店鋪出租轉讓費法律風險如何預防？

問：2009年，張某將一處商鋪租賃給李某，雙方在《房屋租賃合同（一）》中約定，商鋪租期為2009年12月1日至2011年12月1日，租金為每月3000元，另收取押金6000元。2011年8月，在征得張某同意后，李某將該商鋪轉租給王某，由王某向李某支付剩余期間的租金12000元和押金6000元，同時李某又要求王某向其支付轉讓費2萬元。2011年12月1日，張某與王某另行簽訂《房屋租賃合同（二）》，約定租期兩年。半年后商鋪因違章被拆。王某即要求張某退還預付的租金和押金，并賠付其轉讓費2萬元。張某拒絕賠付轉讓費。雙方遂訴至法院。請問，張某應向王某賠付轉讓費嗎？承租人如需支付店鋪轉讓費，應當如何防范風險？

答：本案系租賃合同糾紛。王某主張的轉讓費是在第一個租賃合同履行時由承租人李某向次承租人王某收取的。出租人張某雖同意轉租，但轉讓費系王某與李某協商，且轉讓費由李某收取，與張某無關。因此王某要求張某賠付轉讓費，無事實和法律依據。

如今商業繁榮，鋪面租賃市場也十分活躍，鋪面經常經過多次轉租，出租人、承租人、次承租人的關系越來越復雜，其中鋪面轉讓費經常引發糾紛。盡管鋪面轉讓費已逐漸成為交易時的“行規”，但我國法律對鋪面轉讓費具體問題沒有明文規定。轉讓費中存在一定商業風險，次承租人可能因租賃鋪面拆除或因鋪面被出租人收回而無法再次轉讓，導致轉讓費損失，甚至有些承租人在明知該鋪面難以持續經營，單獨或與出租人聯合將經營風險轉嫁給次承租人。鑒于此，建議承租人慎重對待鋪面轉讓中的轉讓費問題，次承租人最好與出租人、上手承租人事先約定轉讓費條款，避免糾紛和損失。

律師 楊穎

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