美國(guó)房東 想說(shuō)愛(ài)你不輕松

有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)內(nèi)地投資者在境外投資房地產(chǎn)已連續(xù)七年達(dá)到每年增長(zhǎng)35%的水平。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這一數(shù)據(jù)在未來(lái)5年還將繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2017年，中國(guó)內(nèi)地投資者直接參與的境外投資將從2012年的1150億美元（約合人民幣7051億元）增長(zhǎng)約50%，至1720億美元（約合人民幣10545億元）。

不可否認(rèn)，中國(guó)投資者已經(jīng)將投資疆土拓展至境外地區(qū)。然而境外投資也不似尚未“走出去”的投資客們想象中那么輕松美好。一位從事房屋租賃行業(yè)6年有余的“美國(guó)房東”，給我們提供了一次“現(xiàn)身說(shuō)法”。

初識(shí)譚莉是在2007年，在那個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)以勢(shì)如破竹的姿態(tài)不斷刷新人們對(duì)房?jī)r(jià)漲幅認(rèn)知、國(guó)人爭(zhēng)先恐后地穿梭在各個(gè)售樓部將銀行存款換成一張張紅色“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”的瘋狂年代，姿色平平的譚莉卻以其眾人皆醉我獨(dú)醒的氣質(zhì)，只身踏上了“西征”的獨(dú)木橋。

在房?jī)r(jià)最高點(diǎn)時(shí)拋售父母留給她的兩套房產(chǎn)套現(xiàn)240余萬(wàn)，譚莉選擇了在自己留學(xué)時(shí)的新澤西州州立大學(xué)附近購(gòu)置了兩棟公寓用于出租。隨之而來(lái)的金融風(fēng)暴和2010年槍擊事件，對(duì)于她的物業(yè)并沒(méi)有造成多大影響，生活波瀾不驚地繼續(xù)，兩套物業(yè)帶來(lái)的豐厚收益讓她頗為慶幸最初的投資抉擇。“在美國(guó)投資，雖然回報(bào)率在短期內(nèi)比不上國(guó)內(nèi)動(dòng)輒幾何倍數(shù)的增長(zhǎng)，卻能維持較為穩(wěn)定的年收益10%左右。”然而，她接下來(lái)講述的這些年當(dāng)美國(guó)房東總結(jié)下來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于國(guó)內(nèi)投資者的借鑒意義卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這些年來(lái)她的投資收益。

隨時(shí)了解租金的動(dòng)態(tài)行情

倘若租金太高，無(wú)人來(lái)租，房屋空置率就高，這樣會(huì)導(dǎo)致金錢(qián)流失；租金太低，想來(lái)租的人雖然多，但金錢(qián)仍在白白流失。所以，了解房屋租金的市場(chǎng)行情，是一個(gè)優(yōu)秀“包租婆”的首要任務(wù)。

一個(gè)稱職的包租婆首要任務(wù)就是要清楚哪些網(wǎng)站是可以發(fā)布租賃廣告的，當(dāng)然，這個(gè)發(fā)布最好是免費(fèi)的。在發(fā)布個(gè)人房屋信息的同時(shí)，你也可以從中收集信息，掌握類似于我的幾個(gè)投資房的地點(diǎn)、新舊、布局、面積和租金水平。通過(guò)對(duì)信息的篩選和比較，哪邊的房源較少，哪邊的房源租金較高，那幾個(gè)月會(huì)是租房的淡季，哪幾個(gè)月是旺季，你可以根據(jù)租金的動(dòng)態(tài)行情改變自己的租賃策略和租賃方式。在美國(guó)，尤其是高等學(xué)府所在地，五月、六月和七月是租房的淡季，是因?yàn)閷W(xué)生放暑假，離開(kāi)本地的緣故，從8月份開(kāi)始，房子就很容易出租了。

篩選租客

在美國(guó)，房東不能因?yàn)樽饪偷哪w色、種族、性別、年齡、身體狀況（比如殘疾）、家庭狀況（比如小孩多）等原因拒絕出租，這些都是違法行為，如果出租廣告中出現(xiàn)這些字眼，恭喜你，在國(guó)內(nèi)不可一世的包租婆在美國(guó)就很可能當(dāng)上被告。但是美國(guó)房東可以拒絕租客帶寵物，也可以拒絕信用不好或你認(rèn)為收入不穩(wěn)定的租客。

出租房子之前，房東都要對(duì)租客作一個(gè)小小的背景調(diào)查，也就是讓租客填一份租房申請(qǐng)表，上面有一堆問(wèn)題要他回答，比如他的工作單位、收入狀況、家庭成員和聯(lián)系方式等等，而且他必須向你提供SSN（社會(huì)安全號(hào)），通過(guò)這個(gè)號(hào)碼，你可以上網(wǎng)查詢他的信用狀況。如果他的信用分?jǐn)?shù)很差，那就說(shuō)明他成為你租客后不付房租的可能性比較大。

