有關(guān)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的探討

趙一多

摘要：作者針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫做了一些理論和實(shí)踐的探討，內(nèi)容主要包括泡沫經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生原因和危害性，并對(duì)控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的對(duì)策進(jìn)行了全面的分析。

關(guān)鍵詞：我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 泡沫 對(duì)策

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過(guò)程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買主——隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的內(nèi)在價(jià)值，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的形成[1]。

1.泡沫經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

1.1泡沫經(jīng)濟(jì)

所謂泡沫經(jīng)濟(jì)是指虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹，日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門的成長(zhǎng)以及金融證券、房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，從而導(dǎo)致社會(huì)震蕩甚至經(jīng)濟(jì)崩潰。其實(shí)質(zhì)有三個(gè)方面：

1）泡沫經(jīng)濟(jì)主要是虛擬資本的過(guò)度增長(zhǎng)；

2）地價(jià)飛漲暴跌；

3）泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。

1.2泡沫經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身絕不是泡沫經(jīng)濟(jì)。但是，就其發(fā)展而言，房地產(chǎn)業(yè)也含有經(jīng)濟(jì)泡沫的成分。如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會(huì)長(zhǎng)期存在是有客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，活躍市場(chǎng)，繁榮經(jīng)濟(jì)；另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，同時(shí)存在著消極成分[2]。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生原因和危害性

房地產(chǎn)商品具有一定的特殊性，在一定的時(shí)間之中會(huì)出現(xiàn)供求不均衡的現(xiàn)象，最終使交易成本不斷降低，為經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生提供了基礎(chǔ)，因此，房地產(chǎn)行業(yè)本身很容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)泡沫的危害主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。首先，沒有對(duì)社會(huì)資源進(jìn)行合理的優(yōu)化配置，產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生之前，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷上升，使投資回報(bào)率在短期內(nèi)迅速升高，對(duì)長(zhǎng)期投資的行為造成了很大的誤導(dǎo)，很多社會(huì)資源盲目的進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，在基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)之中，沒有足夠的資金進(jìn)行投入，阻礙了其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡。第二，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫會(huì)對(duì)金融系統(tǒng)造成破壞，產(chǎn)生了金融危機(jī)。由于在泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期，很容易造成投機(jī)活動(dòng)，提高了市場(chǎng)的預(yù)期回報(bào)率，許多銀行將貸款放入到房地產(chǎn)行業(yè)之中，扭曲了資金的投入標(biāo)準(zhǔn)，沒有履行監(jiān)督功能，降低了整個(gè)銀行體系的防御功能，給金融機(jī)構(gòu)造成了很多的壞賬和呆賬，最終會(huì)導(dǎo)致大量房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)，使銀行系統(tǒng)失靈，面臨著巨大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

3.控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的對(duì)策

3.1嚴(yán)格審批開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃

中國(guó)將經(jīng)歷一定時(shí)期集中的、大規(guī)模的新城開發(fā)和舊城再開發(fā)，這是一個(gè)徹底改善城市形象、重塑城市景觀的大好機(jī)會(huì)。也是防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的一條有效途徑。房地產(chǎn)開發(fā)是應(yīng)該突出項(xiàng)目的個(gè)性和特色的，但更要強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一規(guī)劃與整體協(xié)調(diào)，使新開發(fā)的樓盤能與周圍的環(huán)境融為一體，不斷完善城市景觀。必須及時(shí)制定和完善城市的片區(qū)開發(fā)景觀規(guī)劃，并排除權(quán)力干擾，切實(shí)付諸實(shí)施。

