房屋修繕的多元性

（提要） 本文通過房屋修繕案例闡述房屋修繕應(yīng)具有其前瞻性，文化性，適應(yīng)性和可行性等多元性

（關(guān)鍵詞） 房屋修繕 前瞻性 文化性 適應(yīng)性 可行性

xiaozhonggen

（Shanghai bailian Real Estate Management co.， LTD. Shanghai200080 ）

Abstract In this paper， house repairing case expounded house repairing there are prospective， culture， adaptability and feasibility diversity

Keywords House repairing Forward-looking Cultural adaptability feasibility

一、引言

隨著中國特色社會(huì)主義道路的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)建設(shè)突飛猛進(jìn)，城鄉(xiāng)面貌煥然一新。城鎮(zhèn)化作為中國改革的一項(xiàng)基本國策，在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)將會(huì)持續(xù)發(fā)展。人們通俗的理解，城鎮(zhèn)化就是人為造城，讓更多的農(nóng)民脫離農(nóng)耕走向城鎮(zhèn)，農(nóng)業(yè)逐步向現(xiàn)代化、工業(yè)化生產(chǎn)靠攏。上海作為全國特大型城市，這幾年也面臨常住人口劇增，城市醫(yī)療，教育等資源不足，環(huán)境生態(tài)惡化等趨勢(shì)。作為一個(gè)人口導(dǎo)入型的大型城市，同樣面臨著城市發(fā)展和老城區(qū)舊改的難題。

上海自1843年開埠以來，已建造了近千萬平方米的舊式里弄和石庫門建筑，還有相當(dāng)數(shù)量的棚戶區(qū)。此外，黃浦，徐匯、靜安等區(qū)也大量建造了各式各樣的西洋建筑 （包括古典主義，折衷主義、拜占庭，巴洛克等風(fēng)格的歐式建筑），其中外灘建筑群以萬國建筑而著稱。作為一個(gè)擁有海派文化的大都市，他汲取了世界和中國各地的優(yōu)秀文化，尤其是建筑文化。經(jīng)過170年歷史的沉淀，上海被文物部門列為保護(hù)的優(yōu)秀歷史建筑有632處、2138幢、總建筑面積約400萬平方米。由于上海特有的區(qū)域性，建筑類型繁多，規(guī)劃要求縝密等各種因素，因此房屋修繕作為城市房地產(chǎn)維護(hù)保養(yǎng)，維修改造的一個(gè)重要內(nèi)容及環(huán)節(jié)，它理應(yīng)具有其前瞻性、文化性、適應(yīng)性和可行性等多元性。

二、房屋修繕的前瞻性

房屋作為衣食住行的一個(gè)重要元素，它是人類賴以生存的基礎(chǔ)。從原始社會(huì)的洞穴，到現(xiàn)代社會(huì)的摩天大樓，無不存在人類智慧的結(jié)晶。中國是一個(gè)擁有五千年歷史的文明古國，它誕生了不同時(shí)期的各種文化和科學(xué)技術(shù)，更帶來許多符合當(dāng)?shù)刈匀粭l件和各民族不同文化及習(xí)俗的建筑。

作為百聯(lián)集團(tuán)下屬的專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司，公司擁有上海各區(qū)各類房屋面積約26萬平方米。其中不乏天津路2號(hào)（原為廣東銀行），南京東路627號(hào)（原永安百貨一期）等優(yōu)秀歷史建筑，也有建筑年代久遠(yuǎn)的老式房屋。這些房屋地理位置相對(duì)較好，但年久失修，資產(chǎn)收益較低。為實(shí)現(xiàn)和提高資產(chǎn)附加值，公司組建以來已對(duì)10幢，約7萬平方米的房屋實(shí)施了功能性改造。通過改造，房屋品質(zhì)得到有效提升，房屋租金大幅上升，為企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。但在公司整合之前，大規(guī)模對(duì)房屋實(shí)施修繕和改造的風(fēng)險(xiǎn)還存在著估計(jì)和認(rèn)識(shí)不足，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇把握不準(zhǔn)等問題。所以，房屋修繕及改造作為公司持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，必須要有高瞻遠(yuǎn)矚的理念，從已實(shí)施并已取得良好效果的幾個(gè)改造項(xiàng)目來看，房屋修繕的前瞻性尤為突出。

