“房企欠稅千億”真相

金姬

房地產企業攤上事兒了。北京市憶通律師事務所李勁松主任律師根據45家上市房地產公司的年報，指出這些企業截至去年底應交未交的土地增值稅及企業所得稅高達人民幣1394億元，而這客觀上對房價有直接的影響。

萬科、雅居樂、萬通地產、中糧地產、華僑城地產、富力地產、招商地產、遠洋地產、金地集團、陸家嘴、融創中國……這些房地產界巨擘的名字都赫然在目。

包括華遠和萬科在內的房企回應稱，李勁松對房地產財務年度報告是錯誤解讀，把會計上的“預提”誤解為“拖欠”。而不少專家學者也表示，土地增值稅清算有一定條件，中間遇到披露財報時間節點，出現應交未交情況也屬正常。

有業內人士指出，李勁松的初衷如果是減輕“房奴”負擔，與其在方案中讓房企繳清所有土地增值稅，不如減免房企稅費更有效果。畢竟，目前房地產企業開發和保有環節的稅費主要有11種，而房價的三成至六成都流向了政府。

李勁松較真

華遠公司品牌部總經理張念萍是第一個對此作出回應的，在她看來，李勁松的曝料屬于一個非專業人士對房地產財務年度報告的錯誤解讀，最后歸結為個人炒作。

對此，李勁松表示自己是具備“律師、會計師、證券業注冊會計師、注冊稅務師”四師資格的資深執業律師，“一個品牌營銷部的經理跟我談專業，相差太遠了?！?/p>

李勁松今年4月初已給這些房地產公司所在地的稅務部門寫信，要求相關稅務部門公開其執行國務院新國五條中“稅務部門要強化土地增值稅的征收管理工作”這一調控政策的工作情況。北京市西城區、東城區、朝陽區和昌平區地方稅務局表示5月22日前作出答復，廣東省潮州市、揭陽市地方稅務局表示5月20日前作出答復，廣東省廣州市、珠海市、佛山市、東莞市、深圳市和茂名市地方稅務局對于“2005-2012土地增值稅征管情況”建議李勁松查詢公開資料，其余內容不予公開。

2006年春節前，李勁松曾向北京國稅局和北京地稅局檢舉北京某開發商涉嫌偷漏稅上億元，最后不了了之。自那以后，李勁松似乎就和房企鉚上了，不斷關注各大房企的財報，從中找出偷稅漏稅的蛛絲馬跡。

李勁松向《新民周刊》提供的33頁長達1.6萬字的分析材料中，指責包括萬科、雅居樂、萬通地產、中糧地產、華僑城地產、富力地產、招商地產、遠洋地產、金地集團、陸家嘴、融創中國等45家上市房企從2005年至今都有拖欠土地增值稅的現象。上海交通大學安泰經濟與管理學院會計系副教授、現代企業管理研究中心副主任朱軍生看完這份材料后，認為李勁松的分析有些牽強。“首先是納稅期限的問題。土地增值稅是預征，最后會清算，房企是按每個房地產項目來做的，清算一般要符合一定條件。”

公開資料顯示，土地增值稅的清算條件分兩大類：（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；3.直接轉讓土地使用權的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；4.省稅務機關規定的其他情況。

“2010年，國家稅務總局調整預征率，不得低于5%，有些地區可能達到10%。項目尚未清算前有預征，地方稅務局不會讓企業逃稅漏稅。”朱軍生說，“在會計結算上，企業可以預先提出這筆土地增值稅，因為預征和實際繳納有差距，但從成本費用的配比來說，企業拿出這筆錢放在那兒，到最后清算的時候一起繳清。會計報表上列出應交未交的部分很正常。”

另一方面，對于李勁松認為房企應交未交的土地增值稅有助于減低房奴負擔，朱軍生認為是一廂情愿：“土地增值稅是地方稅的一個來源，地方政府收上去后可以用作任何方面，未必按照李勁松的預想那樣控制房價。稅收如果具有明確的返還對象，那就不是收稅，而是收費?！敝燔娚€強調說：“土地增值稅在損益表中以費用項目出現，土地增值稅越多，企業利潤越少，因此企業所得稅也交得少，所以房企土地增值稅交少了未必稅交得少，因為還有企業所得稅那塊，因此對企業利潤的影響很難說。李律師的解讀有些想當然?！?/p>

