美國房東 想說愛你不輕松

有機構數據顯示，中國內地投資者在境外投資房地產已連續七年達到每年增長35%的水平。在業內人士看來，這一數據在未來5年還將繼續保持高速增長。預計2017年，中國內地投資者直接參與的境外投資將從2012年的1150億美元（約合人民幣7051億元）增長約50%，至1720億美元（約合人民幣10545億元）。

不可否認，中國投資者已經將投資疆土拓展至境外地區。然而境外投資也不似尚未“走出去”的投資客們想象中那么輕松美好。一位從事房屋租賃行業6年有余的“美國房東”，給我們提供了一次“現身說法”。

初識譚莉是在2007年，在那個中國房地產以勢如破竹的姿態不斷刷新人們對房價漲幅認知、國人爭先恐后地穿梭在各個售樓部將銀行存款換成一張張紅色“不動產權證”的瘋狂年代，姿色平平的譚莉卻以其眾人皆醉我獨醒的氣質，只身踏上了“西征”的獨木橋。

在房價最高點時拋售父母留給她的兩套房產套現240余萬，譚莉選擇了在自己留學時的新澤西州州立大學附近購置了兩棟公寓用于出租。隨之而來的金融風暴和2010年槍擊事件，對于她的物業并沒有造成多大影響，生活波瀾不驚地繼續，兩套物業帶來的豐厚收益讓她頗為慶幸最初的投資抉擇。“在美國投資，雖然回報率在短期內比不上國內動輒幾何倍數的增長，卻能維持較為穩定的年收益10%左右。”然而，她接下來講述的這些年當美國房東總結下來的經驗，對于國內投資者的借鑒意義卻遠遠超出了這些年來她的投資收益。

隨時了解租金的動態行情

倘若租金太高，無人來租，房屋空置率就高，這樣會導致金錢流失；租金太低，想來租的人雖然多，但金錢仍在白白流失。所以，了解房屋租金的市場行情，是一個優秀“包租婆”的首要任務。

一個稱職的包租婆首要任務就是要清楚哪些網站是可以發布租賃廣告的，當然，這個發布最好是免費的。在發布個人房屋信息的同時，你也可以從中收集信息，掌握類似于我的幾個投資房的地點、新舊、布局、面積和租金水平。通過對信息的篩選和比較，哪邊的房源較少，哪邊的房源租金較高，那幾個月會是租房的淡季，哪幾個月是旺季，你可以根據租金的動態行情改變自己的租賃策略和租賃方式。在美國，尤其是高等學府所在地，五月、六月和七月是租房的淡季，是因為學生放暑假，離開本地的緣故，從8月份開始，房子就很容易出租了。

篩選租客

在美國，房東不能因為租客的膚色、種族、性別、年齡、身體狀況（比如殘疾）、家庭狀況（比如小孩多）等原因拒絕出租，這些都是違法行為，如果出租廣告中出現這些字眼，恭喜你，在國內不可一世的包租婆在美國就很可能當上被告。但是美國房東可以拒絕租客帶寵物，也可以拒絕信用不好或你認為收入不穩定的租客。

出租房子之前，房東都要對租客作一個小小的背景調查，也就是讓租客填一份租房申請表，上面有一堆問題要他回答，比如他的工作單位、收入狀況、家庭成員和聯系方式等等，而且他必須向你提供SSN（社會安全號），通過這個號碼，你可以上網查詢他的信用狀況。如果他的信用分數很差，那就說明他成為你租客后不付房租的可能性比較大。

當然，信用分數也并非萬能。租房的人，大多都是經濟條件不太好的，信用分數不會高。美國經濟低迷的這些年，大多數人的房子都被銀行回收，也失去了信用。比如我曾出租一套4.9萬美元的房子，當時有兩個選擇，要么租給當地的一個藍領家庭，兩夫婦都在上班有收入，要么租給一個護士，這位護士曾經破產。最終，我們選擇了這位護士，因為通過交談，發現這位護士人不錯，有文化有涵養，女兒也很有禮貌，另一方面——也是最主要的——她當護士很多年了，在美國，護士是很好的職業，收入穩定，這樣房租的支付就有保障。事實證明我的決定是正確的，這位護士很講信用，每個月準時將支票寄給我們，從不拖欠，這樣的包租婆也能當得非常省心。

出租合同條款要約定明晰

當決定出租之后，雙方要簽訂一份出租合同，將來發生爭議，依白紙黑字所寫為準。

在美國，水、電、氣這些公用設施費用，叫做Utility，租金內是否包括Utility，是否包括垃圾費和剪草費，是否準許帶寵物入內，入住的成人有幾位以及姓名等等，都必須要在合同中寫明的。有些老式公寓樓，由于電表、水表沒有單獨設置，租金通常都包括Utility，就跟賓館一樣。較新的公寓樓，電表、水表已經單獨設置，租金則不包括Utility。投資獨立房的好處是，Utility、垃圾費、剪草基本上都是租客自付，甚至室內部分設施的維修費用（比如冰箱、洗衣機），也可以約定是租客的責任。