我司南蘇州路777號(hào)地塊，建筑面積7200平方米，是一幢建于1936年的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑。該建筑因企業(yè)經(jīng)營需要，曾做過商場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)。2005年倉庫因疏散通道及隔斷不符合防火規(guī)范被黃浦公安消防支隊(duì)要求停業(yè)整頓。公司成立后，該房屋曾經(jīng)設(shè)想改造成經(jīng)濟(jì)型酒店，辦公樓，商場(chǎng)等高收益業(yè)態(tài)，經(jīng)營定位始終處于研究和討論之中。直到06年7月，公司才決定對(duì)周邊房屋租賃市場(chǎng)展開調(diào)研，同時(shí)對(duì)該房屋的建筑、結(jié)構(gòu)、消防疏散，消防系統(tǒng)，電力、電梯，給排水等情況進(jìn)行改造前評(píng)估。通過對(duì)不同使用功能的修繕方案進(jìn)行投資和回報(bào)分析，結(jié)果顯示該房屋修繕好以后做倉庫經(jīng)營，其性價(jià)比最高。 由于對(duì)房屋修繕的前瞻考量和論證，該倉庫在修繕改造施工期間，房屋出租率已達(dá)到70%。通過房屋修繕及改造，解決了因消防疏散通道不符合要求以及房屋滲漏，電路老化等安全隱患，取得了經(jīng)營和房屋品質(zhì)提升的雙豐收。

三、房屋修繕的文化性

文化和房屋修繕看似二個(gè)不同的術(shù)語和概念，但將二者有機(jī)結(jié)合起來，將煥發(fā)出新的生命。房屋修繕除了技術(shù)以外，更重要的是如何把握原有的建筑文化。人們常說建筑是凝固的音樂，除了優(yōu)秀歷史建筑外，每幢建筑物的誕生都具有其文化性。因此房屋修繕的文化性應(yīng)該是將粗俗的建筑文化提升到高雅的建筑文化，先進(jìn)的建筑文化取代消極落后的建筑文化，理性的建筑文化替代非理性的建筑文化。從我司管理的各類房屋來看，建造最早的房屋處于二十世紀(jì)二十年代，最晚的處于二十世紀(jì)末，時(shí)間跨度較大。從房屋的建筑形式來看，有上海典型的石庫門建筑，優(yōu)秀歷史建筑及近代建造的商場(chǎng)，辦公、倉庫等商業(yè)建筑。房屋的結(jié)構(gòu)也多種多樣，有磚木結(jié)構(gòu)，混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)和簡(jiǎn)易鋼結(jié)構(gòu)等多種型式。

由于歷史原因，這些房屋已漸漸失去原來的面貌，更失去了原有的建筑文化。如何恢復(fù)和利用，并且將原有的建筑文化上升到一定高度和層次，我司對(duì)楊樹浦路61號(hào)老倉庫的改造作了一次有益的嘗試。楊樹浦路61號(hào)位于上海市虹口區(qū)提籃橋歷史文化風(fēng)貌區(qū)，建筑面積約3.8萬平方米，建造于1933年，房屋建筑、結(jié)構(gòu)為英國設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)，整個(gè)平面形似英國英語的首個(gè)字母B。房屋結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，為提高倉庫的儲(chǔ)存體積，增加倉庫的有效高度，設(shè)計(jì)師采用了八角梅花柱帽的柱子形式。為解決倉庫的采光及房屋的抗震能力，采用了共享空間，部分墻體采用了剪力墻。垂直運(yùn)輸安裝了當(dāng)時(shí)遠(yuǎn)東最大的8T貨梯，整個(gè)建筑呈現(xiàn)出當(dāng)時(shí)西方特有的倉儲(chǔ)建筑文化。隨著時(shí)間的推移和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，該房屋的使用功能也多次變更，曾改建成大型超市，化妝品批發(fā)市場(chǎng)等，因經(jīng)營和改造缺乏創(chuàng)新，效果不甚理想。痛定思痛，07年公司充分利用上海打造國際航運(yùn)中心以及提籃橋列為上海市歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)的契機(jī)。從建筑文化入手，將該房屋打造成以航運(yùn)，報(bào)關(guān)等經(jīng)營為主的創(chuàng)意文化園區(qū)。在改造過程中尤其重視文化對(duì)房屋修繕的介入，原有的建筑元素梅花柱被保留并加以升華。同時(shí)室內(nèi)共享空間，每層電梯廳引入了綠化和園林景觀小品，使得室內(nèi)空間層次豐富，且有韻律。作為創(chuàng)意辦公，原臨黃浦江的鋼筋混凝土墻體經(jīng)過結(jié)構(gòu)加固和裝修處理，增設(shè)了開啟窗，既解決了辦公室的自然采光，又解決了原外立面單調(diào)乏味的造型。由于在房屋修繕中注重了建筑文化元素的滲入，該房屋成為上海北外灘既有建筑改造最具有文化創(chuàng)意的實(shí)例。

