淺談房屋征收項目管理的模式

郭淑華

摘 要：由于城建速率不斷的提升，此時城市的土地使用情況變得非常的緊迫，城市不斷的朝著新的方向發展邁進，此時改造等活動就是順應時代而開展的了，此時就必然會牽扯到房屋以及用地等使用等等要素。因為這些問題而導致的不利現象非常多，它的關鍵要素是因為在征收的時候，雙方無法在利益的問題上達成一致，也就是說在補償上不能夠統一。為了減少因為補償資金而導致的不利現象，確保城建速率合理，有關的征收管控機構應該積極的探尋應對措施，此時就必然牽扯到在補償時要遵循的理念等內容了，要結合有序的管控體系來進行。文章在分析了我國的以及世界上的房屋征收問題的前提下，結合我們國家的設計情況，分析了在管控中應該注意的具體事項和理念等，同時分析了一些我們國家當前狀態的管控體系。

關鍵詞：房屋征收；拆遷補償；強制拆遷

1 征收活動應該遵循的原則內容

1.1 要確保高度民主

在開展征收活動的時候，應該體現出民主的思想，要認真的聽取民眾的思想，形成的征收管控政策要體現出群眾的意識，要合乎群眾的切實利益。我國現今的相關補償條例中規定，國家在進行征收工作之前的時候，要開展好風險測評活動。當牽扯的數量比較的龐大的時候，還應該有政府相關機構來參加。在開展決策以前的時候，還應該落實社會公告，要尋求有關群眾和人員的思想，要切實的維護有著歷史意義的建筑體。

1.2 要確保步驟正常

步驟有序是必須要遵循的內容，它規定相關機構在開展活動等的時候，要先對這個活動的原因進行闡述，而且要告知有關人員，要仔細的聽其思想，如果牽扯到征收項目非常多的時候，還應該切實按照相關的程序進行探討工作。

按照國務院的相關規定，行政機關在進行行政行為時要首先聽取當事人、行政行為的相對人和其他相關組織和人員的具體意見，認真按照有關的活動程序來開展，切實維護相關人員的責權，確保其有著相應的權利。而且，行行政機關的管理人員在進行涉及自身利益行政行為時要適當回避，保證基本程序的公平公正。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規定，在進行房屋征收之前要對該項目和程序的可行性進行評估，在確保該項目具有充分可行性的基礎至少，進行房屋征收補償時還應進行一些列的正當實施程序。第一，就是要制定出合理公正的征收補償方案，征收補償項目管理部門在起草該方案后要征求各方意見，對于公眾反應比較強烈的項目，尤其是涉及公眾利益和社會沖突的重要問題，在經由政府審查后進行一系列的修改完善，并協同其他部門進行風險評估。第二，將充分修改和評估后經過政府部門審議通過的征收補償方案進行公布，并協同其他職能部門進行實施，共同實現行政目標。第三，在進行具體實施過程中，房屋征收管理部門要首先對被征收房屋進行財產評估，以此為公正公開合理征收補償程序奠定制度基礎。在進行合理評估以后，與被征收者簽訂房屋征收補償協議，向被征收者提供房屋征收補償金。假如在開展補償工作的時候，兩方無法在金額等要素上達成統一的話。此時可以由兩方一起或者是單一的一方向有關機構提請仲裁。第四，針對在內容落實到時候，發生的違約現象等應該加大懲治力度，對于那些互相可以處理的，就要積極地去處理，對于那些實在無法處理的事項，要提請相關機構開展仲裁活動。

1.3 要確保結局公正

該項原則是必須要落實的內容，同時還是開展這個項目必須要進行的內容。規定相關的拆遷等規劃以及補償方法等的論證步驟以及結局等都要公開。只有確保這些內容是完全的公開的，才可以解除被征收人的各種不良情緒，同時還能夠避免出現不正當行為，能夠提升相關機構的活動效率，進而獲取到更多民眾的支持，防止不良現象的出現。

在落實這項要素的時候，要切實的按照如下的規定來進行。第一，在開展征收工作的時候，應該有公正的征收信息，例如，征收房屋的產權證明、房屋征收前的價格評估證明、被征收居民的困難認定和違章建筑證明等征收依據；其次，對于房屋征收的過程也要公開公正，在進行房屋征收之前要對房屋的產權證明和居住者進行調查，排除違規建筑，了解被征收者的生活情況以進行安置，另外還要進行測量房屋面積、測算房屋價值、與被征收者簽訂征收合同和補償安置協議等步驟；最后，還要保證房屋征收合同的簽訂內容公正，合同中要包括房屋征收補償的價值總額、安置房源的面積和地址及其他相關的補償內容，必要時還應該增加其他能夠保證合同公正、過程和結果公正的項目條款。另外，還應該建立確保房屋征收公開公正的其他項目和信息查詢系統。及時反映房屋征收管理的動態信息。為保證公開公正的房屋征收管理程序，還應該對房屋征收管理過程進行有效地及時地監督，加強輿論監管，實施獎懲結合的管理制度，防止“釘子戶”問題的發生。

2 征收管控的常見模式

要想獲取合理的管控模式，就應該按照如下的幾點內容來進行：第一，要了解這個模式的形成和要遵守的管控思想。按照上面講述的信息，形成管控模式的時候，要切實遵循其原則理念，要具有合理的模式形成的知識體系，要將市場當成是主導，將信息知識當成是參考內容，而且要充分的分析我們國家的實際狀態，我國的房屋征收管理應該堅持以公正的補償為主體，并輔以完全補償，逐步向完全的補償過渡。第二，在開展征收工作之前進行的價值測評的時候，應該分析市場的要素，也就是說要分析相同第一或者是附近的地區的別的建筑的市價等來開展補償活動，而且還分析別的方式的補償措施。在評價被征建筑的市價的時候，還應該考慮到它所在的方位以及規模和構造，使用方向和建設時間等等的多項要素。第三，在開展評估的時候，應該選取那些第三方的評價單位，以此來防止出現不公平的現象。該單位會接受國家機構的管控，所以，規定相應的機構應該在評估工作進行的時候，最好是不在場，這樣就不會干擾到結果。而且，還必須設計出合理的征收補償程序，并在房屋征收管理協議中加以明確地規定，房屋征收補償程序在設計時要體現公平公正的基本原則。

3 結束語

通過上面的敘述，我們明確，在處理房屋征收管控活動的時候，它的前提即是確保相關兩方的利益均不受侵害，負責征收的機構要認真的按照有關的法規進行。切實的履行有關的原則理念，引入完善的立法與執行程序，加強公眾和輿論對于管理部門的權利制約機制。

參考文獻

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