宅基地上建筑物所有權屬于誰？

金姬

2010年12月，原告余更與被告劉紅登記結婚。2011年8月，因夫妻間的矛盾不斷加深，感情破裂，原告余更向xx省xx縣人民法院起訴，請求與被告劉紅離婚。被告劉紅在答辯狀中對原告余更提出的離婚請求表示同意，同時主張夫妻存續期間，原告余更在其住所地興建的一棟價值十余萬元的三層樓房系夫妻共同財產，應當依法予以分割。原告余更針對被告劉紅的上述主張，以房屋是其兄余加建造為抗辯理由進行反駁。雙方爭議的房屋沒有頒發房屋產權證，只有宅基地使用證，登記的宅基地使用權人是余更，但該宅基地是余加因已建房，不能再申請宅基地，所以借用余更的名義申請并登記為余更的；且申請建房用地、購買建房材料、雇請民工施工、支付工匠工資均系原告余更之兄余加出面所為。因此，原告主張系爭的樓房不是夫妻共同財產，不應予以分割。

宅基地權屬應以土地管理部門登記的權屬為準。由于系爭房屋下的宅基地使用權人登記為原告，爭議房屋的宅基地權屬應為原告余更。房屋的所有權人應系原告余更，但該房是原告與被告婚姻關系存續期間建造的，依《婚姻法》相關規定，該房系原被告雙方共有的夫妻財產，離婚時應予以分割。

案外人余加非系爭房屋下的宅基地權利人

第一，一戶擁有兩處宅基地違反法律禁止性規定。按照《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”，第四款“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，余加本已有自己的宅基地，若意圖以本案原告余更的名義再次申請獲得另一處宅基地違反了法律的規定，依法不能取得該處宅基地的使用權。 第二，宅基地使用權人的認定。宅基地使用權屬物權法上的不動產物權。《物權法》第九條：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三條第一款：“國家依法實行土地登記發證制度。依法登記的土地所有權和土地使用權受到法律保護，任何單位和個人不得侵犯；” 第四條第二款：“農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由土地使用者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地使用權證書，確認建設用地使用權。”本案中，盡管實際申請登記的所有事宜都由余加操辦，且事后在該宅基地上實際建房的人是余加，但宅基地使用權證登記的權利人是本案原告余更。故此，宅基地的使用權人應為原告余更。

房屋所有權的認定問題

依照《物權法》規定，不動產所有權應屬登記的權利人享有，但是本案中，系爭房屋并沒有房屋產權證。事實上，在我國農村一般只有宅基地使用權證而無房屋所有權證。那么如何認定該房的所有權人是否是夫妻雙方的共同財產呢？土地與附著的房屋是天然的連在一起的，一般法理認為，為確保“物盡其用”的物權法理念，一般采取“房地一體主義”，即房屋的所有權人就是土地的權利人，而土地的權利人即房屋所有權人。這種精神體現在《物權法》第一百四十六條：“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。”第一百四十七條：“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。”但是按《土地管理法》第六十三條“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”的規定，宅基地使用權不存在建設用地使用權那樣的房與地人為分離的情況。所以基于宅基地使用權與地上建筑物所有權具有不可分離性的原理，在“房隨地走，地隨房走”的“房地一體主義”下，宅基地使用權人余更即房屋所有權人。另一方面，該房的建造是在原被告婚姻關系存續期間，且又不屬于《婚姻法》第十八條所規定的應歸于夫妻一方的財產。因而房屋應歸原被告共同所有。

綜上，法院作出該三層樓房屬于原、被告的夫妻共同財產，應當平等分割的判決有其法律依據。但是，本案在法理上卻存在如下爭議：

爭議一，本案訟爭房屋是否屬于夫妻共同財產？

筆者認為，本案的事實是爭議房屋的宅基地是余加以余更的名義申請登記的，雖然余加的行為違法，但其承擔的只是《中華人民共和國土地管理法》第七十七條第一款“農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋”的法律責任，并不能否認該宅基地是由余加申請用于建房的事實，而且爭議房屋從申請建房用地、繳納地皮費，到購買建房材料、施工、支付工資，均為余加完成，可見該房屋屬于余加出資興建。另外，即使該房屋不屬于案外人余加所有，也不屬于《婚姻法》第十八條規定的歸屬于原告余更一方的財產。雖然建房發生在原被告夫妻婚姻關系存續期間，但是房屋修建所需的建材以及相關的工人工資費用等都屬于余加所出，原被告夫妻二人沒有付出他們的人力、財力和物力來建造該房，也不屬于《婚姻法》第十七條所規定的屬于夫妻共同的財產。