四、房屋修繕的適應(yīng)性

只有適應(yīng)，才能立足，房屋在其修繕中也有其適應(yīng)性。我國是一個(gè)幅員遼闊，資源豐富以及多民族的國家。由于地理位置，氣候、經(jīng)濟(jì)水平以及各民族的風(fēng)俗習(xí)慣等原因，造就了千姿百態(tài)的建筑形式和建筑風(fēng)格。如我國北方地區(qū)的民居，由于冬季寒冷，房屋要保溫，要做炕和通暖氣等設(shè)施，因此房屋建造的簡(jiǎn)潔，厚實(shí)。而南方地區(qū)的民居，由于炎熱多雨，需要通風(fēng)，干燥等，因此房屋建造的通透和輕巧。房屋經(jīng)過若干年的使用，里里外外，或多或少都會(huì)造成自然損壞和人工損壞，有些可能是功能性的，有些可能是美觀上的。為了繼續(xù)使用和改善室內(nèi)外環(huán)境，我們勢(shì)必會(huì)對(duì)其損壞部分加以修繕以滿足生理和心理的需要。作為世界性的大都市，上海也造就了許都優(yōu)秀歷史建筑和具有歷史風(fēng)貌的街區(qū)和道路。07年經(jīng)上海市政府批準(zhǔn)，上海有64條永不拓寬道路，即“一類風(fēng)貌保護(hù)道路”。作為城市歷史、文化的傳承和象征，政府明確未制定風(fēng)貌道路保護(hù)規(guī)劃的，不得進(jìn)行任何建設(shè)、修繕和整治活動(dòng)（文獻(xiàn)1）。 在永不拓寬的64條道路中，我司在江西中路，北京東路，南京西路，巨鹿路等道路上也擁有獨(dú)幢或擁有部分產(chǎn)權(quán)的房屋。因此在制定房屋修繕方案時(shí)，一定要與國家的保護(hù)政策和整體規(guī)劃相適應(yīng)，在征得政府及文保等有關(guān)部門審批同意后，方能實(shí)施。房屋修繕的適應(yīng)性不僅要適應(yīng)政府制定得法律法規(guī)，而且也要適應(yīng)房屋周邊的整體環(huán)境，房屋結(jié)構(gòu)的安全性能，消防通道的疏散要求，水電線路的合理敷設(shè)以及室外空調(diào)機(jī)的合理布置等。

在我司管轄的房屋中，有些房屋只擁有整幢樓的部分產(chǎn)權(quán)，特別是一些中心城區(qū)。有些房屋樓上，樓下都有居民居住，有些房屋還有其他產(chǎn)權(quán)單位使用等。所以制定房屋修繕方案時(shí)一定要有針對(duì)性和適應(yīng)性。如我司河南南路32-72號(hào)，建造于1929年，建筑面積2664平方米，已有八十年的歷史。房屋結(jié)構(gòu)系獨(dú)立柱基礎(chǔ)，柱、主梁為鋼筋混凝土，次梁和樓板為木格柵和木地板。2008年12月，底層租賃單位工商銀行在裝修拆除工程中，發(fā)現(xiàn)柱、梁鋼筋銹蝕，房屋整體出現(xiàn)向北和向西的相對(duì)不均勻沉降傾斜，部分框架柱出現(xiàn)向西傾斜，經(jīng)檢測(cè)東西向最大相對(duì)傾斜值為7.9‰左右。經(jīng)過我司調(diào)查和檢查，發(fā)現(xiàn)房屋傾斜的原因主要是地鐵十號(hào)線盾構(gòu)施工造成引起。由于整幢樓除了我司擁有產(chǎn)權(quán)外，樓上還有39戶居民居住。按照現(xiàn)行國家《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-99）（2004年版）的規(guī)范及房屋質(zhì)量使用要求，房屋需采取糾偏及結(jié)構(gòu)加固等整改措施，同時(shí)樓內(nèi)居民必須撤離。為此，我們擬定了幾套房屋修繕及加固整改的方案，因費(fèi)用高，房屋修繕技術(shù)難度大等原因，修繕加固方案無法實(shí)施。但房屋的質(zhì)量問題最終還得解決，在上海房屋質(zhì)量檢測(cè)站，黃浦區(qū)區(qū)政府相關(guān)部門和地鐵十號(hào)線等單位的指導(dǎo)幫助下，我們作出了對(duì)該房屋實(shí)施既不增加房屋恒載，也不破壞房屋整體結(jié)構(gòu)，并確保該房屋在今后能正常使用的房屋修繕方案，從而解決了房屋存在的安全隱患，同時(shí)也節(jié)約了房屋修繕費(fèi)用。

