以房養老試點方案明年1季度或出臺

本刊訊：（記者 李唐寧北京報道）9月24日，由民政部牽頭，保監會等相關部委就“以房養老”問題舉行了閉門研討會，對“以房養老”具體操作辦法和實施細則進行討論，試點方案按計劃將在2014年一季度出臺。

專家認為，在金融機構分業經營模式下，倒按揭這種復雜的金融產品短期恐難以順利運營，金融機構開發此類產品的積極性還需相關鼓勵政策。此外，“以房養老”牽涉到金融、房地產等多個行業，需要管理層實施頂層設計，統籌規劃。

爭議“以房養老”模式多樣

一位參與24日研討會的專家表示，本次會議匯總和討論了專家和相關機構意見“很快將組織一系列正式會議并開展調研，通過在不同地區進行試點，逐步形成‘以房養老的實施方案。”

9月13日國務院發布的《關于加快發展養老服務業的若干意見》中，“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”引發了社會各方的廣泛討論。很多人誤將“以房養老”和政府養老畫上等號，進而對現行養老保險制度產生不信任感。有的認為“領取幾年養老金后銀行就把住房歸為己有”這種模式在目前房價快速上漲的背景下并不合適。

對此，專家解釋稱“以房養老”不是大眾產品，只是少數老人愿意接受的小眾產品，是除了政府養老以外的一種補充。而“住房反向抵押養老保險”僅是諸多以房養老模式中的一種。

浙江大學經濟學院教授柴效武接受《經濟參考報》記者專訪時表示，能夠嘗試“以房養老”的人群，必須首先擁有房產，并且該房子有一定價值。其次，用于反向抵押的房屋產權必須屬于老人自己。具備以上兩點才有“以房養老”的物質基礎。此外，適合參與“以房養老”的老人，常常手中多沒有足夠的現金，即沒有固定的養老金收入，或者養老金收入不夠滿足生活保障，這是構成“以房養老”的現實壓力。

而從“以房養老”的模式說來有30多種，涵蓋范圍非常廣。柴效武說“譬如，把自己的房子出租或出售，獲得的報酬用于支付住養老院的錢；或者自己居住的同時，另外再招幾個租客，租金用于滿足日常生活所需；也可以出售大房換小房，用其差價養老：這些都應當歸于‘以房養老模式。”

而比較標準的“以房養老”是指：老年家庭向專業機構出售房產，該機構逐年逐月向老人支付款項，即“倒按揭”，以解決老年家庭的養老金、醫療保健費。如果老人較早去世，而該機構還沒完全買下房子，子女可繼承住宅的部分產權享受收益。

阻礙分業經營限制“倒按揭”發展

盡管可選模式眾多，但住房反向抵押養老保險這仍是短期內最有可能獲得突破的一種。柴效武推算，一套北京二環內的100平米的老房子，市值約500萬元，如果做“反向抵押”投保，每個月可收取3.4萬元養老金，直到去世，如果房屋增值還能領到更多。

這樣的回報水平，對有需求的人群來說，并非沒有吸引力。不過，業務提供方———金融機構卻顯得興趣寥寥，事實上，在相關政策仍未明確以及限制下，機構多數持謹慎態度。

中信銀行是國內首批嘗試以房養老的金融機構之一，不過，盡管養老按揭服務名義上還在北京地區開展，但并非每家支行都做。北京幾家支行經理甚至對媒體表示，這項業務自從推出后幾乎無人問津，所以現在他們索性不接受申請“有政策，沒業務，我們也就不做了。”

“銀行試點不成功的一個重要原因是規定了抵押期限，無論10年還是20年，到期后如果不還款，房子就沒了。對于用唯一住房做抵押的老人肯定不合適，誰都不希望人還在，錢沒了。”中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇（微博）認為，從這一點來看，保險公司開展住房反向抵押業務比銀行更合適，因為保險公司可以依靠生命表定價的機制，以及自身已有客戶數據的經驗分析。保險公司對自有客戶采取“以房養老”或者“以保單養老”的服務方式比其他機構擁有更準確的定價權。