爭議二，土地使用權與房屋所有權的關系究竟該如何處理？

從自然屬性上來看，房屋是不可脫離土地而存在的。但在法律上，對土地和建筑物的權利是否可以分開，即土地和建筑物是否可以作為相互獨立的不動產，歷來存在兩種不同的立法體例。一是以德國、瑞士民法為代表，認為建筑物應為土地的一部分，不能構成獨立的不動產；另一種觀點以日本民法為代表，認為土地和建筑物都為獨立的不動產，建筑物可獨立于土地而存在，并不是附著于土地的財產。就以上分析可以看出，我國現行立法采納了土地和建筑互不分離的觀點。同時，物權的變動原則在世界各國的立法例上，一般都采用“動產以交付，不動產以登記”為公示公信原則。我國物權法也采用此原則。因而，即使宅基地使用權的申請人是余加，其他也不是宅基地的使用權人。本案的宅基地使用權人是余更，而且目前我國農村并未實行房產登記制度，故認定房屋歸宅基地使用權人所有，符合我國現行法律的規定。

雖然傳統物權法理論認為，實際建造也是民事法律行為以為取得物權的原因之一，但是本案余加的建造是不合法的，并且房屋的建造不僅僅涉及到房屋本身的物權歸屬，也關系到房屋下土地。由于我國實行的是社會主義國家，在土地的所有權的規定上，只存在國有土地和集體所有土地兩種類型，不存在私有土地。然而，對于土地之上的附著物，包括房屋，我國法律認同私人所有。這就可能出現“集體的土地，私有的房屋”這一矛盾現象。為解決這個問題，我國法律巧妙地設定了具有中國特色的國有土地的建設使用權和農村集體土地的宅基地使用權等用益物權。《物權法》第一百五十二條規定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。”這樣就以“私人的土地使用權”解決了與之相對應的私人的房屋所有權問題。

爭議三，如何處理案外人余加投資損失呢？

按照上述分析，余加既不是宅基地使用權人，亦不是房屋的所有權人。盡管從《婚姻法》第十七條來看，也無法直接得出系爭房屋是原被告的夫妻共同財產，但是在排除十八條規定的夫妻一方財產的可能性下，適用十七條的兜底條款，亦能得出夫妻共同財產的結論。實際上，這里主要解決的是余加對于建造房屋投資損失的問題。因為余加投資了大量錢財建房，但卻不能得到房屋的所有權，這有違公平。余加可以基于《民法通則》第九十二條 “沒有合法根據，取得不當利益，造成他人損失的，應當將取得的不當利益返還受損失的人”不當得利之規定，向原被告主張相應的返還責任。

案例啟示

本案出現在中國城鄉二元化現實之下，城市工業經濟發達，而農村勞動力大量富余。很多農民外出至沿海或大城市務工，但是受戶籍限制以及養老、醫療、教育等公共福利二元化差異限制，很多打工者在賺錢后，一般把錢寄錢回家，把建房任務交給父母兄弟姐妹等親戚負責幫忙建造。由于不了解其間的法律風險，在申請宅基地時，有的人把宅基地使用權人登記為負責幫忙的親戚。還有的人，本來有一個“老房子”，在建新房時，不想放棄對舊房屋的使用就借用在外務工親戚或他人的名義申請宅基地，以供自己建造房屋。事實上，這違反了“一戶只能擁有一處宅基地”的規定。在當下法律框架內，這些情形都致使當事人的初衷落空，并導致糾紛的發生。所以，建房者一定要把握住“宅基地歸登記在冊的權利人享有“、“宅基地權利人又是宅基地之上建筑物的所有權人”這兩點，切切實實保證房屋的權屬適法。

（作者單位：中南大學法學院）