開縣長沙鎮山花街舊城更新規劃設計——小城鎮舊城中心區更新模式的一些探索

龍彬，張菁

（重慶大學建筑城規學院，重慶市400030）

引言

“舊城”在城市建設層面上，是以一種落后及雜亂不堪的形態而存在，然而“舊城”同時具有歷史相對悠久，社會經濟結構相對穩定等可持續的發展資源。在現有的舊城更新改造中，我們可以看到在整體經濟得到發展的同時，還產生了城市特色嚴重缺失、社會網絡與生活方式解體、空間特質認知阻斷、歷代傳承的舊城區特有的復合化功能結構遭到破壞等嚴重的深層次問題[1]。尤其是小城鎮本身經濟基礎薄弱、城鎮基礎設施建設不完全等就使其在發展上存在障礙。如何使舊城中心區所實施的更新策略成為振興小城鎮經濟、改善生活條件的重要契機是很值得探討的。本文以位于重慶開縣長沙鎮鎮中心的山花街地塊更新為例，試圖探尋出一種適宜于小城鎮舊城中心區的合理更新的途徑，并為未來激活舊城區的更新模式提供一些經驗。

1 項目背景與地塊特征

長沙鎮位于重慶市開縣南部，地處開萬公路中心點，是浦里河五鎮（渠口鎮、趙家鎮、長沙鎮、南門鎮、岳溪鎮）的交通樞紐和物資集散地。原有的202省道縱貫南北，為長沙鎮的發展提供了便利的交通優勢。近年來重慶市將開縣確定為七大區域性中心城市之一，即“渝東北區域性中心城市”。而長沙鎮正位于其浦里河新經濟區中心地帶，將發展成為集商品倉儲、集散、批發、柑橘果品及農副產品深加工，特色工業產品生產加工等組合的大生產、大流通的開縣新經濟增長點[2]。為了適應新的發展戰略要求，長沙鎮原有的城市中心的主要功能依規劃將逐步轉移至新的城市中心，城市結構將相繼產生變異，城鎮規模擴大，人口分散等使得舊城中心區經濟活力正面臨日漸衰落的危機（圖1）。

圖1 山花街在長沙鎮老鎮區的區位

長沙鎮舊城區面積約4 0萬m2，其中本項目所在山花街地塊占地面積3萬m2（4 5畝），位于舊城區中部，為其鎮政府原所在地。項目用地包括南北兩個地塊，北部地塊長約18 0 m，寬約7 6 m，用地面積約1.3 5萬m2；南部地塊長約225 m，寬約6 4 m，用地面積約1.6 3萬m2。現狀總建筑面積6萬m2。周圍教育資源集中，鄰近鎮區最主要的文化娛樂空間和景觀核心，曾是長沙鎮最重要的政治文化教育中心，在未來規劃中也處于鎮文化教育中心地段。

2 現狀分析與設計條件解析

2.1 空間發展歷程

2.1.1 功能——從多樣走向單一

山花街地塊內部包含15 m寬的城市道路（山花街），地塊內建筑以臨街線性分布的2～4層居民自建房為主，其形式多為底商上宅。隨著政府的搬離，由政府機能所帶動的地塊生命力逐步喪失，商業功能沒落，僅剩的居住功能也由于建筑老化，環境落后等原因在逐步衰落，只留下老年人和留守兒童成為了山花街生活場景的主要人群。這一情況與我國大多數小城鎮中心地塊十分相似，即復合功能向單一功能轉變，建筑品質下降等都成為了舊城衰退的誘因（圖2）。

2.1.2 空間——從豐富走向衰落

山花街地塊作為沿街形成的線性地塊和道路交叉口，道路與建筑之間形成的交往空間自然成為了街區公共、半公共的場所，內部街道成為了居民的主要生活場景。圍繞著街道鄰里熏肉箱、夜間的小燒烤攤等等都充分體現了山花街以“街”為主的空間傳統和生活習慣。

然而隨著9 0年代以來的房地產的開發，地塊外側的高層商品房建設將地塊內部的自建住宅孤立，外加居民擅自建設及亂搭亂建的情況嚴重，整體環境變差（圖3）。

圖3 不按規劃的自建住宅區

2.2 更新的機遇與挑戰

機遇與危機同在，位于本地塊東南側的陳家中學是鎮區最主要的教學資源，東北側的桔子廣場正在進行改造，旨在創造出適宜公眾的公共空間，其中的戲臺、廣場等重要節點的塑造正是植根于當地特有的娛樂活動；同時西側的現有過境路向城市內部道路轉變所形成的商業氛圍也為本地塊提供了商業潛力。如何結合文教功能與公共交往空間，合理重置本地塊的功能成為本更新的重點問題之一。同時現狀的低層高密度也給更新帶來了巨大的經濟壓力和形式束縛。

3 更新改造模式

通過上文對于山花街現狀的介紹，可以發現，對其進行形如大城市的居住區規劃是不符合其發展需求的。大城市的舊城更新為居住區規劃的策略主要有以下兩個導向：第一，以經濟效益為導向，多是以房地產商的資金為經濟依托，通過高容積率來達到經濟效益。這樣的規劃策略在小城鎮是不適用的：高的容積率在小城鎮會產生完全不同的空間效益，對小城鎮的傳統肌理產生破壞。第二，以景觀效益為導向，強調居住區的景觀優勢，多為單一的居住功能和少許配套功能。這種規劃策略在長沙這樣的小城鎮也是不適用的：山花街本已單一的社區功能如不在更新規劃上加以補充，將使社區無法延續其原有的生命活力。因此該方案提出以下更新框架：在規劃上結合新舊綁定開發的政策手段，引入商業的多樣化功能，采取點式高層的住宅以滿足更新開發的經濟壓力，同時運用建筑裙房的空間塑造來延續地塊文脈，給予居民宜人的交往空間。

