新型城鎮化建設中發展個人住房貸款業務的對策與思考

周文勝

近年來，隨著新型城鎮化發展戰略的實施，河南新型城鎮化條件下的新農村建設、合村并城、合村并鎮工程加快推進。這在促進房地產行業發展的同時，也為商業銀行發展個人住房貸款業務帶來了寶貴機遇。

一、緊盯市場，把握業務發展機遇

（一）經過宏觀調控，目前全國一線城市商品房成交面積的所占比例逐漸減少，而三四線城市所占比例已經從2005年的50.8%上升至66.1%，三四線城市已經成為中國房地產市場新的發展空間。

（二）河南城鎮化率在全國處于較低水平，房地產開發投資總量不高，市場發展空間較大。2011年，河南城鎮化率40.57%，低于全國平均水平10.7個百分點，處于較低的水平，在推進中原經濟區建設中，城鎮化發展將帶來持續的住房剛性需求，有較大的市場潛力和發展空間。

（三）受房地產宏觀調控政策影響的剛性需求將逐步釋放。在宏觀調控政策的作用下，從2011年四季度到今年一季度，河南房地產銷售市場逐步趨冷，剛性需求受到抑制。按照房地產運行的一般規律，剛性需求在抑制半年至一年后會逐步釋放，特別是對25～30周歲群體的婚房、40～50歲群體的改善性住房需求強烈，這些住房需求將在下半年帶動房地產銷售市場緩慢回暖。

二、優選合作開發商

在自身發展和嚴厲的調控作用之下，房地產市場逐步進入行業洗牌與結構調整階段，正發生著巨大的轉折，行業集中度迅速提升?？梢灶A料，房地產行業格局將進一步洗牌，走品牌化、專業化、精細化以及整合創新之路是開發商的必然選擇。

商業銀行在開展個人住房貸款業務時，應優先選擇與信譽優良、資質等級高、綜合實力強、資金及土地儲備充足的大型房地產開發企業開展合作，開發商應具有成功開發經驗和一定市場地位，如中國房地產100強企業、區域強勢型房地產開發企業等。堅持“有所為，有所不為”的經營理念，嚴格考量開發商股東的實力及關聯公司狀況、誠信度、經營前景、自有資金來源及占比、或有負債和抵押擔保行為等，嚴防由于信息不對稱導致的潛在風險，拒絕與財務狀況不佳的開發商開展業務合作。

在樓盤選擇上，重點選擇位置優越、價格合理、配套設施完善、建設資金有保證的優質普通商品住房項目進行商品房銷售按揭合作，如學區房、地鐵房、婚房等樓盤，以及適銷對路的經濟適用房項目。為防范因建設資金不足可能產生的樓盤“爛尾”風險，商業銀行要嚴格按照人民銀行的有關規定，對購買主體結構已封頂住房的個人才能發放住房貸款。

三、嚴格執行個人住房貸款差別化信貸政策

新型城鎮化發展戰略的實施，勢必會造成大量中青年農業人口外出務工，到經濟較發達城市尋找新的生存發展空間，并逐漸擁有城鎮戶口。受“安居樂業”傳統理念的影響，隨著他們收入的增加、經濟條件的改善，在城鎮購房成為他們的必然選擇。因此，商業銀行要積極滿足農轉非人員的住房按揭貸款需求，以支持新型城鎮化的發展。

同時，商業銀行應積極響應國家房地產市場調控政策導向，嚴格執行人民銀行、銀監會制定的差別化信貸政策，對于購買首套房、改善型置業者，以及經濟適用房的個人住房貸款需求給予重點滿足，在權衡風險與收益的前提下實行基準利率甚至更優惠利率。對貸款購買第二套住房的家庭，首付必須達到六成及以上，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對居民家庭購買第三套及以上住房貸款暫停發放，以嚴格控制投機、投資性購房需求，恢復住宅的基本功能。

在發放個人住房貸款時，商業銀行應按照《中國銀監會關于整治銀行業金融機構不規范經營的通知》（銀監發〔2012〕3號）要求，不得向借款人附加任何不合理條件和強制捆綁、搭售理財、保險、基金等金融產品，切實減輕購房人不必要的融資負擔。

四、加強基礎管理，規范貸款操作，強化風險防范

（一）嚴格執行房貸政策，以及貸前調查、貸中審查和貸后檢查等各項制度要求

認真執行面談面簽制度，貸前調查人員應親自與借款申請人當面談話，查驗身份證件，查詢中國人民銀行個人信用數據庫，核實借款申請人身份的真實性，并做好書面記錄。個人再交易住房貸款的貸前調查人員應與買賣雙方面談。簽訂貸款合同時，經辦人員應該當面核驗合同當事人身份證件，見證其在合同上簽字。貸款發放人員應該審核借款申請人在借款申請書、借款合同等貸款材料上簽字的一致性。

（二）加強借款人的資信狀況審查，嚴防降低信貸門檻

通過嚴格的貸前調查與審查，客觀評價借款人的還款能力和還款意愿。加強對借款申請人還款來源的審查，應將借款申請人工資收入或經營收入等第一還款來源作為評價其還款能力的依據，不宜將擔保人的收入或抵押物處置權作為評價其還款能力的依據。同時，對于借款人住房貸款的月房產支出與收入比和月所有債務支出與收入比必須符合監管部門的相關要求。

（三）提高對“假按揭”的識別及防范能力

隨著調控的持續深入，市場流動性不足的矛盾依然突出，開發商主要融資渠道越來越窄，商業銀行信貸規模趨緊，融資成本越來越高，同時樓市低迷，銷售下滑，加上購房人的按揭貸款長時間不能回籠，造成企業財務狀況雪上加霜，資金鏈條更加緊張，有可能導致其鋌而走險通過“假按揭”來套取商業銀行信貸資金。因此，“假按揭”風險不容忽視。

作者單位：中國建設銀行河南省分行