在周期背景下探究我國房地產業的驅動因素與潛在影響

林紅

摘 要：近些年，中國房地產市場一直是關注焦點，金融危機過后的房地產市場將走向何方更引起各方人士的熱議。本文從發展周期、驅動因素、潛在影響三個方面來看我國房地產市場的發展特征，以期為投資者、開發商、政府提供些許角度作為考慮依據，希望能夠通過解決規范政府行為、銀行業自身問題、完善土地制度來加以優化我國房地產市場的良性發展。

關鍵詞：發展周期；驅動因素；潛在風險

1 引言

目前的房地產你市場背景之下，雖然學術界和實業界對該行業的未來發展態勢有不同的看法，但是他們共同面對的一個現實是：我國房地產供給的增長高于需求的增長，整體供求出于非均衡狀態之中，是一個過剩的狀態。

關于房地產熱的研究，大多看成是行業周期的一個階段。在學術界，上世紀30年代庫茲涅茨最先提出“建筑周期”，隨后引申出金融穩定與房地產周期的相關性。上世紀八九十年代時，無論是美國銀行業危機、日本經濟泡沫破滅還是亞洲金融危機，房地產在其中誘發的風險不容小覷。隨著國際利率降低和流動性增多的趨勢，21世紀的房地產價格逐漸攀升，住房抵押貸款已不是新鮮事。在這個前提下，如果房地產價格有調整，將會影響到銀行資產質量的迅速下降，全國經濟會受到嚴峻影響。不出意外的，從2007年始的美國次貸危機愈演愈烈，在2008年全面爆發。全球經濟步入寒冬，我國房地產市場也受到影響。

2 從我國房地產發展周期看行業發展的現狀

根據房地產投資的變動趨勢，我們將中國房地產市場分為四個周期：

（1）1978—1991年。在此期間，我國房地產市場從零到有。真正意義上的房地產業始于1985年提出的城市經濟體制改革，并在三年后實現發展高潮。但在隨后的一年，我國政府實行銀根緊縮、開支壓縮，使得房地產業減速發展。

（2）1992—1997年。房地產市場經歷過熱和調整兩個階段。1992年，黨的十四大召開促聲國民經濟的快速發展；同時，鄧小平南巡講話也進一步繁榮了沿海大中城市的房地產市場。同年，中國人民銀行批準房地產專項貸款，引發全國圈地、炒地高潮，銀行貸款規模急劇擴大，直至1993年的最高點。房地產過熱的情況導致通貨膨脹的高企，我國政府收緊政策，重點調控房地產業，上市公司融資困難，銀行不良資產增加。至1997年，我國房地產投資出現負增長。

（3）1998-2007年。隨著1998年的住房制度改革、住房抵押貸款等措施的實施，我國房地產投資增長率超過固定資產投資增速，緩慢回升，表明新一輪房地產周期的開始。較之于此前的發展態勢，本時段的發展平緩很多，與整體經濟增長周期非常類似。

（4）2008年至今。與之前的平穩態勢不同，2008年之后由于美國次貸危機的影響（如圖2），我國固定資產投資增速和房地產投資增速波動變大。此次危機是一個蝴蝶效應的體現，由簡單到復雜的轉變，由個人到集體的擴散，由國家到全球的波及，造成全球經濟環境的大動蕩。不可避免的，我國房地產市場出現下滑趨勢，但政府再次明確房地產業的支柱產業地位，并頒布相關政策法規予以刺激扶持。

3 從我國房地產驅動因素看理論模型的構建

房地產周期的驅動因素因不同的經濟背景而有所不同，另外房地產兼有實物資產與金融資產的雙重特點，在周期解釋方面更為復雜。很多觀點認為亞洲國家的房價上漲是需求增長、政策刺激、投資拉動等多重因素的共同作用的結果。

3.1 需求面

1991年以來，由于我國房地產需求多年的“啟而不動”，使得房地產供需均衡始終未能實現。隨著近些年住房制度的改革、城鎮化的推進，以及居民福利分房的保障喪失，更多的人們被迫轉向自主購房。但與此同時社會保障體系、收入分配問題等制度性缺陷的存在，造成太多的不確定性，使得居民不敢消費，但是動態的住房價格收入比卻在不斷上升。