3.1 政策引導——新舊綁定開發的政策手段

長沙鎮山花街更新因地塊較小，原住民較多的情況，采取大規模激進式的開發模式在地塊經濟性和更新可行性上是不可避免的，原因有以下兩點：原有容積率高于2.0，依據現有的舊城拆遷還房的經驗以及長沙鎮現階段地價和房價之比，“拆一建三”①才能基本滿足房地產開發有利可圖；然而，若單一地采取以開發商利益為主體的政策導向，必定會導致不符合小城鎮現狀的城市格局和不符合原有居民居住習慣的建筑形制。

故該次更新改造積極探索適應長沙鎮發展需要的多元共存互補的更新模式：在政策手段上，建議政府對開發商采取“新舊綁定”的政策，規避開發商利益優先的問題，在給予新區容積補助的情況下，適當降低舊城更新的容積率壓力，將山花街地塊的容積率壓力降至“拆一建二”②，同時加強對新區的基礎設施建設，為原住民提供可選擇的居住地，這樣才能帶動新區建設和舊城更新。

3.2 開發策略——以商業為導向的開發方向

如前文現狀分析中提到，山花街現狀的單一的居住功能是地塊活力喪失的主要原因。簡·雅各布斯的“城市多樣性”的概念曾明確提出了若要一個地區保持活力，就必須保證內部區域的主要功能必須要多于一個，最好是多于兩個。這些功能可確保人流的存在[3]。該次更新正是基于對于山花街地塊多樣性的分析，結合周邊環境提出以商業為導向。這里設置的商業并不是巨大的商業綜合體，而是適宜于小城鎮發展的小企業（小規模功用），這些零售業、文化和娛樂業等服務行業的入駐，確保了分時段的人流的存在：區別于單一的住宅區所導致的同時段出行，多樣的零售業可以將學生流聚集與此，文化與娛樂業也可以吸引晚間來廣場散步或娛樂的居民。同時商業導向也可以在一定程度上保證開發商的利益，也為原住民提供一定的就業機會，提高了他們的參與性。

3.3 建筑設計策略

由于在更新模式上選擇以高層點式住宅來滿足 “拆一建二”的開發經濟壓力，對于裙房的建筑空間的營造則成為了延續城市文脈，滿足居民交往需求的主要途徑(圖4-圖5)故在設計中提出以下兩個建筑設計策略。

圖4 規劃總平面

圖5 規劃鳥瞰圖

3.3.1 以街道為主的空間模式

生活場景的保留是延續城市文脈最現實的思路，而街道正是山花街地塊中大部分生活場景的載體。設計中保留“街”這一空間主體，以一條曲折的街形成兩側線性的商業界面，并在轉折處形成“院”式節點，設置室外的交往空間，以進一步完善街道空間的品質，增強其吸引力；用兩層的商業裙房屋頂形成屋外平臺，使得街道的剖面及視線效果更接近傳統的街道尺度，二層的公共空間也起到了強化街道氛圍的作用。

3.3.2 以步行為主的交往模式

步行空間作為提高小城鎮舊城區公共聚集性，增強城市公共生活吸引力的重要手段，長期以來未得到足夠的重視[4]。對于小城鎮，步行不僅僅是交通方式，也是一種交往方式。在該設計中，步行成為了主要交通方式，車輛由場地外圍進入地下停車庫，裙房之間步行空間與交往空間交錯布置，在這樣的步行空間中，人們聊聊家常，熏熏臘肉，老年人擁有了夏日乘涼的地方，孩童們上下學從這里穿過。這樣的街道融合了日常生活的多樣性與各式各樣的使用者，也就越能得到人們隨時隨地的包括經濟上的支持。

4 結語

舊城的中心地塊由于小城鎮的發展不可避免地面臨著再開發的命運。規劃師和建筑師如何在這樣的效率與公平的利益權衡中協助政府建立“合理價值的評判體系”；積極發揮開發商參與的優勢，規避開發商利益為主的弊端；創造出激發城鎮活力、延續城市文脈、滿足社區利益和居民交往需求的宜人空間是具有現實意義的課題。山花街更新的實踐正是從現場調查、政策分析、開發定位，到傳統生活場景和交往空間的營造，全面嘗試了復雜的小城鎮舊城中心區更新改造的主要過程，希望能夠為以后的小城鎮舊城更新提供有價值的參考。

[1]武聯，王文卓.關于舊城更新思想方法的幾點思考[J].城市規劃與建設，2009（7）.

[2]蔣華林，雷亨順，李華，等.重慶市開縣區域性中心城市發展戰略規劃研究[J].重慶大學學報（社會科學版），2004（10）:7.

[3]簡·雅各布斯（美）.金衡山，譯.美國大城市的死與生[M].南京：鳳凰出版傳媒集團，2006.

[4]盧峰.山地中小城鎮舊城更新的策略與方法[J].重慶建筑大學學報，2004（4）：25

①“拆一建三”：根據本地房價與底價之比，房地產開發商所形成的經驗化的數據，即若本地容積率為1.0，重建項目需達到3.0的容積率，才能使得項目的經濟收入大于經濟支出。

②“拆一建二”：即若本地塊原有建筑容積率為1.0，重建項目容積率則為2.0。