長效機(jī)制應(yīng)著眼“房地聯(lián)動(dòng)”

七八月，本應(yīng)是傳統(tǒng)的樓市淡季，但北京等多地卻頻現(xiàn)“日光盤”，樓市熱得如同異常的高溫天氣一樣。吊詭的是，北京“日光盤”頻現(xiàn)背后，總體成交量并未大幅上升。

理性審慎分析這一現(xiàn)象，“日光盤”背后，不乏開發(fā)商拖延開盤、放大“日光”效應(yīng)，甚至分拆銷售、人造連續(xù)“日光”。這些非理性爆棚的局面以及部分區(qū)域價(jià)格虛高的風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。

不論“日光盤”到底是人為制造還是確實(shí)存在，“限價(jià)令”導(dǎo)致新房供應(yīng)量減少是不爭的事實(shí)。與房價(jià)相應(yīng)和的是，近期北京土地市場火熱。7月以來，北京夏家胡同和孫河連續(xù)誕生 “地王”，極大地推高了市場對房價(jià)的預(yù)期。

北京樓市難逃愈調(diào)愈漲的“怪圈”，這一現(xiàn)象發(fā)人深省。在業(yè)內(nèi)的聲音中，除了要積極引導(dǎo)項(xiàng)目入市，增加土地供應(yīng)外，近期，關(guān)于樓市調(diào)控長效機(jī)制的呼聲不絕于耳。

各方面對此達(dá)成的一個(gè)共識是，要更多運(yùn)用市場機(jī)制，對土地、稅收、財(cái)政等方面進(jìn)行改革。但改革土地財(cái)政牽涉太廣，住房信息聯(lián)網(wǎng)和存量房評估等基礎(chǔ)推進(jìn)也頗為艱難，短期內(nèi)全盤的長效機(jī)制可能無法出爐。

在整體機(jī)制沒出臺之前，應(yīng)先推動(dòng)部分長效化機(jī)制的建立。樓市是整盤棋，配合并不容易，比如對于住建部門來說，無論從稅收還是貨幣、土地供應(yīng)方面都無從下手，而國土部門由于承擔(dān)著賣地壓力也難以放緩步伐。

因此，要從根本上扼制房價(jià)、地價(jià)連漲的怪圈，相關(guān)部門有必要制定一套住房市場、土地市場的長效聯(lián)動(dòng)機(jī)制，對房價(jià)、地價(jià)指標(biāo)進(jìn)行精確疏導(dǎo)，在兩個(gè)部門資源平臺共享的基礎(chǔ)上，進(jìn)行深度默契配合。

對國土部門來說，進(jìn)行土地出讓方式的改革，可對地塊入市價(jià)格進(jìn)行更充分的把握與配合。如北京此前推行的“限房價(jià)、競地價(jià)”，以及廣為業(yè)界贊許的“限地價(jià)、競房價(jià)”等方式，都是在土地出讓源頭上，進(jìn)行的房地聯(lián)動(dòng)。

作為住建部門，要加強(qiáng)住房建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)過程的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，對符合條件的項(xiàng)目，要促成其盡快上市形成供應(yīng)。如在限價(jià)上，可考慮進(jìn)行差別化調(diào)控。

另外，可以根據(jù)不同地塊，在限價(jià)上做出細(xì)分，如承建保障房用地較多的項(xiàng)目，其商品房價(jià)格相對合理便促成其放行。對于高端住宅，由于與普宅的購買人群不同，可考慮將高端住宅和普通住宅分開統(tǒng)計(jì)，以進(jìn)行更加合理、精準(zhǔn)的調(diào)控。

最后，基礎(chǔ)的資源信息平臺應(yīng)該建立，如國土部效仿住建部推進(jìn)全國住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記改革制度。目前，國土部和住建部兩部門的系統(tǒng)仍在設(shè)法對接，以期形成“房地合一”的個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)登記查詢系統(tǒng)。