房地產調控新思路或利好水泥需求

房地產企業融資必將投向樓市建設，相應的水泥需求應有所增加。房地產作為水泥行業的重要需求點，或許將給需求不振的水泥業帶來轉折點。

近年來，房地產調控以控制價格增長與限購并舉，然而，目前房地產調控正處于從“抑制需求”轉變為更加強調“增加供給”的調控思維過渡期。

從 2011 年第 3 季度開始，房地產調控政策加碼，隨后限購令、國十條始終以嚴控房地產為基調。在嚴控樓市的政策之下，2012 水泥行業行情陡轉直下，在 2011 年全行業盈利超1000 億之后，2012 年水泥行業凈利潤縮水一半，全行業產能過剩凸顯，成為繼鋼鐵行業之后，又一產能急劇過剩的傳統制造行業。2013 年上半年，全國水泥市場均不甚景氣，除了甘肅、江西等局部地區外，水泥需求不足、市場低迷，水泥行業需求旺季已經不再。

現在，“房地產正在進入一個微妙的時刻”。7 月 30日，中共中央政治局會議提出“促進房地產市場平穩健康發展”。隨后，房地產上市公司密集發布再融資公告，業內將此解讀為新一屆政府對房地產調控的政策思路出現轉向，房地產板塊股票持續走強，房地產調控或將從“抑制需求”轉變為更加強調“增加供給”的調控思維過渡期。

如果真是如此，房地產調控“抑制需求”走向“增加供給”，那么，房地產企業融資必將投向樓市建設，相應的水泥需求應有所增加，房地產作為水泥行業的重要需求點，或許將給需求不振的水泥業來帶轉折點。

1 調控思路或轉變

8 月 8 日，媒體曝出，目前國務院有關房地產調控的長效機制已經形成初步草案。該草案正在有關部委、協會等小范圍內征求意見。該改革或將從財稅、金融、土地制度入手，其中，房產稅是重點研究課題。

報道援引知情人士的話稱，從方案中可以看出，中央對待房地產的態度已經從“強調調控”轉為“建立長效機制”，對于現有的財稅體制、土地政策、金融體制都會有所改革，避免此前在體制不順的情況下以行政手段“治標不治本”所帶來的弊端，“比如說，現在處于貨幣超發的時間段，資產價格肯定會往上走，無論怎么調控都沒用，只能把金融改革，貨幣控制好，房價才能下來。”

“這一次的氣氛與以往明顯不一樣，風向可能有變。”高策地產服務機構首席策略官李國平表示，7 月“地王”頻出，房地產市場的熱度和輿論態勢，不亞于此前的任何一次調控。以往，中央通常會有“加強調控”、“抑制房價過快上漲”或“促進房價合理回歸”等表態，以平抑市場預期，總體上是打壓和控制的態度。但是，這一次中央強調的是“保持合理投資增長，促進房地產市場平穩健康發展”。有著多年房地產行業和政策觀察經驗的李國平認為，這里面有一點鼓勵的意味。

華泰證券的一份研究報告則稱，房地產調控長效機制的建立剛起步，目前正處在調控思維轉變的過渡期，調控思路將從“抑制需求”轉變為更加強調“增加供給”。土地供應的增加和再融資渠道的漸進式放開，都將給“增加供給”帶來幫助。

對于現有的限價、限購等調控政策，行業分析人士表示難以馬上退出：“政策要穩定，包括現有的房地產調控不會隨意改變，但不會再不斷地出新的調控政策，會更多地發揮現有政策的威力，落實好現在的政策。”

一位接近國家住房和城鄉建設部的分析人士則指出，“促進房地產市場平穩健康發展”的表述，在上一屆政府的調控政策中也多次出現，還不能據此斷言政策轉向，房地產調控是否會有新的變化和思路，仍需等待決策層的定調和具體表態。時間點大致在十八屆三中全會之后或明年“兩會”前后。

國家發改委主任徐紹史 7 月 31 日參加新華網在線訪談時提到，下一步要建立房地產市場穩定健康發展的長效機制，促進房地產開發投資平穩增長。

8 月 5 日，發改委主任徐紹史在報告中指出下半年工作重點包括“促進房地產市場平穩健康發展”，具體內容包括“堅持房地產調控各項政策，加大對保障性安居工程建設的推進力度，加快普通商品住房開工建設，支持居民家庭首套自住購房需求”。

2 再融資開閘漸近

7 月 30 日，中共中央政治局會議提出“促進房地產市場平穩健康發展”之后，房地產上市公司密集發布再融資公告。8 月以來，新湖中寶、冠城大通和宋都股份等多家房企相繼發布再融資預案，近日，北京城建推出定向增發預案。截至目前，這四家房企的擬再融資金額超過 127 億元。

8 月 2 日，新湖中寶公告了非公開發行預案，計劃募集55 億元資金投向位于上海的兩個棚戶區改造項目。新湖中寶的定增方案，是被市場解讀為房地產再融資有條件放開的信號。同一天，冠城大通也發布了 18 億元可轉債的再融資預案。

