公租房工程質量，須以合理價格選擇合格的承包方，按照《中華人民共和國招標投標法》及重慶市政府對“城租公司”公租房項目招標方式的批示意見，采取公開招標、邀請招標、直接發包、詢價比選四種方式實施公租房項目招投標工作。公開、公正、公平、擇優和廉潔奉公是實施招標工作的原則，也是此階段投資控制的基礎。

3.1 公開招標和邀請招標

公租房項目的主要招標方式是公開招標和邀請招標，其中采取邀請招標的工程均經重慶市政府批準同意。招標工作嚴格按照招投標法規定進行，以求擇優選擇承包商參與公租房建設。

擬定招標計劃和發布招標公告后，“城租公司”合同預算部會同監理單位、造價咨詢單位制訂招標文件，由公司法律顧問審核后報請集團公司，批準后發布招標文件。造價咨詢單位編制招標限價后，由重慶市招標辦抽取限價審查單位，經審查后在規定時間內正式發布招標限價。在規定時間開標后，評標工作在行政主管部門、市檢察院和集團公司的監督下進行，招標結果經公示后確定中標單位。

3.2 直接發包

按照重慶市政府對“城租公司”投資建設的公租房項目招標方式的批示意見，結合公租房項目工期緊、任務重、一次性建設規模大的特點，為控制公租房建設成本，降低項目建設風險，部分項目采用競談方式在大型國有企業中選擇直接發包單位。

3.3 詢價比選

對于專業性較強且市場資源較少的專業工程采取詢價比選的方式。首先通過市場調查篩選，按照國企優先的原則確定比選單位，按“城租公司”工程技術部提供的技術參數制定比選邀請函。由外聘專家、監理單位、造價咨詢單位、“城租公司”相關專業技術人員組成詢價比選小組，在集團公司監督下進行比選工作，并將詢價比選結果報請集團公司批準后確定中標單位。

3.4 建立戰略合作，有效降低建設投資

在公租房建設投資控制中，除建安工程外，各行業主管部門負責實施建設的配套設施投資占總投資比重也較大。城投集團結合多年來基礎設施建設的經驗，從國有大型集團共建公租房的角度出發，主動與重慶水務集團、重慶燃氣集團、重慶有線電視有限責任公司聯系，建立戰略合作。以有線電視為例，重慶市現行規定為450元/戶，經過與重慶有線電視有限公司高層協調，按照其成本價原則支持公租房建設。建立戰略合作機制，可有效降低配套設施的建設投資，是控制公租房建設總投資的有效途徑。

4 施工階段和竣工結算階段的投資控制

4.1 全過程造價跟蹤審查，嚴格審查過程計量支付

公租房建設實施全過程造價跟蹤審查制度，在工程進入施工階段后，造價咨詢單位派員進駐施工現場，與“城租公司”合同預算部一起參與合同談判、付款和設計變更審核、簽證收方等工作。工程款項支付由施工單位提出書面申請，經監理工程師核定工程量后，由造價咨詢單位審核后出具審查意見，交業主項目代表核定后，由公司合同預算部再次審查，然后進入財務支付審批程序。

對必須發生且涉及造價變化的設計變更或現場簽證，由監理或者設計單位提出書面報告，業主項目代表召集參建各方共同論證，進行經濟技術比較，按“控制投資、保證質量、確保安全”的原則綜合各方意見，并報公司同意后，由監理、造價咨詢單位、設計、業主等各方共同完成設計變更或臨時簽證單。

對各項變更簽證及每筆計量支付均進行嚴格的層層把關，才能保證工程計量的及時準確，在保證項目順利實施的同時，確保工程造價得到有效控制。

4.2 熟悉合同，有理有據控制投資

合同管理貫穿于建設工程全過程，項目建設各階段必須用合同的形式來約束各方的責任、權利和義務[2]，因此業主、監理和造價跟蹤審查單位需要充分熟悉合同，特別是其中與工程造價相關的條款：承包范圍、工期、合同計價條件及調整方式、材料供應方式、結算條件、工程款撥付和違約處理等。對合同內容心中有數，就能做好建設投資的事前控制，對控制投資有理有據。例如龍洲灣公租房項目外立面設計由現代風格調整為歐式風格，設計單位要求為此設計調整簽訂金額為180萬元的設計補充合同。筆者查閱已簽訂的龍洲灣公租房項目設計補充合同，發現外立面設計調整時間早于該項目設計補充合同簽訂時間，而設計補充合同中明確此合同簽訂前所有設計工作均含于合同包干價中，因此龍州灣公租房項目外立面設計調整工作屬于上述補充合同包干價工作范圍內，不需再簽訂設計補充合同并額外計取180萬元設計費。

4.3 竣工結算階段的投資控制

在工程竣工結算時，業主單位和造價咨詢單位應堅持按施工合同中合同價款的調整條件、調整方式、結算方法等約定，對工程預算外的費用嚴格控制，對于未按圖紙要求完成的工作量及未按規定執行的施工簽證一律核減費用；凡合同條款明確包含的費用，屬于風險費包含的費用，未按合同條款履行的違約等一律減費用，嚴格把好結算審核關，控制工程造價。

公租房項目建設規模大，結算辦理復雜，為了加快公租房項目主體工程及室內裝修工程結算工作進度，將結算劃分為無爭議部分和有爭議部分，分階段進行結算。無爭議部分可以先行辦理結算，支付結算款；有爭議部分結算則按合同約定的結算程序，對有爭議部分繼續協商處理，待爭議解決后，即提交資料在規定時間內辦理結算。截至2012年9月份，西永“康居西城”、蔡家“兩江名居”兩個項目進入結算階段，按合同約定計價原則，主體工程及室內裝修工程中無爭議部分的結算工作已完成，其余有爭議部分的結算則按合同約定程序繼續辦理。這種分階段結算的方式，在不違反合同結算條款的前提下，既避免了匆忙辦理結算造成工程造價冒算的風險，又緩解了施工單位的資金壓力，在確保投資控制效果的同時也獲得了良好的社會效益。

5 結語

公租房項目的建設工程投資控制從實施過程來看，有較長時間跨度，從工作內容來看又是由若干環節組成的環環相扣的一個有機整體。建設項目投資控制目標是隨著工程項目建設實踐的不斷深入而分階段設置的，將公租房建設全過程的投資控制環環扣緊，過程控制措施條條落實，是業主單位、監理單位和造價咨詢單位實施投資控制的重要職責，合理地確定和有效地控制工程造價，靠的不是某一單位，而是需要各單位的綜合協調、共同努力，工程的每個環節都要嚴格把關才能最大限度地控制工程造價，實現較為理想的投資效益。

[1]柯洪.工程造價計價與控制[M].北京:中國計劃出版社，2006.

[2]全國注冊咨詢工程師（投資）資格考試參考教材編寫委員會.項目決策分析與評價（第三版）[M]，北京:中國計劃出版社，2011.

[3]馬楠.建設工程造價管理[M].北京:清華大學出版社，2006.

責任編輯：孫蘇

Investment Controlof Public RentalHousing Construction Program

As a non-constructive program，public rental housing program has a total investment of construction investment and interest over construction.Fixed asset investment,equalto projectcost in quantity,means the sum of construction investment and interest over construction.To control the projectcostis to controlthe construction investment.

public rentalhousing;investmentcontrol;projectcostcontrol;construction phase

TU723.3

A

1671-9107（2013）02-0057-03

10.3969／j.issn.1671-9107.2013.02.057

2012-12-20

儲亮（1979-），男，江蘇宜興人，本科，工程師、注冊造價工程師，主要從事工程造價管理工作。