錦州世博園區(qū)后續(xù)開發(fā)研究*

2013中國·錦州世界園林博覽會是迄今為止錦州地區(qū)所舉辦的規(guī)模最大、級別最高的重大國際性盛會，同時也是遼寧沿海經(jīng)濟帶發(fā)展戰(zhàn)略的重點項目。錦州世界園林博覽園位于錦州市龍棲灣新區(qū)的核心位置，園區(qū)總規(guī)劃面積約7平方公里，其中陸地面積3.3平方公里，水域面積3.7平方公里，是全球最大的博覽園區(qū)之一。在博覽會閉幕之后，能否對園區(qū)珍貴的土地資源與設(shè)施資源進(jìn)行合理開發(fā)利用顯得尤為重要。因此，借鑒以往世博園后續(xù)開發(fā)利用的成功經(jīng)驗，對錦州世博園區(qū)的后續(xù)開發(fā)利用進(jìn)行思考是具有重要現(xiàn)實意義的。

世博園園區(qū)后續(xù)開發(fā)的一般模式

縱觀歷屆世博園區(qū)的后續(xù)開發(fā)利用，一般采用以下幾種模式：

（一）全部拆除，重新利用

即將世博園的場館設(shè)施拆除，場地重新利用。對主辦城市來說，世博園的場地設(shè)施在展會之后很可能成為一個沉重的包袱。如果將其閑置，就會白白耗去大量的維護(hù)費用；如果將其向社會開放，就意味著會加大管理上的投入，又涉及到是否收費的問題；即便是無償開放，又將面臨定位的問題，即面向大眾、還是面向特定人群……因此，在昆明世園會之前，除個別城市保留了一些標(biāo)志性的建筑以外（法國的埃菲爾鐵塔、布魯塞爾的原子結(jié)構(gòu)雕塑），絕大部分城市的會址、場館及配套設(shè)施基本都不作保留。

（二）全部保留，延續(xù)利用

即將世博會的場館設(shè)施完整保留下來。其形式主要有以下幾種：一是以城市長期規(guī)劃用地作為世博會舉辦場地，用以改造和擴展城市區(qū)域，會后形成以世博園為中心的科技、服務(wù)等產(chǎn)業(yè)區(qū)；二是將世博園區(qū)規(guī)劃為一個以居住為主的新區(qū)，利用博覽會期間的一些主要的公共場館作為新區(qū)的商業(yè)、文娛等設(shè)施；三是尋找投資商先期投資建造展覽館，博覽會結(jié)束后，投資商收回展館，略加改造，把土地推向市場出售或租賃；四是依據(jù)世博園場館協(xié)調(diào)一致的建筑功能，以及園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和交通條件，將原有會展活動園區(qū)發(fā)展成為某種產(chǎn)業(yè)基地或研究中心。

（三）部分保留，部分改造

即只對場館設(shè)施進(jìn)行簡單和必要的改造。其形式主要有以下幾種：一是將世博園中的標(biāo)志性建筑作為永久性建筑長期保存，其他區(qū)域規(guī)劃為向市民提供高質(zhì)量公共活動設(shè)施和活動空間的地區(qū)，并最終融入城市發(fā)展布局；二是將世博園的部分場館保留下來作為藝術(shù)展覽館或博物館長期對公眾開放，其他區(qū)域規(guī)劃為現(xiàn)代化花園式高端住宅區(qū)；三是將世博園規(guī)劃為以園林園藝為主的主題公園，在其中修建動物園、植物園、科技館等科普基地和網(wǎng)球場、游樂場等體育娛樂設(shè)施，推動現(xiàn)代城市旅游的發(fā)展。

國內(nèi)世博園園區(qū)后續(xù)開發(fā)概況

目前，我國已有昆明、沈陽、西安等3個城市先后成功舉辦了世界園藝博覽會，其世博園園區(qū)的后續(xù)開發(fā)利用為我們提供了可貴的經(jīng)驗和借鑒。

（一）昆明世博園區(qū)開發(fā)情況

1999年5月1日至10月31日，昆明世界園藝博覽會成功舉辦。這是我國第一次舉辦世界級的專業(yè)類世博會，為此后舉辦綜合類世博會積累了經(jīng)驗和信心。昆明世博園占地2.18平方公里，主要有5個展館、7個專題展園、34個國內(nèi)展園和33個國際展園組成。在184天會期內(nèi)，昆明世博園共接待國內(nèi)外游客950萬人次，國內(nèi)外參觀人數(shù)達(dá)萬人次。