事實上，此次《意見》中的明確提法也是“老年人住房反向抵押養老保險”，這與之前的“以房自助養老”、“倒按揭”“反向住房抵押貸款”等提法有所不同。柴效武認為，這明確了產品的保險屬性，將巨大的養老融資市場劃撥給保險公司。”

幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇認為，養老房產反向抵押貸款應該從失獨老人和無子女老人開始做起，這些人合計有2000萬，約占老人群體的10%，而如果其中有3%的人接受，就有60萬人之多。另據華泰證券測算，如果參照美國反向抵押占壽險保費收入比，我國反向抵押年發放額度約400億元，如按孤寡老人及失獨家庭數量測算，理論總容量約1.25萬億元。

不過，這塊蛋糕也沒那么容易吃到。事實上，政策層面存在的嚴格限制和巨大的業務風險讓多數保險公司目前沒有積極性。

“目前還沒有開發相關產品，可能需要等到監管部門出臺較為明確的政策之后再行動。”保險行業人士表示，險企開發此類產品的積極性還需等待相關鼓勵政策。土地所有權、房產評估、稅收等相關配套法律政策是目前保險公司試點“以房養老”的最大現實障礙。

另一方面，由于住房反向抵押貸款合同時間跨度長達十幾年甚至更長，面臨的風險巨大，還要投入巨額資金。此外“以房養老”的相關產品應是年金支付方式為主，不同于傳統壽險產品，因而壽險公司推出此項業務時更要謹慎。

此外，柴效武認為，在分業經營模式下，倒按揭這種特別復雜的金融產品無法正常推出并順利運營，相比之下平安集團等金融集團在類似業務上會更具優勢。“比如，我們應該如何認識倒按揭這一行為，是一種特殊的住房貸款，還是一種養老壽險行為？而倒按揭業務實施中，為搞活金融機構的資金，避免在長期運營中將過多的資金沉淀擠壓，又需要考慮讓資產證券化參與。”柴效武說，“此外，倒按揭的推出，還使得金融保險同房地產交易、結算等發生聯系，超越了金融保險機構的經營范圍。”

推動鼓勵扶持政策亟待出臺

不過在業內人士看來，只要市場認可，又能控制風險，這類業務的增量空間還是很大“之前包括中國人壽等公司進行過市場調研，雖說當時認為市場環境不成熟，難以推行，但大家應該一直在關注相關政策的動向。”

“以房養老”模式光靠一兩家金融機構來做，肯定是不現實的，這種金融產品必須采取政府主導和市場結合的模式。中央財經大學保險學院教授郝演蘇對《經濟參考報》記者表示“以房養老”牽涉到金融業、社會保障、房地產等多個行業，需要管理層實施頂層設計，統籌規劃，僅憑保險業是不可能有實質性推動的。

柴效武認為，盡管2007年出臺的物權法已經明確規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但必要時，政府需要對《物權法》進行適當完善，對住宅土地使用年限滿70年后的處理方案進行明確；還需要出臺遺產繼承相關法律法規以及稅費方面的法律法規；同時，協調銀行、保險、信托等機構之間的合作，為“以房養老”搭建良好的平臺。

孟曉蘇認為，如果這次想要試點成功，保監會首先要同意“住房反向抵押養老”作為一個保險產品，“如果我們做出這種保險產品，監管機構應該予以批準，同時還要給予政策鼓勵和優惠。”

此外，應組織保險業對這項新的保險產品進行開發研究。在試點地域選擇上，應把北京、上海、廣州等城市列入，還可增加杭州等房價較高、漲幅預期穩定的城市。

在試點人群選擇上，可借鑒我國臺灣地區保險業從無子女家庭開始進行反向抵押養老的經驗，首先從無子女家庭和“失獨家庭”起步開展這項試點，今后擴大到有需要的其他老人家庭。

不僅如此，孟曉蘇認為，應由中國保監會、民政部并邀請住建部、財政部與稅務總局參加方案設計，處理好抵押房屋的權屬關系；借鑒國外經驗，減免入保老人房屋交易稅與所得稅等相關稅費；對保險機構承辦此類業務，相關稅費也建議豁免；建立對長壽保戶的政府補貼機制以化解所謂“長壽風險”等等。