3.2調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

從整體上來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于一種壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)格局，因此，要制定合理的產(chǎn)業(yè)政策，降低發(fā)展商的退出壁壘，實(shí)施大規(guī)模的企業(yè)購(gòu)并和資產(chǎn)重組，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度和產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。要降低上市公司從事房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)入壁壘，增強(qiáng)發(fā)展商的資本實(shí)力；要充分利用資本市場(chǎng)，通過(guò)收購(gòu)、兼并，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組和企業(yè)擴(kuò)張；要通過(guò)多種途徑促進(jìn)本土企業(yè)擴(kuò)張，盡快提高市場(chǎng)集中度；要推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)改制，實(shí)行產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化；要在資本規(guī)模、技術(shù)實(shí)力、操作經(jīng)驗(yàn)、開發(fā)規(guī)模等方面提高房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入的條件，延遲銷售許可證的發(fā)放時(shí)間，征收土地閑置稅和房地產(chǎn)空置稅，促使無(wú)實(shí)力的項(xiàng)目公司退出市場(chǎng)，有效控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生。

3.3精心打造房地產(chǎn)精品

我國(guó)眾多大城市房地產(chǎn)開發(fā)和市場(chǎng)銷售的狀況短期內(nèi)被市場(chǎng)認(rèn)同、價(jià)格上漲、銷售火暴的項(xiàng)目較多，但真正經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)、中長(zhǎng)期不被市場(chǎng)淘汰、能夠保值增值的項(xiàng)目不多，大量的樓盤缺乏歷史文化價(jià)值和升值空間，甚至有的項(xiàng)目清盤以后，價(jià)格便開始大幅下跌，發(fā)展商賺了大錢而買房者卻陷了進(jìn)去，對(duì)先前購(gòu)房的投資者產(chǎn)生極大的打擊。要真正防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，就應(yīng)該樹立“雙贏”的理念引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，以為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值、為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富、為后代創(chuàng)造文化的高度責(zé)任感，精心打造物業(yè)，貢獻(xiàn)房地產(chǎn)精品，適應(yīng)城市現(xiàn)代化發(fā)展的要求。

3.4建立土地產(chǎn)權(quán)制度

必須在土地產(chǎn)權(quán)制度改革和土地市場(chǎng)培育上取得突破，全面盤活土地資產(chǎn)，建立健全土地批租市場(chǎng)，促進(jìn)劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)；通過(guò)立法，明確存量不動(dòng)產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的使用期限，逐步提高存量不動(dòng)產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的年租金，使之與批租土地的年地租成本相當(dāng)；放寬劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)的條件，原則上不限制劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、入股、出租、抵押等，但上述權(quán)利的行使不得超過(guò)規(guī)定的土地使用期限，同時(shí)要承擔(dān)繳納地租的義務(wù)；對(duì)于新增的經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)主要通過(guò)土地批租市場(chǎng)，實(shí)行土地出讓，并以土地拍賣、公開投標(biāo)、掛牌交易方式取代協(xié)議方式；培育土地二級(jí)市場(chǎng)，促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)的有效配置；不斷開拓土地等不動(dòng)產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，運(yùn)用金融機(jī)制促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)流動(dòng)。

3.5改革房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體制

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的趨勢(shì)和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)緊密相關(guān)。要適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展的趨勢(shì)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體制，實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)控，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)；要建立地政、房政統(tǒng)一管理體制，土地資源、資產(chǎn)雙重管理職能，實(shí)行房地產(chǎn)的價(jià)值化管理。要加強(qiáng)城市規(guī)劃管理和土地供應(yīng)計(jì)劃管理，通過(guò)有效控制土地投放量，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)；要運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格管制、房地產(chǎn)金融機(jī)制、房地產(chǎn)稅收杠桿等，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行宏觀調(diào)控。

總之，房地產(chǎn)商品具有一定的特殊性，在一定的時(shí)間之中會(huì)出現(xiàn)供求不均衡的現(xiàn)象，最終使交易成本不斷降低，為經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生提供了基礎(chǔ)，因此，房地產(chǎn)行業(yè)本身很容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫。

參考文獻(xiàn)：

[1]戴慎志.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生與防范研究[M].北京：中國(guó)管理出版社.2009.

[2]劉濱誼.房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的危害及應(yīng)對(duì)措施探討[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社.2009，58（2）：81-124.