昆明在世博會之后，首創(chuàng)了將會址、場館以及配套設(shè)施整體保留并轉(zhuǎn)入企業(yè)化運作的模式。新成立的世博集團(tuán)根據(jù)云南省和昆明市的自身特點，以打造世界級的主題公園為核心，將世博園建設(shè)成為以生態(tài)為特色，集生態(tài)、旅游、居住、會展等諸多功能于一身的生態(tài)旅游新區(qū)。昆明世博園從會議展覽型向旅游經(jīng)營型景區(qū)的成功轉(zhuǎn)變，孕育了10余年來云南旅游業(yè)和商貿(mào)業(yè)的大發(fā)展，同時也為“會展地”的可持續(xù)發(fā)展提供了一個方向和范例。

（二）沈陽世博園區(qū)開發(fā)情況

2006年5月1日至10月31日，沈陽世界園藝博覽會隆重舉行。這是我國城市第二次舉辦世園會，也是我國北方城市第一次舉辦世園會。沈陽世博園核心區(qū)面積2.46平方公里，園內(nèi)建有53個國內(nèi)展園，23個國際展園和24個專類展園。在184天會期內(nèi)，參觀沈陽世博園的國內(nèi)外游客達(dá)1260萬人次。

沈陽世博園區(qū)的后續(xù)利用借鑒了昆明世博園的經(jīng)驗。與昆明世園會相比，沈陽世園會的規(guī)劃有很多便利條件。首先，有昆明世園會的經(jīng)驗可供借鑒，在園址的后續(xù)利用方面有更長遠(yuǎn)的規(guī)劃；其次，世博園區(qū)原為沈陽市植物園，世園會以其為會址實際上是對植物園的一次升級改造；再次，沈陽市有近500萬城市人口，同時又是東北地區(qū)的中心城市，客源能夠得到保證。因此，在世博會結(jié)束后，沈陽世博園的展館和設(shè)施也被保留下來，在適當(dāng)改建后重新向游人開放，成為沈城繼冬季冰雪游之外的又一個知名品牌。

（三）西安世博園區(qū)開發(fā)情況

2011年4月28日至10月22日，西安成功舉辦了世界園藝博覽會，成為我國第三個舉辦世園會的城市。西安世博園區(qū)總面積4.18平方公里，其中水域面積1.88平方公里，共設(shè)置室外展園109個。在178天會期內(nèi)，西安世博園共接待中外游客1572萬人次。

世園會閉幕后，西安市按照“總體保留、豐富提升、科學(xué)利用”的原則，將世博園作為中央公園和濕地公園永久保留，并在原世博園的基礎(chǔ)上增建了浐灞樂園、灞河商業(yè)區(qū)、奧特萊斯購物中心等項目，重點開發(fā)濱水商業(yè)街、特色餐飲、電影院、會議中心等配套設(shè)施，力爭將世博園建成西北地區(qū)乃至全國最具影響力的主題樂園。

錦州世博園區(qū)后續(xù)開發(fā)策略

錦州世博園區(qū)的后續(xù)開發(fā)利用，一方面既要學(xué)習(xí)借鑒昆明、沈陽、西安等城市的成功經(jīng)驗與經(jīng)典模式；一方面也要從自身的區(qū)位特點和實際情況出發(fā)，形成符合錦州實情的開發(fā)模式。

（一）錦州世博園區(qū)不能采取完全拆除的模式

將世博園區(qū)完全拆除之后，利用世園會的巨大影響將土地高額出售，既能獲得可觀的經(jīng)濟收益，又能免于負(fù)擔(dān)世博園高昂的維護(hù)成本。這似乎是一種非常可行的開發(fā)利用模式。但是，從錦州世博園的實際情況和區(qū)位特點來看，這種模式并不是其最佳選擇。這是因為：

第一，錦州世博園區(qū)面積廣闊，全部開發(fā)為房地產(chǎn)項目并不現(xiàn)實。錦州世博園陸地面積達(dá)3.3萬平方公里，如將其全部開發(fā)為房地產(chǎn)，則是一個非常大的項目。放下先期投入資金的籌措困難不說，對于僅有80萬市區(qū)人口，且度假旅游并不發(fā)達(dá)的錦州來說，銷售市場需要承擔(dān)較大風(fēng)險。而且，失去了世博園景區(qū)的房地產(chǎn)項目也不能具有上好的吸引力。