租期的長短也是需要商議的，通常租期越短，房東花費在清潔地毯、粉刷墻面等方面的費用就高，空置率也會高一些，所以房東都希望租期越長越好，我的投資房都要求至少一年的租期。租約滿了之后，如果房客繼續留住，經房東同意后可以不再簽合同，依然適用以前的合同，但合同的性質就由從前的yearly-to-yearly變成了monthly-to-monthly，兩者的不同之處是，前者不能在租期內隨意變更或解除合同，而后者只要提前30天通知對方，房東和租客都可以中止合同。

合同還有一個重要內容就是約定違約責任以及什么情況下可以解除合同。比如雙方在出租合同中約定，每個月的第1天是收租日，逾期3天（也就是第4天開始） 就要收取延期支付費（公寓是25美元，獨立屋50美元），逾期7天，房東就可以選擇中止合同，要求租客搬離，或者選擇租期內的全部租金到期，要求租客即時支付全部租金。

另一個需要注意的問題是房屋押金，美國叫Damage Deposit，數量跟國內一樣，差不多就是一個月的租金或者略低于一個月的租金。如果租客帶有寵物，你可以收取寵物費（Pet fee），這個費用跟押金不一樣，通常是不予返還的。寵物費如果是一次性收取的，一般是1只寵物200美元-300美元，如果按月收取，一般是1只寵物 20-30美元。

租客在簽訂出租合同入住后，房東還需要注意查看Utility的名字是否已經及時更換到租客的名下，你可以打電話詢問Utility公司，如果還沒有，你得盡快催促租客辦理，否則這個期間發生的水、電、氣費就是房東承擔了。

維護和保養好房屋并及時修理損壞的設施

對于國內的包租婆包租公們而言，這一點對于他們是最難適應的。在美國，房屋是房東的財產，所以房屋的保養和維護是房東的責任。如果不事先在合同中約定，按照美國的法律，房屋內所有設施的維護則都是房東的責任。對老美而言，空調、暖氣和熱水器是不能有故障的，這些壞了一定是由房東負責維修，如果不及時修理，租客可以中止合同搬走或自行修理之后將費用從租金中扣除。

現在碰到一些小問題，美國的包租婆都盡量學會自己維修，比如紗窗壞了，去周邊的超市花五美元就買回一大塊，自己也能弄上去。比較專業的問題，比如空調或熱水器罷工了，就只能請專業公司。美國的人工費很高，專業公司僅上門檢查一下，也要收取70美元或80美元，所以，你要注意收集不同公司的服務質量和收費信息，以便選擇一家服務最好收費最低的。另外，如果運氣夠好，租客中有能夠維修電器的，為了省錢，也可以請租客進行維修，這樣可以抵扣部分房租，租客自己也是非常樂意的。

在美國，房屋的保養維修費用確實是一筆不小的開支，比如屋頂，每隔15年-20年就要更換一次，壽命最長的屋頂也只有30年，而一個1200英尺的獨立房，換一次屋頂至少就要3000美元。由于房子都是木制結構，每年你還需要注意防白蟻、防霉，否則，損壞了房屋結構，損失就大了。

當然，房屋的綠化也是很有講究。有些樹的根太大太粗，你不能把它種得離房屋太近，否則，日久天長，它會破壞你的下水管道，樹枝斷了也會砸壞你的屋頂，危及人身安全。所以呢，一旦發現這種風險，你就要請人來修剪樹枝或者干脆砍掉整棵樹，這些都得花錢。

區別對待拖欠房租的租客

每個月的1號，是大多數雇主給雇員發工資的日子，美國房東們也基本上是把這一天定為收租日。我購買的兩幢小公寓樓，住的基本上都是美國的窮人，之前的房東告誡我，千萬別等著他們寄支票，必須上門收取，因為有些人根本就沒有銀行帳戶、沒有支票，晚幾天去收，租客們就已把錢用完了，根本無力再支付你的房租。

但盡管我堅持按時上門收租，每月都能順利支付租金的也僅有一半而已，其余的一半總有這樣或那樣的原因要緩幾天，或者分次支付，有些人寧可支付延遲支付費25美元。碰到這種情況，聰明的美國房東需要區別不同情況處理：

風險小的租客

有些人平時信用很好，突然某個月因為某種原因暫時沒錢付房租，對待這種人，房東需要做的只是等待而已。比如我的房子302A和302C的老租客，其中302A住在這里已經9年，他們家有兩個小孩，夫婦二人都很勤勞努力工作，女主人給別人家當保姆做鐘點，又在學習護士課程，可能用錢不少，男主人是修屋頂的建筑工人，工作不穩定，去年冬天一度失業，他們有過幾次拖欠房租，但最終主動把錢交上了，雖是窮人，但信用頗高。有時身為房東也給點他們賺錢的機會，比如讓男主人剪草坪，每個月給他100美元。302C的信用也不錯，這家人正在存錢想明年買房，他們偶爾也會晚付房租，但都是事先主動打電話說，最后也會付清。這類租客總的來講是好租客，不用太操心。

風險大的租客

以前有個租客，確實有點像國內的“二流子”一類。好象也是名建筑工人，但只有一點零活干，成天呆在家無所事事。我買下這幢公寓時他已經租住在里面了，此君最大的愛好就是拖欠房租，還樂此不疲地編造各種謊言博取房東同情，四月份他跟同居的女友鬧翻后，索性不付租金了，還說不想搬走。這種租客在哪個國家遇到都是個燙手山芋。對于賴著不走的二流子，實在沒辦法了，你也只能打官司請他走人。