地方賣地沖動造鬼城 房地產泡沫集中三四線城市

文|梁 倩 徐海波

以建設“區域性中心城市”為戰略目標的湖北十堰市，現階段卻面臨著不小的尷尬：一邊是新增大量土地加速發展，另一邊則是大量樓盤豎起卻遲遲不見買家。

《經濟參考報》記者在十堰看到，大美盛城已有多棟樓房建成，臨街一排幾家商鋪已裝修完工，而住宅基本處于一片黑暗。“以前這里只是一片大山，才開山不久，誰會來這么偏僻的地方買房呢？”樓盤對面醫藥學院的學生李繼民說，雖然房子早已蓋起，但很少看到有裝修入住的。

十堰房地產市場所面臨的尷尬處境并不是個例。一二線城市是時常出現徹夜排隊搶號的市場，三四線城市則多是無人問津而空置的樓盤，房地產市場分化明顯加劇。繼鄂爾多斯、溫州之后，江蘇無錫、江蘇常州、遼寧營口、甘肅酒泉等多個地方相繼被曝出類似“鬼城”。

對此，業內人士表示，近兩年三四線城市房地產待售存量一直處于較高水平，在人口外流的背景下，供大于求現象更加突出。與此同時，在地方財政仍主要依靠賣地的背景下，賣地沖動難以遏制。因此，應警惕由需求下降帶來的樓市區域性風險。

7月16日，克而瑞信息集團（CRIC）研究中心發布《中國城市發展前景與風險排行榜》。榜單顯示，甘肅隴南、武威、酒泉、定西及陜西延安等地位列房地產風險城市前幾位。值得注意的是，風險排名前五十的城市均是三四線城市。

CRIC研究中心副總經理林波在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，城市人口外出務工比例較高，使得經濟總量相對有限、中心區域土地供應較為充足的三四線城市房地產供過于求現象愈加明顯，“大多城市房地產市場待售存量一直處于增長之中，供求風險較高。”

利用“商品住宅用地出讓用地建筑面積/商品住宅銷售面積”計算近三年城市供求比，一線城市供求比僅為0.64，供小于求。與之相對的是，三四線城市供求比均值達1.22，供過于求。從單個城市供求比來看，供過于求現象更為明顯。其中，甘肅武威供求比高達8.06，山西大同供求比高達5.7，鄂爾多斯4.9，延安4.34。

“正常情況下，供求比在0.8至1.2區間內表示供求平衡。數值過大則表明市場供過于求，存在較大的供求風險。”林波說，多個三四線城市供求比早已超過正常區間數倍，風險集中且消化能力差。

中指院日前發布的《3.5線城市房地產開發投資吸引力報告》也對此進行了印證，近五年3.5線城市施工面積增速持續高于全國平均水平，2010年至2011年達到近30%，2012年同比增長19%，高出全國平均水平5.4個百分點。雖然近兩年全國供應增速大幅下滑，但由于不是重點調控城市，受影響較小，3.5線城市2012年新開工同比增長2%，竣工同比增長16%，均高出全國近9個百分點。

與此同時，市場消化能力卻遠遠跟不上建設的步伐，2010年至2012年，3.5線城市除撫州和寶雞外，其余銷供比（銷售面積與新開工面積比值）均小于1，尤其是棗莊、銅陵、荊門等城市，銷供比未及0.5，供過于求態勢明顯。

從未來需求來看，三四線城市也不盡如人意。代表需求潛力的常住戶籍人口比，一線城市均值為1.84，二線城市為1.21，三線城市僅是0.98。這意味著，一二線城市為人口流入型，常住人口明顯高于戶籍人口，而三線城市均值低于1，說明人口外流現象嚴重，常住人口少于戶籍人口數量。

“由于城市綜合實力的相對不足，經濟、教育、醫療、社保體系等方面還有待發展，使得不少三四線城市面臨著人口外流的問題。”林波說。從常住戶籍人口比來看，三線城市均值僅為全國平均水平的90%。人口外流使得三線城市狹小的人口規模更加趨向于低位，從而進一步降低城市房地產市場的需求。

林波同時指出，三四線城市風險區域化明顯，現階段整體上東部沿海地區風險較小，中部部分人口外流城市風險偏大，西部地區由于經濟產業發展較弱風險偏大，形成西北風險集中圈。

對此，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌指出，在高風險區域內，應減少土地供應，緩解供求關系。“在經濟整體疲軟的背景下，地方政府急于賣地補充財政資金的傾向愈加明顯。因此，應警惕地方財政短缺加大賣地沖動的行為，進一步挖掘地方購買力，以免更多的‘空城’變為‘鬼城’。”