8 月 6 日，停牌一個月之久的宋都股份公告了定向增發預案，擬募集 15 億元資金投向南京和杭州的兩個普通商品住宅項目。

宋都股份稱，此次定向增發，除了提高公司凈資產規模和償債能力以外，還包括“提高中小套型普通商品住房項目開發力度”，并稱該募集資金投向“符合國家增加中小套型普通商品住房項目的相關政策和發展方向”。

“如果宋都股份的增發方案獲批，那就能判斷房地產再融資的閘門徹底放開。”業內人士指出，與此前新湖中寶面向棚戶區改造項目的定增方案不同，宋都股份此次募資投向完全是普通商品住宅項目。

一家大型券商的內部人士也認為，“宋都股份肯定事先要與監管部門溝通，這個方案本身就很有信號意義”。

此外，中茵股份、金科股份和招商地產在內的多家上市房企皆以籌劃重大事項為由，于近日相繼公告停牌，業內分析可能正籌備再融資方案。

在房地產嚴厲的調控政策下，房企再融資不被允許已經三年，房企負債率高、貸款利息高，房企普遍面臨較大的資金壓力，房企拿地開工建設也受到了一定遏制，房企再融資的迫切心情可見一斑。

而隨著近期多家房企融資方案的出爐，業內人士認為，政府對房地產調控行政手段將逐漸淡化，未來房地產市場或越來越趨于市場化，房企正在醞釀的新一輪融資有望開閘。暫停三年的房地產再融資有望開閘，在不斷加強市場對調控政策可能出現轉向的預期。

3 限購松動刺激增量

就在房企再融資開閘預期升溫同時，近期溫州證實擬放寬限購政策。

媒體報道，素有樓市風向標之一稱號的溫州，微調了限購政策：已有一套住宅的，可以再買一套。2011 年 3 月，溫州曾出臺的“限購令”規定，本地戶籍家庭及納稅或社保滿一年的非戶籍家庭只能新購買一套住房，較其他城市更為嚴格。業內人士認為，種種跡象表明，長期被嚴厲調控的地產板塊的冬天已經過去。

對于此次限購政策微調，溫州官方并未正式下發文件，而是在實際操作中按照一定標準執行。溫州市住建委認為，此次放松仍在國務院要求執行的限購標準內，只是調控政策上的微調。

安信證券研究報告認為，2011 年溫州出臺的限購政策較國務院的要求更嚴，本次政策調整是對此前政策過嚴的糾偏。2011 年出臺限購政策時，溫州房價上漲幅度遠高于全國平均水平。由于民間融資問題導致溫州房地產市場較為特殊，最近兩年溫州房價的波動在全國范圍內并不具有代表性。未來少數限購政策嚴于國務院標準，且樓市基本面逐漸惡化的城市有回歸全國限購標準的可能。

行業人士表示，如果房企再融資開閘，只對部分地產股利好且利好有限。雖然新湖中寶等房企出臺了再融資計劃，但是計劃還沒被批準。而從新湖中寶等房企的融資計劃中可以看出，投資的項目多為棚戶區建設和保障房項目，是針對于符合國家政策的融資方案。可見政府開放融資是有條件有方向的，政府對解決保障房建設方面的大力支持，并可能借錢參與建設。因此，如果房企融資針對性地開閘，也許會導致部分房企改變計劃投資到保障房方面的建設。房企融資對一些上游相關行業是利好，比如鋼鐵、水泥等建材行業。

今年 6 月 26 日的國務院常務會議曾研究部署加快棚戶區改造，提出今后五年完成各類棚戶區改造 1000 萬戶，其中 2013 年改造 304 萬戶。會議要求各級政府增加財政投入，引導金融機構信貸支持，符合規定的企業可發行專項用于棚戶區改造的中期票據和企業債券。華泰證券分析師曹光亮認為，針對舊城改造和棚戶區改造項目的再融資被放行是大概率事件。

且不論，國家房地產調控政策是否會轉向，針對舊城改造和棚戶區改造項目的再融資被放行卻是大概率事件。因此，房企勢必加大投資，水泥等建材需求會得到相應增長，一旦全國范圍內的房地產調控向“增加供給”方向轉變，筆者亦認為從這么多年的限購、限價調控來看，效果并不突出，因為，“增加供給”將具有可行性，但是考慮的部分地區的房屋空置率，這些地區并不適合“增加供給”，所以區域性的“增加供給”比較合理，這些地區的水泥需求亦將恢復增長。

從水泥業與房地產行業的相關性來看，2011 年高鐵停建，房地產受到打壓以來，水泥市場陡直下滑，利潤大幅下降。那么，隨著房地產調控從“抑制需求”向強調“增加供給”轉變，加之融資開閘，房地產新建項目將大幅增加，水泥業將迎來復蘇。