當(dāng)然，信用分?jǐn)?shù)也并非萬(wàn)能。租房的人，大多都是經(jīng)濟(jì)條件不太好的，信用分?jǐn)?shù)不會(huì)高。美國(guó)經(jīng)濟(jì)低迷的這些年，大多數(shù)人的房子都被銀行回收，也失去了信用。比如我曾出租一套4.9萬(wàn)美元的房子，當(dāng)時(shí)有兩個(gè)選擇，要么租給當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)藍(lán)領(lǐng)家庭，兩夫婦都在上班有收入，要么租給一個(gè)護(hù)士，這位護(hù)士曾經(jīng)破產(chǎn)。最終，我們選擇了這位護(hù)士，因?yàn)橥ㄟ^(guò)交談，發(fā)現(xiàn)這位護(hù)士人不錯(cuò)，有文化有涵養(yǎng)，女兒也很有禮貌，另一方面——也是最主要的——她當(dāng)護(hù)士很多年了，在美國(guó)，護(hù)士是很好的職業(yè)，收入穩(wěn)定，這樣房租的支付就有保障。事實(shí)證明我的決定是正確的，這位護(hù)士很講信用，每個(gè)月準(zhǔn)時(shí)將支票寄給我們，從不拖欠，這樣的包租婆也能當(dāng)?shù)梅浅Ｊ⌒摹?/p>

出租合同條款要約定明晰

當(dāng)決定出租之后，雙方要簽訂一份出租合同，將來(lái)發(fā)生爭(zhēng)議，依白紙黑字所寫(xiě)為準(zhǔn)。

在美國(guó)，水、電、氣這些公用設(shè)施費(fèi)用，叫做Utility，租金內(nèi)是否包括Utility，是否包括垃圾費(fèi)和剪草費(fèi)，是否準(zhǔn)許帶寵物入內(nèi)，入住的成人有幾位以及姓名等等，都必須要在合同中寫(xiě)明的。有些老式公寓樓，由于電表、水表沒(méi)有單獨(dú)設(shè)置，租金通常都包括Utility，就跟賓館一樣。較新的公寓樓，電表、水表已經(jīng)單獨(dú)設(shè)置，租金則不包括Utility。投資獨(dú)立房的好處是，Utility、垃圾費(fèi)、剪草基本上都是租客自付，甚至室內(nèi)部分設(shè)施的維修費(fèi)用（比如冰箱、洗衣機(jī)），也可以約定是租客的責(zé)任。

租期的長(zhǎng)短也是需要商議的，通常租期越短，房東花費(fèi)在清潔地毯、粉刷墻面等方面的費(fèi)用就高，空置率也會(huì)高一些，所以房東都希望租期越長(zhǎng)越好，我的投資房都要求至少一年的租期。租約滿了之后，如果房客繼續(xù)留住，經(jīng)房東同意后可以不再簽合同，依然適用以前的合同，但合同的性質(zhì)就由從前的yearly-to-yearly變成了monthly-to-monthly，兩者的不同之處是，前者不能在租期內(nèi)隨意變更或解除合同，而后者只要提前30天通知對(duì)方，房東和租客都可以中止合同。

合同還有一個(gè)重要內(nèi)容就是約定違約責(zé)任以及什么情況下可以解除合同。比如雙方在出租合同中約定，每個(gè)月的第1天是收租日，逾期3天（也就是第4天開(kāi)始） 就要收取延期支付費(fèi)（公寓是25美元，獨(dú)立屋50美元），逾期7天，房東就可以選擇中止合同，要求租客搬離，或者選擇租期內(nèi)的全部租金到期，要求租客即時(shí)支付全部租金。

另一個(gè)需要注意的問(wèn)題是房屋押金，美國(guó)叫Damage Deposit，數(shù)量跟國(guó)內(nèi)一樣，差不多就是一個(gè)月的租金或者略低于一個(gè)月的租金。如果租客帶有寵物，你可以收取寵物費(fèi)（Pet fee），這個(gè)費(fèi)用跟押金不一樣，通常是不予返還的。寵物費(fèi)如果是一次性收取的，一般是1只寵物200美元-300美元，如果按月收取，一般是1只寵物 20-30美元。

租客在簽訂出租合同入住后，房東還需要注意查看Utility的名字是否已經(jīng)及時(shí)更換到租客的名下，你可以打電話詢問(wèn)Utility公司，如果還沒(méi)有，你得盡快催促租客辦理，否則這個(gè)期間發(fā)生的水、電、氣費(fèi)就是房東承擔(dān)了。

維護(hù)和保養(yǎng)好房屋并及時(shí)修理?yè)p壞的設(shè)施

對(duì)于國(guó)內(nèi)的包租婆包租公們而言，這一點(diǎn)對(duì)于他們是最難適應(yīng)的。在美國(guó)，房屋是房東的財(cái)產(chǎn)，所以房屋的保養(yǎng)和維護(hù)是房東的責(zé)任。如果不事先在合同中約定，按照美國(guó)的法律，房屋內(nèi)所有設(shè)施的維護(hù)則都是房東的責(zé)任。對(duì)老美而言，空調(diào)、暖氣和熱水器是不能有故障的，這些壞了一定是由房東負(fù)責(zé)維修，如果不及時(shí)修理，租客可以中止合同搬走或自行修理之后將費(fèi)用從租金中扣除。

