新“國(guó)五條”壓不住房?jī)r(jià)

邱若水

早春2月，從去年秋天緩慢抬頭的全國(guó)樓市價(jià)格似乎有了明顯上漲的趨勢(shì)。百城住宅價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，1月份全國(guó)100個(gè)城市每平方米（新建）住宅平均價(jià)格為9812元，環(huán)比2012年12月上漲1%，這是近兩年來(lái)漲幅首次突破1%。自2012年6月止跌后，該指數(shù)已連續(xù)8個(gè)月環(huán)比上漲。

面對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的不斷高漲，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議2月20日再出重拳，出臺(tái)樓市調(diào)控政策。會(huì)上提出了擴(kuò)大限購(gòu)城市范圍、擴(kuò)大個(gè)人房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍等5項(xiàng)政策措施，被業(yè)界稱為新“國(guó)五條”。其中“（各地）制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)”、“城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施”、“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”等表述被視為亮點(diǎn)，其余內(nèi)容則多屬重申。新規(guī)一出，人們就在問(wèn)，它能管用嗎？

本輪房?jī)r(jià)調(diào)控政策是從2009年12月開(kāi)始的，此后歷經(jīng)4次升級(jí)。2011年下半年，一些城市的房?jī)r(jià)有所下跌，但跌幅很小。然而，面對(duì)硬撐的開(kāi)發(fā)商和可能下滑的經(jīng)濟(jì)，一些城市的調(diào)控政策有所松動(dòng)，銀行的貨幣政策也開(kāi)始轉(zhuǎn)向。2012年，房?jī)r(jià)調(diào)控開(kāi)始有點(diǎn)變味。2月15日，12個(gè)城市下調(diào)首套房貸利率，此后，一些地方政府暗中托市，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲預(yù)期。對(duì)此，國(guó)土資源部曾要求加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，禁止地方“微調(diào)”樓市政策。7月8日，溫家寶總理更是發(fā)話：嚴(yán)禁地方放松調(diào)控，決不讓房?jī)r(jià)反彈。然而，從2012年9月開(kāi)始，我國(guó)多個(gè)城市的房?jī)r(jià)再一次逆勢(shì)上揚(yáng)。

為什么出臺(tái)了這么多措施，甚至包括號(hào)稱“史上最嚴(yán)”的調(diào)控政策，都管不住房?jī)r(jià)呢？

目前，推動(dòng)我國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲的主要因素有4個(gè)：未嚴(yán)控貨幣供應(yīng)量，未改變地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，未加快提高居民收入，以及未拓寬人們的投資渠道。而政府目前的調(diào)控政策對(duì)這4個(gè)因素的觸及遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。特別是當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣時(shí)，一些決策者在保GDP增長(zhǎng)的壓力下，往往不顧前期的調(diào)控舉措和結(jié)果，推出與以往截然相反的房地產(chǎn)宏觀政策，導(dǎo)致政策毫無(wú)穩(wěn)定性和預(yù)期性可言。

按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)格理論，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲有兩個(gè)辦法：一是增加房屋供給，二是減少房屋需求。中國(guó)的傳統(tǒng)文化決定了剛性購(gòu)房需求始終存在，所以，只能通過(guò)大量提供保障性住房等方式增加市場(chǎng)供給，最終降低房?jī)r(jià)。可是我們看到，盡管每年都有若干保障房的計(jì)劃通過(guò)，卻始終見(jiàn)不到大規(guī)模的保障房上市，其中重要的原因，是政府和開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為保障房利潤(rùn)率過(guò)低而不愿意去開(kāi)發(fā)。

保障房太少，商品房的供給也不夠用。1998年，國(guó)務(wù)院曾經(jīng)出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，要求中國(guó)構(gòu)建80%的經(jīng)濟(jì)適用房、10%的廉租房和10%的商品房。時(shí)至今日，這個(gè)目標(biāo)仍未能達(dá)到。相反，政府一方面緊縮土地供給，一方面壓縮對(duì)開(kāi)發(fā)商的信貸，希望通過(guò)這種方式讓開(kāi)發(fā)商降價(jià)賣(mài)房以解決資金鏈的問(wèn)題。但是，當(dāng)開(kāi)發(fā)商擁有大量自有資金的時(shí)候，不僅不會(huì)降價(jià)，反而會(huì)捂盤(pán)等待時(shí)機(jī)提價(jià)。這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)只會(huì)上漲。這也就是為什么每次調(diào)控放松時(shí)，房?jī)r(jià)都會(huì)發(fā)生報(bào)復(fù)性反彈的原因。

正是在這種大背景下，人們對(duì)新“國(guó)五條”的效果信心不足。雖然一部分人認(rèn)為，新“國(guó)五條”的出臺(tái)表明了中央政府堅(jiān)持調(diào)控的決心，這種態(tài)度對(duì)于房市將會(huì)產(chǎn)生震懾作用和影響力，但更多的人則表示懷疑和觀望，畢竟，畸高的房?jī)r(jià)是多種因素長(zhǎng)期作用的結(jié)果，要從根本上改變，既需要體制性的改革，也需要一定的時(shí)間。

反觀國(guó)外，如新加坡，因?yàn)檎度氪罅康馁Y金建設(shè)保障房，真正的商品房只占房屋總量的5%，很多人根本不會(huì)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格相對(duì)較高的商品房，房?jī)r(jià)自然也不會(huì)高漲。

歸根到底，過(guò)去10多年來(lái)，各級(jí)政府一直把房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)作短期的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，而不是一項(xiàng)長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)政策。經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容說(shuō)：“隨著改變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的持續(xù)深入，隨著新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的逐漸形成，各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴勢(shì)必會(huì)逐漸減少，最終會(huì)促使中央政府下定決心，讓賺錢(qián)功能徹底退出住房市場(chǎng)。”只有這樣，才能讓新“國(guó)五條”等調(diào)控政策對(duì)未來(lái)住房市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。