告別粗放，房地產(chǎn)業(yè)必由之路

劉璐

曾幾何時，房地產(chǎn)被認為是一種粗放型的、低技術(shù)含量的、資金密集型的產(chǎn)業(yè)。在人們的印象中，似乎看來，你可以不懂設(shè)計，你可以不懂工程，你可以不懂營銷，什么都不需要懂，只要你有錢，甚至錢都不需要，只要有“關(guān)系”，你就可以做房地產(chǎn)。2004年以來的這一大波行情，成就了房地產(chǎn)這個行業(yè)，也成就了很多開發(fā)企業(yè)。在最瘋狂的時候，只要你能拿到地，你就能賺錢，唯一的差別就是由于買地價格有高有低而造成的賺多賺少的問題。

當前中國的貧富差距狀況已經(jīng)相當嚴峻。根據(jù)最新的調(diào)研成果顯示，目前國內(nèi)10%的家庭擁有著近85%的家庭財富。而這部分擁有超強購買力的群體目前已經(jīng)基本退出了市場。雖然從整體來看，市場的長期主體是改善和投資性需求。但受到限購令的影響，當前的市場主體暫時只能為剛需。和剛需談過多的生活理念和營銷概念，其用處可能會非常有限。

除了對房地產(chǎn)企業(yè)之間理想主義與務(wù)實精神的討論，據(jù)筆者觀察，房地產(chǎn)市場上的大企業(yè)與小企業(yè)，以及專業(yè)公司和項目公司的對比也是非常有意思的。

先看大企業(yè)與小企業(yè)，他們的區(qū)別不僅僅是規(guī)模。大企業(yè)往往擁有更長的生命周期，也會有更長的視界，所以其考慮問題不是按照一個項目、一個項目來的，而是立足數(shù)年甚至數(shù)十年的優(yōu)化（經(jīng)濟學(xué)上專門有個研究工具叫做動態(tài)優(yōu)化）。因此，大企業(yè)往往需要維持較穩(wěn)定的土地儲備、開工項目、現(xiàn)金等的配置，而小企業(yè)的資產(chǎn)組合則往往更具波動性。因而，大企業(yè)是不會因為當前行情不好就完全不拿地的，他們需要維持一個合理的土地儲備的庫存水平。而且，拿地本來就是一個周期性很強的活兒，行情膠著的時候不儲備點地，難道又等到行情火爆了再高價去搶？近期全國土地市場的回暖，這可以提供一種解釋。

再來看專業(yè)公司和項目公司，他們主要體現(xiàn)了一個長期和短期的區(qū)別。專業(yè)公司長期扎根行業(yè)，往往各項成本都能做得低于行業(yè)平均水平，這體現(xiàn)了經(jīng)濟學(xué)上的“學(xué)習(xí)曲線”。因而其抗風(fēng)險能力更強，也能夠承受短期的虧損。項目公司往往都是抱著“干一票就走”的心態(tài)來的，因而其成本不低，抗風(fēng)險能力也弱，因而會出現(xiàn)時而進入時而退出行業(yè)的現(xiàn)象。其實，觀察項目公司的多少，往往也能輔助判斷這個行業(yè)的成熟程度。

此外，在這個復(fù)雜的房地產(chǎn)市場中，還有不少很有特色的企業(yè)。比如，“金主”類型的九龍倉，近期不斷加倉內(nèi)地房企的股份，體現(xiàn)了其對內(nèi)地房地產(chǎn)市場的長期看好。另外，把房子當作藝術(shù)品修的星河灣，也值得研究。特別是在當前市場環(huán)境下，其產(chǎn)品的銷量，有待觀察。另外更多的企業(yè)當前最關(guān)注的核心問題，除了銷售回款，可能就是融資了。近日，金地宣布擬二度赴港買殼16.54億港元控股星獅地產(chǎn)，這是繼萬科收購香港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)、中糧集團旗下的中糧香港收購在港上市的僑福企業(yè)后，又一家地產(chǎn)龍頭跨入香港資本市場，希望通過收購控股香港上市房企曲線拓寬融資通道。

不論如何，像幾年前那樣，隨便拿塊地就能賺大錢的時代可能真的已經(jīng)一去不復(fù)返了。這對一個行業(yè)的健康發(fā)展來說，其實是件好事。畢竟，暴利和拍腦袋就能賺大錢的行業(yè)，一定會吸引大量的競爭者，即使沒有調(diào)控，競爭最后也會導(dǎo)致行業(yè)利潤率的下降和大量企業(yè)的退出。當前的房地產(chǎn)調(diào)控，不外乎促使這一變化提前到來而已。往以后發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是需要精打細算才能過日子的行業(yè)了，科學(xué)的分析和決策將在這個行業(yè)中變得越來越重要。