可見，雖然目前市場上空置房很多，但是仍舊有巨大的需求空間存在，未來5年的房地產需求將不可置否的上漲，房價也會維持在高位。但是，由于消費者對未來房地產的信心不足，反而可能會促使某些風險偏好型的消費者在當下進行房產購買。他們認為將來房價會更高，何不如現在舉債購買。當大多數購房者是這樣心理的時候，可能會產生羊群效應，讓更多的居民進行房產購買，使得房價在一定范圍內上漲，并且消費預期從短期轉變為中長期。這種矛盾的現實狀況使得我國房地產市場呈現整體需求的非均衡結構，即整體供大于求，但同時局部供不應求。

此外，隨著中國經濟的快速增長，我國居民收入提高，消費能力隨之增長，給房地產市場帶來深刻的影響與巨大的推動作用。前文也提到如火如荼的城鎮化步伐引領著我國二、三線城市的發展，從圖3中可以看到，雖然一線城市的城市化率呈現領先優勢，但是在未來增長方面，二、三線城市更具有優勢。長期而言，新型城市化將催生一線大型城市都市圈和二三線中心城市及其城市群。

3.2 供給面

由于資本密集、資源稀缺的特性，我國房地產受政府控制更為突出，其中財政金融政策和政府土地供應計劃有著尤為特殊的重要性，這兩個因素也深深的影響著我國房地產的供給狀況。

前文提到我國居民被推到被動自主購房的情況，而房產商也把握未來市場發展趨勢，且信心十足，并不會因暫時的銀根緊縮、減批土地而放松市場拓展。即使1993年之后的5年低迷期，也沒有讓房產商怯步。遵循優勝劣汰的自然法則，在那5年后存活下來的開發商依然信心十足的拿地建房，并不考慮降價促銷。此外，市場從蕭條到繁榮的階段過程中，總會有新興的房地產商進入該行業，與此同時我國政府為了防止金融壞賬、地產泡沫、投資過熱等問題對我國經濟產生負效應，通常會通過減批土地、減少信貸等政策來加以控制，從而減少新增投資和基建規模，使得市場回歸到正常。但是這些政策或規則的實施并沒有產生滿意的效果。從根本上來說，我國對房地產市場的調控政策屢遭失敗、治標不治本的內在原因時房產市場和土地市場在供應渠道和價格上的分離。

從細分方面來看，土地、投融資制度都是影響房地產市場發展的重要因素。

（1）土地制度?；谖覈恋貒械奶厥庑裕覈L期實行土地批租制度。在此過程中，各級政府一方面穩定房地產市場，另一方面通過土地流轉實現自身的利益目標。隨著《中華人民共和國土地管理法修正案（草案）》的出臺，在農村集體所有土地方面作了修改，可以窺見該類土地自由流轉是大勢，對未來行業發展將會是一次大的變革。相關規定表明今后用地單位（不包括純公益用地）征用土地需要與農民協商，各類程序也要讓相關農民參與。在定價方面，也需要按照非農地市場價格從而避免補償標準過低的問題?？傊?，商用型土地要按照市場價格由開發商與農民共同協商解決，而非由國家先征收后轉讓的方式。

由此可見，我國房價一漲再漲的核心因素之一是土地制度的政府壟斷。只有在供應端的根源——土地供應方面放開壟斷，形成一定程度的自由交易，才能夠真正解決中國的房價問題。從長期來說，土地，甚至農村的集體建設用地之外的其他土地相對更自由地交易，是長期發展趨勢。

⑵投融資制度。房地產作為資金密集型行業，對資金需求量巨大，但是其融資形式過于單一。無論是施工企業貸款、房地產開發貸款還是住房抵押貸款，這些都依靠商業銀行來實現，這就容易造成風險轉嫁的問題，即房地產的市場風險轉變為銀行的信貸風險，將房地產的周期波動帶來的風險幾乎全部歸集到銀行體系中?？梢?，對于房地產市場來說，融資渠道的拓展成為當務之急。

另外，從投資者角度來說，投資渠道的過度單一化，對居民實現有效資產組合產生了嚴重的限制。傳統上，我國居民主要講錢存于銀行，并沒有其他的多樣化投資渠道，引申出我國金融市場不發達的現實。那么，在這樣一個投資背景之下，又加之低迷的股市、過低的利率、欠發達的債券市場以及受管制的外匯投資，對房地產的投資成為優中之選，一定程度上刺激了房地產市場。

