立體城市的完善有待社會體系的支持與進(jìn)化

盡管立體城市讓很多人眼前一亮，但實際運(yùn)作中出現(xiàn)的諸多問題，也只能“摸著石頭過河”。日前，有媒體陸續(xù)報道稱，成都立體城市雖然框架初現(xiàn)，但并未達(dá)到原先預(yù)期的效果。在規(guī)劃設(shè)想中，成都的立體城市項目，包括1.3平方公里的城市核心區(qū)，以及周邊4.5平方公里的綠色田園產(chǎn)業(yè)帶，能容納10萬居住人口。如此，在1～29層樓居住，第30層樓打造花園，31～39層樓為醫(yī)療、生活服務(wù)設(shè)施，第40層樓做酒店大堂……屋頂再蓋一個種植植物的農(nóng)場，絕不是夢想。

這個聽起來頗有些烏托邦的造城計劃不乏合作者，新希望的劉永好、巨人的史玉柱和遠(yuǎn)大的張躍，都踴躍參與其中。然而，烏托邦的夢想從來不是一蹴而就的，此前馮侖已經(jīng)折戟廊坊。當(dāng)初，他把視線先放在有著“北京后花園”之稱的河北廊坊，事實上在立體城市這個設(shè)想提出后的最初兩年里，幾乎關(guān)于萬通的所有新聞報道，都是以“廊坊”為主角，但到后來，該項目卻以夭折告終。據(jù)知情人士透露，廊坊計劃的失敗原因在于后期與政府協(xié)商不妥，導(dǎo)致政策扶持不夠而失敗收尾。相關(guān)立體城市研究專家認(rèn)為，城鎮(zhèn)化過程中，企業(yè)是導(dǎo)演、政府是監(jiān)制，政府應(yīng)當(dāng)提供良好的制度和政策環(huán)境，支持城市化發(fā)展的新興模式，涉及到具體事務(wù)則由企業(yè)來運(yùn)作。國際人士也曾表示，立體城市的完善有待社會體系的支持與進(jìn)化。比如要把酒店大堂挪到40層，開始總要讓地方政府先接受這一觀點(diǎn)，否則接下來的建設(shè)根本無法實施。

隨后，馮侖帶著國內(nèi)立體城市的計劃，陸續(xù)進(jìn)入成都、西安、溫州3地，值得注意的是，盡管口號提出已有近5年時間，但立體城依舊停留在紙上談兵階段。它比起東京和紐約寸土寸金、結(jié)構(gòu)密實的超高容積高樓大廈，以及香港比比皆是的“牙簽樓“，至今仍沒有具體產(chǎn)品面市。

安徽建工學(xué)院教授姜長征認(rèn)同立體城市“打破城市功能區(qū)”的理念，認(rèn)為這一理念有助于解決“城市建設(shè)攤大餅”問題。但在實際操作方面，姜長征認(rèn)為如果真的按照現(xiàn)在宣傳的方向打造，馮侖版的立體城市操作性存在問題。從建筑學(xué)角度來看，這 3個問題體現(xiàn)如下：一是消防；二是交通組織，包括垂直交通和水平交通；三是日照和通風(fēng)條件。

成都爆出立體城市價格為每1平方米會蓋10平方米的房子，一共有600萬平方米的巨型高層建筑，房價每平方米不超過1萬元人民幣。姜長征坦言，如果立體城市真的如目前宣傳的模式建筑，單價絕不止1萬元人民幣，樓層越高導(dǎo)致實際上的造價越高，過度地堆砌高層建筑，會浪費(fèi)巨量資源。從這個角度看，1平方米蓋10平方米房子的提法，也值得業(yè)界深入思考。固然城市用地越來越緊張，但為了節(jié)省1平方米土地所付出的成本也要有限度，如果成本非常大，那么增加出來的1平方米空間的優(yōu)勢又體現(xiàn)在哪里？

蘭德經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，馮侖的立體城市概念極具前瞻性，有領(lǐng)先優(yōu)勢，但真正落實到實際還有較多壁壘，包括政策、土地、技術(shù)、生態(tài)、能源、商業(yè)模式等。不過宋延慶又分析稱，立體城的盈利模式一點(diǎn)不復(fù)雜。作為土地一級開發(fā)商，熟化土地、規(guī)劃和概念打造，將土地轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)商，得到土地開發(fā)環(huán)節(jié)的溢價。此外，在自留開發(fā)項目中，還可以得到住宅或辦公產(chǎn)品出售時的溢價等。