第二，世園會是錦州快速發(fā)展千載難逢的歷史機遇，對其開發(fā)不能僅局限于園區(qū)的經(jīng)濟效益。作為世界性的展會，世園會的影響應(yīng)該是多方面的，特別對于提升錦州的城市形象，進(jìn)而擴大錦州的城市知名度和競爭力有深遠(yuǎn)影響。雖然有些影響短時期內(nèi)不能體現(xiàn)其巨大價值，但也不能因此將其放棄。因為，一旦將世博園拆除，人們就可能會因世博園的消失而逐漸淡忘錦州。那么，世園會的影響力也就會逐漸淡化以至于全部消失，便不能對錦州的發(fā)展發(fā)揮長期高能的促進(jìn)作用。

（二）錦州世博園區(qū)不宜采取完全保留的模式

目前，昆明、沈陽、西安等城市都將其世博園區(qū)給予保留，并且，在合理運營后也都取得了較好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。但是，錦州有其自身的特點，將世博園區(qū)完全保留并實現(xiàn)市場化運營有較大困難。其原因如下：

第一，園區(qū)面積廣闊，運營成本巨大。錦州世博園陸地面積3.3平方公里，水域面積3.7平方公里，總面積約7平方公里，是目前世界上最大的世博園區(qū)。如此之大的園址，如果完全保留下來，其日常維護(hù)與運營成本將非常之大。

第二，位于東北地區(qū)，季節(jié)劣勢明顯。錦州屬于溫帶半濕潤大陸性氣候，冬季寒冷而漫長。進(jìn)入秋季后，露地花卉逐漸枯萎，落葉樹種也開始落葉，至嚴(yán)冬氣溫可降至零下20℃。而以植物景觀為主的世博園受氣候因素的影響較大。因此，每年只有5月至10月比較適宜開展旅游活動，旅游季節(jié)相對短暫。

第三，一級市場薄弱，競爭對手強勁。據(jù)美國華盛頓城市土地研究所研究，一個大型主題公園的一級客源市場（1小時車程或80公里的范域）至少要有200萬人口；二級市場（3小時車程或240公里的范域）也要有200萬人口以上；三級市場（3小時車程或240公里以上范域）雖然對其也很有幫助，但由于客源市場的交通費用太高，不能過分依賴。距錦州在80公里以內(nèi)的人口遠(yuǎn)不足200萬，故一級市場比較薄弱；雖然二級市場在人數(shù)上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過200萬，但由于省會沈陽亦擁有世博園及新開發(fā)的方特主題公園，所以也不能對其給予太多希望。

（三）錦州世博園區(qū)可以采取復(fù)合式開發(fā)的模式

錦州世博園區(qū)的后續(xù)開發(fā)利用，如果采取復(fù)合式開發(fā)的模式則較為適宜。即將園區(qū)分3個區(qū)域來規(guī)劃：一部分園區(qū)保留開發(fā)為永久性主題公園；一部分園區(qū)改建為海濱旅游度假區(qū)；一部分園區(qū)開發(fā)成高端房地產(chǎn)項目。具體規(guī)劃為：

1.主題公園區(qū)

在博覽會結(jié)束之后，可將世博園核心區(qū)域和部分場館保留下來，圍繞“城市與海，和諧未來”這一主題將其開發(fā)成為大型主題公園。

第一，保持園藝主題。錦州世博園共規(guī)劃建設(shè)各類展園近百個，其中包括在世界頂級園林大師中征集和評選出的20個最優(yōu)秀的園林設(shè)計作品，是集園林藝術(shù)之大成的“萬園之園”。因此，在博覽會結(jié)束后，主題公園的開發(fā)必須仍然以園林、園藝為核心，這樣才能延續(xù)世園會的影響力。

第二，增加娛樂功能。錦州世博園是以植物、園林為主的主題公園，在博覽會期間重點突出觀賞性與科普性。但在博覽會結(jié)束之后，如果不能開發(fā)出新的旅游產(chǎn)品，其吸引力就會降低，不僅影響到游客的重游率，也會影響到新游客的發(fā)展。而豐富的參與性娛樂活動和各種表演盛會能為世博園帶來生機，因此，主題公園的開發(fā)必須增強休閑娛樂功能。

