破解中國房地產(chǎn)調控困境

觀察本輪房地產(chǎn)調控，“限購、限貸”政策直接管控需求，旨在遏制投資、投機性購房需求。然而，需求調控為何無助于房價下跌？此前相關部門出現(xiàn)了多種解釋，最為常用的解釋是“剛需托市”，即本輪房產(chǎn)價格上升不是由于投機投資形成的，而是那些真正需要住房的人進入市場導致的價格暫時性上升。細究容易發(fā)現(xiàn)，這種解釋蒼白無力。一方面，為何剛需在之前價格下跌時不發(fā)力，而在當前價格上升的時候才出手，難道剛需者喜歡買漲？另一方面，什么是剛需？當前主要將符合限購政策的人群稱為剛需，這種做法的弊端顯而易見，類似通過婚姻狀況變更或者補交社保等手段變身為所謂的剛需人群的做法屢見不鮮，甚至滋生了幫助轉換為剛需人群的的中介專業(yè)組織，揭示了行政限購短期內難以規(guī)避投機投資的難題。

剛需既然無助于解釋房價波動，那當前房價為何上漲呢？從理論上上說，房價上漲必須有資金的支撐。然而，中國2012年人均收入才超過6000美元，收入偏低是中外差異的重要體現(xiàn)。在此背景下，高房價下對房地產(chǎn)進行大幅投機投資缺乏必要的收入支撐。進一步觀察發(fā)現(xiàn)，中國盡管收入不如外國，但中國市場流動性資金總量卻不比外國少，當前中國貨幣供應量M2已經(jīng)超過100萬億人民幣，貨幣供應量M2占GDP比重位居G20國家首位，如此寬松的貨幣供給顯然為市場購買力形成了支持。同時，去年以來房地產(chǎn)貸款優(yōu)惠利率再次出現(xiàn)，在實體經(jīng)濟不樂觀的情形下，寬松貨幣進入房地產(chǎn)尋求獲益成為必然，今年以來地王的再次出現(xiàn)表明投機投資資金進入房地產(chǎn)市場的跡象。

貨幣寬松背景下投機投資的客觀存在會促使住房需求難以有效緩解，但今年以來出臺的20%住房交易個稅征收為何也沒能穩(wěn)住市場價格？目前來看，盡管北京等大城市出臺了相應的較為嚴格的規(guī)定，但執(zhí)行過程中卻大打折扣，買主與賣主之間通過實行雙重價格規(guī)避稅收，向政府低報房產(chǎn)真正售賣價格以降低甚至規(guī)避個稅，由此讓房地產(chǎn)新政流于形式，而且導致統(tǒng)計局發(fā)布的住房價格數(shù)據(jù)有偏低的可能。同時，本次新政臨時增加20%的個稅，將壓縮二手房賣方的利潤空間，由此將導致市場上住房售賣數(shù)量的減少，結果將刺激新房需求，原來購買二手房的客戶轉向新房的購買，由此可能刺激新房價格上升，對房價產(chǎn)生推升的作用。另一方面，二手房市場營業(yè)稅等賣方承擔的稅收極容易轉嫁給買方，即賣方在簽訂買賣協(xié)議時約定相關的稅收由買方承擔，否則房東將選擇惜售，20%個稅的征收無疑可能由于轉嫁的現(xiàn)象而隱性提高購房者成本。綜合來看，20%個稅征收可能推升房價或者隱性提高購房價格，并無助于降低房價。