現(xiàn)在碰到一些小問(wèn)題，美國(guó)的包租婆都盡量學(xué)會(huì)自己維修，比如紗窗壞了，去周邊的超市花五美元就買(mǎi)回一大塊，自己也能弄上去。比較專業(yè)的問(wèn)題，比如空調(diào)或熱水器罷工了，就只能請(qǐng)專業(yè)公司。美國(guó)的人工費(fèi)很高，專業(yè)公司僅上門(mén)檢查一下，也要收取70美元或80美元，所以，你要注意收集不同公司的服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)信息，以便選擇一家服務(wù)最好收費(fèi)最低的。另外，如果運(yùn)氣夠好，租客中有能夠維修電器的，為了省錢(qián)，也可以請(qǐng)租客進(jìn)行維修，這樣可以抵扣部分房租，租客自己也是非常樂(lè)意的。

在美國(guó)，房屋的保養(yǎng)維修費(fèi)用確實(shí)是一筆不小的開(kāi)支，比如屋頂，每隔15年-20年就要更換一次，壽命最長(zhǎng)的屋頂也只有30年，而一個(gè)1200英尺的獨(dú)立房，換一次屋頂至少就要3000美元。由于房子都是木制結(jié)構(gòu)，每年你還需要注意防白蟻、防霉，否則，損壞了房屋結(jié)構(gòu)，損失就大了。

當(dāng)然，房屋的綠化也是很有講究。有些樹(shù)的根太大太粗，你不能把它種得離房屋太近，否則，日久天長(zhǎng)，它會(huì)破壞你的下水管道，樹(shù)枝斷了也會(huì)砸壞你的屋頂，危及人身安全。所以呢，一旦發(fā)現(xiàn)這種風(fēng)險(xiǎn)，你就要請(qǐng)人來(lái)修剪樹(shù)枝或者干脆砍掉整棵樹(shù)，這些都得花錢(qián)。

區(qū)別對(duì)待拖欠房租的租客

每個(gè)月的1號(hào)，是大多數(shù)雇主給雇員發(fā)工資的日子，美國(guó)房東們也基本上是把這一天定為收租日。我購(gòu)買(mǎi)的兩幢小公寓樓，住的基本上都是美國(guó)的窮人，之前的房東告誡我，千萬(wàn)別等著他們寄支票，必須上門(mén)收取，因?yàn)橛行┤烁揪蜎](méi)有銀行帳戶、沒(méi)有支票，晚幾天去收，租客們就已把錢(qián)用完了，根本無(wú)力再支付你的房租。

但盡管我堅(jiān)持按時(shí)上門(mén)收租，每月都能順利支付租金的也僅有一半而已，其余的一半總有這樣或那樣的原因要緩幾天，或者分次支付，有些人寧可支付延遲支付費(fèi)25美元。碰到這種情況，聰明的美國(guó)房東需要區(qū)別不同情況處理：

風(fēng)險(xiǎn)小的租客

有些人平時(shí)信用很好，突然某個(gè)月因?yàn)槟撤N原因暫時(shí)沒(méi)錢(qián)付房租，對(duì)待這種人，房東需要做的只是等待而已。比如我的房子302A和302C的老租客，其中302A住在這里已經(jīng)9年，他們家有兩個(gè)小孩，夫婦二人都很勤勞努力工作，女主人給別人家當(dāng)保姆做鐘點(diǎn)，又在學(xué)習(xí)護(hù)士課程，可能用錢(qián)不少，男主人是修屋頂?shù)慕ㄖと耍ぷ鞑环€(wěn)定，去年冬天一度失業(yè)，他們有過(guò)幾次拖欠房租，但最終主動(dòng)把錢(qián)交上了，雖是窮人，但信用頗高。有時(shí)身為房東也給點(diǎn)他們賺錢(qián)的機(jī)會(huì)，比如讓男主人剪草坪，每個(gè)月給他100美元。302C的信用也不錯(cuò)，這家人正在存錢(qián)想明年買(mǎi)房，他們偶爾也會(huì)晚付房租，但都是事先主動(dòng)打電話說(shuō)，最后也會(huì)付清。這類租客總的來(lái)講是好租客，不用太操心。

風(fēng)險(xiǎn)大的租客

以前有個(gè)租客，確實(shí)有點(diǎn)像國(guó)內(nèi)的“二流子”一類。好象也是名建筑工人，但只有一點(diǎn)零活干，成天呆在家無(wú)所事事。我買(mǎi)下這幢公寓時(shí)他已經(jīng)租住在里面了，此君最大的愛(ài)好就是拖欠房租，還樂(lè)此不疲地編造各種謊言博取房東同情，四月份他跟同居的女友鬧翻后，索性不付租金了，還說(shuō)不想搬走。這種租客在哪個(gè)國(guó)家遇到都是個(gè)燙手山芋。對(duì)于賴著不走的二流子，實(shí)在沒(méi)辦法了，你也只能打官司請(qǐng)他走人。