第三，突出海洋特色。與在我國舉辦的以往幾屆世博會相比，錦州世園會最大的特色就是“海上世博園”。因此，錦州世博園主題公園也必須依托海洋資源，加大開發(fā)娛樂、競技、健身等體育項目，打造特色產(chǎn)業(yè)鏈。

2.旅游度假區(qū)

在博覽會結(jié)束之后，可劃出一定區(qū)域重新規(guī)劃為海濱旅游度假區(qū)，以實現(xiàn)世博園在旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的轉(zhuǎn)變。在這一過程中，需注意：

第一，完善服務(wù)設(shè)施。可依照大連金石灘、秦皇島北戴河等旅游度假區(qū)模式，形成以世博園為核心，以高爾夫球場、滑雪場、康體娛樂、酒店住宿、名特餐飲、旅游購物等為主要內(nèi)容的具有世博特色的生態(tài)旅游度假區(qū)。

第二，開發(fā)海洋旅游。錦州灣是遼寧五點一線沿海經(jīng)濟帶的重點建設(shè)區(qū)域，并且《遼寧省旅游發(fā)展“十二五”規(guī)劃》還明確提出要大力開發(fā)錦州等6個城市的海洋海島旅游。因此，錦州應(yīng)借此契機，緊緊圍繞“城市與海，和諧未來”的主題，將世博園白沙灣一帶建設(shè)成為北方著名的海濱旅游度假區(qū)。

第三，打造溫泉之鄉(xiāng)。推進(jìn)溫泉旅游是遼寧省旅游發(fā)展“十二五”規(guī)劃的重點建設(shè)工作。雖然錦州世博園區(qū)不存在天然溫泉，但是營口鲅魚圈天沐溫泉旅游度假產(chǎn)品的成功開發(fā)已為我們指明了方向。值得特別提出的是，溫泉旅游度假產(chǎn)品不但能夠與海洋度假產(chǎn)品形成互補，而且能彌補世博園冬季無法開展海濱度假項目的不足。

3.高端住宅區(qū)

在博覽會結(jié)束之后，可充分利用龍棲灣新區(qū)成立、城市空間向南延伸的契機，將世博園劃出一定區(qū)域進(jìn)行高端房地產(chǎn)項目開發(fā)。

第一，開發(fā)海濱別墅。目前，遼西沿海地帶暫時沒有成片的高檔別墅住宅區(qū)。因此，可充分利用世博園園林、園藝等生態(tài)資源，將其建成錦州乃至遼西地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、環(huán)境最優(yōu)美的海濱別墅區(qū)，使其成為龍棲灣新區(qū)的一道亮麗的風(fēng)景線。

第二，開發(fā)海景洋房。興建別墅土地利用率低，只能滿足少部分特定人群的需求。為滿足更多購房者的需求，需要建設(shè)具一定規(guī)模以高層海景洋房為主體的中高檔住宅小區(qū)，形成以“世博板塊”為特征的錦州中高檔樓盤區(qū)。

第三，建設(shè)配套設(shè)施。具有世博特色的中高端生態(tài)社區(qū)的建設(shè)，不僅要建設(shè)別墅、公寓等滿足基本需求的建筑，一些較具規(guī)模的商區(qū)以及配套的學(xué)校、醫(yī)院、公交、超市、停車場等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也應(yīng)該成為這一規(guī)劃的重點。

綜上所述，復(fù)合式開發(fā)模式能夠?qū)崿F(xiàn)錦州世博園由主題公園的單元化經(jīng)營拓展為涉足旅游地產(chǎn)、園林花卉、休閑度假、會展服務(wù)等業(yè)務(wù)的多元化經(jīng)營，并最終通過旅游業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)運作，將世博園及其周邊區(qū)域發(fā)展構(gòu)建成為一個集觀光景區(qū)、休閑度假區(qū)、娛樂體驗區(qū)、人居社區(qū)及衍生市場區(qū)為一體的“世博生態(tài)社區(qū)”。因此，復(fù)合式開發(fā)模式是適合錦州實情的世博園區(qū)后續(xù)開發(fā)模式。

參考資料

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