此外，李勁松指責某些房企轉讓土地多次以達到少交稅的目的，在朱軍生看來是一種“納稅籌劃”：“利用稅法的空白，房企做一些不違法的避稅，算是打擦邊球，和老百姓的假離婚是一個道理。”

爭議土地增值稅

李勁松的曝料雖然有些偏激，但也讓大家重新審視了土地增值稅。

朱軍生指出：“土地增值稅是1994年出現的稅種，之前是國有土地轉讓，1990年出臺了土地出讓金的規定，有償使用國有土地需要交費。但土地出讓金是一次性的，房價飛漲后，國家又要分一杯羹，所以就有了土地增值稅。在我看來，土地增值稅不如叫作‘房地產增值稅更合適，因為土地增值稅是國有土地轉讓使用權以及土地上的房地產所有權這兩種的收益?！?/p>

中央財經大學稅務學院副院長劉桓教授也表示：“土地增值稅1994年開始出臺的目的是為了抑制土地熱，因為當時土地濫用現象嚴重，當時還沒有房地產的概念，所以根本談不上是為了抑制房地產，到1997年的時候要取消，后來因為一些因素沒有取消，而到現在土地增值稅逐漸變成了抑制房地產冷和熱的工具，冷的時候，土地增值稅就松一些，熱的時候就緊一些。”

劉桓認為，土地增值稅的嚴肅性目前需要重新商榷，這主要存在兩方面問題，一方面稅率過高；另一方面與企業所得稅重合，涉嫌雙重征稅。因此，正是由于這些因素，地方稅務部門在征收的過程中，大都采取各種變通手法，而房企們也同時采取一定的措施來規避風險。

“土地增值稅與其他間接稅收有重復。房企交營業稅、又要交土地增值稅，意味著交易環節兩次征稅。而且，現在業界對土地增值稅的意見是計算復雜，征收額偏高。從公平稅負角度來說，土地增值稅是附加出來的。”朱軍生說，“從特別調控角度，政府保留它也有一定的考慮?！贝送猓恋卦鲋刀悓ι鲜蟹科蟮挠绊懹懈哂械汀！案鶕?011年有人對8家大型房企的統計，土地增值稅的平均稅負為6.9%，對房價的影響有限?！?/p>

但稅費對房價的影響其實是有目共睹的。2012年房地產業銷售6.4萬億元，繳納契稅2874億元，房產稅1372億元，營業稅4051億元，土地增值稅2719億元，繳稅合計約1.1萬億元，占房價17.2%。事實上，上述統計其實還有保守成分，并沒有統計城鎮土地使用稅、城市維護建設稅等稅種。這些稅種并非針對房地產開發企業征收，而是面向更廣泛的單位征收。全國工商聯房地產商會的數據顯示，各地房地產開發項目銷售收入中流向政府的份額約為三至六成。

朱軍生預測，土地增值稅在未來有可能取消，“如果進行房產稅或物業稅改革，也許會對現有房企的稅費進行調整和歸并”。畢竟在中國現行18個稅種（只有3個是由全國人大立法征收，其余15種稅都是由國務院通過暫行條例及試點推出）中，就有5個稅種僅在房地產行業征收。

房地產開發和交易環節稅費

1營業稅：全額5%，歸地方政府，國務院暫行條例征收的稅種

2契稅：全額3%-5%，普通住宅減半，地方政府固定收入，國務院暫行條例征收的稅種

3印花稅：全額0.03%或0.05%，歸地方政府，國務院暫行條例征收的稅種

4土地增值稅：土地增值額的30%-60%，地方政府固定收入，國務院暫行條例征收的稅種

5企業所得稅：企業收入25%，中央政府拿60%，地方政府拿40%，全國人大立法征收的稅種

6個人所得稅：賣房差價20%，中央政府拿60%，地方政府拿40%，全國人大立法征收的稅種

7城市維護建設稅：7%，歸地方政府，國務院暫行條例征收的稅種

8土地出讓金：一般占到樓房售價40%，地方政府固定收入，國務院暫行條例征收的稅種

9耕地占用稅：每平方米5-40元不等，地方政府固定收入，國務院暫行條例征收的稅種

10房產稅：房產余值的1.2%，地方政府固定收入，國務院暫行條例征收的稅種

11城鎮土地使用稅：每平方米0.6-30元不等，地方政府固定收入，國務院暫行條例征收的稅種