4 從我國房地產潛在風險看未來研究的趨勢

房地產市場與金融是雙向互動的過程，一方面房地產的周期變動對金融穩定有很大影響，另一方面房地產發展離不開金融支持。在市場低迷時，由于銀行資金的大量套牢，其不良資產居高不下，不可避免的房產商業績急劇下降；在市場繁榮時，上市公司募資投入房地產開發，同時銀行資金也跟進注入。綜合多方面因素，我們認為可以從消費者、生產者（即開發商）與政府角度對房地產業的風險進行分析。

4.1 消費者角度

1998年以來，個人住房抵押貸款既是推動房地產業發展的重要力量，也成為銀行業擴大信貸規模和降低不良貸款率的重要手段。中國各銀行和監管機構都認為抵押貸款是極好的放貸方式，其資產質量很高。不過，住房抵押貸款的潛在風險也是不可忽略的。

有一種說法認為，雖然抵押貸款的推出便利了居民購房，緩解居民當下壓力，但是也產生了許多總資產為負數的“負翁”。這種說法基于表層看似乎是合理的，但是它沒有用流動的觀點看問題，“負翁”是基于存量來看問題。而實際上，銀行風險的產生主要源于流量概念，即在一個時點上，居民的現金流能否支付相應的債務負擔。比如每個月的個人可支配收入，能在多大程度上償還“月供”。從流量角度看，“負翁”的提法及擔憂顯然是被夸大了，但也不可忽略。

4.2 生產者角度

目前，我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上，高度依賴于銀行貸款，主要存在兩大風險：

一是房地產開發企業貸款風險，是指對房地產開發企業發放的用于商業用房、住房和其他房地產開發建設的中長期項目貸款。目前，我國房地產開發企業的財務結構具有很大的風險。全國20家最大的房地產開發貸款大戶的負債比率高于80%。

二是土地開發貸款風險，是指銀行向房地產開發企業發放的用于土地開發的貸款。土地整理儲備中心所需資金的來源一方面依靠市財政撥款以及一些經營性收入等，另一方面最主要的來源就是銀行貸款。在銀行貸款方面，主要是通過政府擔保來實現，但是這種擔保又不符合《擔保法》，因此實際上是無效的。此外，根據現行法規，質押的土地不屬于土地整理儲備中心，但是銀行貸款只能以土地儲備中心運作的土地使用權作為抵押，這就產生了矛盾，需要加以重視與規范。

綜合來看，房地產金融機制的不發達直接影響房地產市場運行中介功能的發揮，主要體現在房地產融資手段單一，信貸結構不合理；房地產金融組織體系不完整，房地產金融管理體制混亂。

4.3 政府角度

正如前文所述，政府在房地產市場中扮演著擔保方的角色。據統計，80%以上的擔保都與政府有關。這就產生一個問題，如果擔保項目出現問題，誰來負責？顯然，這些負債最終將成為國家綜合負債而加大整個經濟金融風險。

在中國，很多風險的特征都體現為政府擔保風險。比如，土地開發貸款中的政府擔保，以及固定匯率體制下的政府隱性擔保。政府信用或擔保帶來的問題，使這個風險往往是隱性的，不是顯性的。而且，由于對政府的過度“信任”或者對于政府擔保的確認，導致銀行對這類風險考慮較少，再加上，即便出現這樣的風險，對銀行而言也不是什么大問題，所謂“肉爛在鍋里”。這樣一種思路，特別是原有體制的痼疾，導致對政府擔保貸款的風險意識非常弱。銀行加大了有政府擔保的信貸發放但卻忽視了可能的風險。政府擔保風險是一個體制上的問題，也是影響將來金融穩定的重要因素。

5 總結

本文從房地產市場的歷史發展階段來看未來的發展趨勢，并詳細分析了房地產市場高速發展的驅動因素，以及期間會產生的風險因素，旨在為投資者、開發商提供些許分析、考慮基礎。整體上來看，從長期來說，開發商樂觀供給預期過度，而消費者樂觀消費預期不足，需要制度面、政策面對癥下藥。

供給層面，徹底改變土地審批制度，實行競標拍賣、土地上市，使土地市場與房產市場銜接，土地價格與房產價格銜接。調整土地供應結構，加大經濟適用房所需用地的投入，減少其他高檔層次住宅土地的投入量，這樣的一增一減必須長期而堅定地執行，以明確政府在供給層面博弈中的承諾，使房地產商能夠真正受到引導并調整投資方向。

消費層面，宜大力推行“租售并舉”，分清投資行為與消費行為的關鍵區別，讓更多的居民分流轉向租住政府的廉租房、經濟適用房。

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