五、房屋修繕的可行性

房屋修繕不僅涉及到技術(shù)，更涉及到經(jīng)濟(jì)及修繕項(xiàng)目實(shí)施的可行性。隨著城市建設(shè)的迅猛發(fā)展，建設(shè)與保護(hù)已成為中國城市未來如何發(fā)展的主流。前一段時(shí)期，由于建設(shè)需要，大量具有歷史文化價(jià)值的建筑被無情的拆除，同時(shí)隨著城市高密度開發(fā)建設(shè)已造成城市功能比例失衡。目前上海老城區(qū)見縫插針的舊區(qū)改造模式已造成局部地塊開發(fā)強(qiáng)度過高、地區(qū)開發(fā)量過大、人口密度不斷提高。同時(shí)，高額搬遷費(fèi)用限制為快速回收成本，往往傾向于開發(fā)住宅地產(chǎn)，商務(wù)樓及商業(yè)設(shè)施等，造成公共設(shè)施服務(wù)水平和城市品質(zhì)下降（文獻(xiàn)2）。按照上海市城市總體規(guī)劃的要求，上海今后會(huì)借鑒國外舊區(qū)改造的經(jīng)驗(yàn)，逐步走一條創(chuàng)意舊區(qū)改造和以保護(hù)歷史文化風(fēng)貌相結(jié)合的創(chuàng)新之路，從而不斷增進(jìn)城市活力和吸引力。

我司在擬定房屋修繕方案時(shí)，亦將房屋修繕的可行性列為主要研究和討論的重要環(huán)節(jié)。除了項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析以外，公司更注重項(xiàng)目立項(xiàng)后是否能切實(shí)可行。小木橋路303號(hào)是一幢80年代初建造的六層倉庫建筑，建筑面積約3000平方米，外立面及室外鋼樓梯破舊不堪。公司成立時(shí)，該樓四～六層因訴訟處于停用狀態(tài)，一～三層為超市，網(wǎng)吧和棋牌室，收益很低。公司對(duì)房屋的功能定位一直很糾結(jié)，有的主張做經(jīng)濟(jì)型酒店，有的主張做辦公樓，還有的建議恢復(fù)原狀做倉庫使用等各種方案。哪種方案最結(jié)合實(shí)際和可行了，經(jīng)調(diào)研，該房屋用電量最大負(fù)荷為86KW，樓板為18厘米厚預(yù)應(yīng)力槽型板。如做經(jīng)濟(jì)型酒店，一槽型板的肋因衛(wèi)生間排水管開孔需打斷，會(huì)造成槽型板結(jié)構(gòu)受損，二房屋用電量缺口較大，需電力擴(kuò)容，三房屋屋頂需做20噸重的生活水箱。僅以上三個(gè)問題解決就需要投入400萬元左右，做酒店不行，做倉庫收益低，而且消防也不同意一幢樓內(nèi)有多種業(yè)態(tài)。最后公司決定一～三層維持原狀經(jīng)營，四～六層改建成辦公樓對(duì)外出租并同時(shí)申請(qǐng)電力擴(kuò)容。電力擴(kuò)容談何容易，根據(jù)上海市有關(guān)規(guī)定，一幢樓用電量超過200KW，必須高壓進(jìn)戶，且需設(shè)置高壓配電間，費(fèi)用約200萬元。為節(jié)省費(fèi)用，提高房屋利用率，幾經(jīng)周折，最終電力公司同意先擴(kuò)容150KW低壓臨時(shí)用電進(jìn)戶，待五年后再協(xié)商轉(zhuǎn)為正式用電的方案，使得四～六層改造成辦公用房成為可能。

六、結(jié)束語

房屋修繕是一門綜合性科學(xué)，涉及到經(jīng)濟(jì)，技術(shù)，文化、環(huán)境，人們的審美觀，價(jià)值觀和生活習(xí)慣等諸多方面。2013年1月15日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)到國家糧食局科學(xué)研究院考察調(diào)研時(shí)指出，城鎮(zhèn)化的核心是“人”的城鎮(zhèn)化。因此，在構(gòu)建和諧人類居住和大城小鎮(zhèn)的建設(shè)中，對(duì)具有一定歷史文化的舊區(qū)可采取整體保留，整體改造等方式。房屋修繕作為城市保留歷史，傳統(tǒng)文化和民族風(fēng)俗習(xí)慣的工作，其多元性應(yīng)予以重視。

參 考 文 獻(xiàn)

（1）佚名。上海城建檔案。上海：上海市城市建設(shè)檔案館。2012

（2） 佚名。上海城建文摘。上海：上海市城市建設(shè)檔案館。2012