房地產的偽市場化還要持續多久

文|趙 曉

最近幾個月來，全國房地產市場的熱度再次上揚，北京等一線城市的商品房價格又出現了明顯的上漲勢頭。以北京為例，五環以內的房價基本上每平米都超過了3萬，4萬的單價已是隨處可見。作為一個長期關注房地產市場的經濟學者，對于近期中國房地產市場出現的一些現象，我也開始困惑起來：是什么支撐了如此高的房價？是誰消化了房地產市場的連續供給？這種地產經濟模式到底還能持續多久？

在弄清楚這些問題之前，先聽一個真實的故事吧。我的一個朋友剛被聘為北京一所大學里的某學院院長，歸國前是美國一個中等城市的某研究機構研究員，為了節省點物業稅，回國前他把在美國帶花園和游泳池的House賣了，賣了40萬美元，到北京后才發現，這點錢在北京買個普通兩室一廳都夠嗆。為什么？他問我。

他的問題一下把我也弄糊涂了。2011年美國的人均GDP大約為45000美元，中國人均GDP剛過5000美元，大致相當于美國的九分之一。而在美國一棟帶花園和游泳池的House價格卻比北京的一套兩室一廳還便宜。對呀，為什么？

有研究報告指出，中國目前的城市房價已經將工薪家庭遠遠拋出了商品房市場，像北京、上海這樣的一線城市，只有月收入在3萬-4萬的家庭才可以負擔當前的房價。如此的高房價，即使解決了戶口問題，又有幾個農民能在城里買得起房呢？“居住”都成了問題，又如何在城市中“生活得更好”呢？我們不惜以不斷膨脹的地方政府隱性債務來發展城市，結果卻引來了老百姓對房價的抱怨和不滿，不是成了房奴，就是望房興嘆，那我們大力發展房地產的最終目的究竟是為了什么呢？

造成目前高房價的根本原因就是中國經濟增長對房地產經濟的過度依賴。從2010年開始，我就一直呼吁政府要堅定房地產調控的決心，要像戒鴉片一樣戒掉對房地產經濟的依賴，因為房地產調控成功與否已經事關政府的公信力，但不斷飆升的房價一再令我困惑不已。我原以為十八大提出的“新型城鎮化”為中國房地產經濟釋放出了“轉型”的“新信號”，但近期屢見報端的全國各地的圈地造城、開山造城、填海造城卻愈演愈烈：十堰、常州、唐山、蘭州、開封、鷹潭，甚至還包括邊陲小鎮——西雙版納的景洪。各地陸續公布的城鎮化方案中也隱約可以嗅到投資過熱的味道，在當前穩增長保收入的壓力下，看來大多地方政府還是打著城鎮化的旗號，走房地產投資和建設的老路。

“新型城鎮化”的關鍵是“人”，但與“人”相關的戶籍制度、土地制度、收入分配制度、城鄉居民公共福利均等化制度的改革遲遲不見動靜，20多個城市群的規劃、土地和樓盤的城鎮化，卻早已先行了一步。我就搞不懂了，這種還是吃“土地飯”的城鎮化與舊的城鎮化有什么區別呢？在繼續以投資拉動經濟增長的模式下，經濟增長的“量”是保住了，而經濟增長的“質”又在哪里呢？可以預見的是，“土地財政”依賴下的城鎮化導致的結果就是高房價不可能合理回歸。

有人說，房地產市場既然是市場，就應該用市場的手段，政府不要行政干預，并由此推斷限購也是錯誤的。這就更難理解了。中國的房地產市場是真正的“市場”嗎？中國房地產市場的終端產品——住房，靠市場解決，而最重要的投入要素——土地，卻由政府壟斷，恰好與美國等資本主義國家的做法完全相反。該市場的沒有市場化，不該市場的卻過度市場化了，這是典型的“偽市場”，或者干脆叫“反市場”。你見過老百姓住房完全靠市場解決的國家嗎？德國、美國、新加坡、日本……，沒有一個國家是這種模式。

也有人說，房價再高，只要有人買，就說明有需求，需求與供給較量就形成市場。為什么房價這么高還有人買？筆者以為，在某些利益者的蠱惑下，消費者預期的混亂導致的購房需求的提前集中釋放才是最重要原因。只要仔細看看我們周邊的朋友，就會發現目前的購房者主要包括三類人：第一類是少部分富人，他們對房價不敏感，把買房作為投資，或者作為自己財富的儲錢罐，“房叔”、“房嬸”、“房姐”都是這類；第二類是賣小房買大房，小房往往是以前的福利分房或低房價時買的；第三類是啃老一族的年輕人，用光父母甚至爺爺輩的積蓄，然后再透支自己的一生，幾代人湊錢買一套房。這三類人是當前的需求主體，關鍵的是，嚴格限購之下，以上哪種需求能持續呢？沒有。也就是說，這種所謂的剛性需求是畸形的、短暫的，不可能長久。

房價多高都有人買，造多少房子都能賣出去，難道傳統經濟學中的經典供需理論不適用于中國房地產市場？現在是這樣，未來呢？預計十年后，中國將加速進入老齡化社會，北京等一線城市人口將開始負增長，再考慮到中國特有的“421”家庭結構，屆時大城市中許多年輕人家庭將擁有多套房，到時我們還會缺房嗎？中國房地產市場會不會由供不應求轉向供大于求呢？我想，不是需求理論有問題，是我們高估了并且提前透支了未來的住房需求。

再看一些世界通行的房地產風險預警指標，如購房負擔比、房價收入比、房租收益率，我們可能就更困惑了。初步測算，購房負擔比（月供占家庭月收入比），在一線城市已遠遠超過40%的警戒線，其中北京人的購房負擔比高達80%以上；房價收入比(房價與家庭年收入比)全國平均超過10，北京等一線城市超過20，而世界公認的合理比例是6以內；房租收益率（房屋出租年收入與該房屋總價比）在一般城市低于3%，在北京低于2%，收益率不但遠低于一般投資的收益率，竟然低于一年期的銀行存款利息，也就是說買一套房子出租不如把買房子的錢存銀行生利息。難道世界通行的預警指標都錯了？中國真的有自己的獨特性？目前，中國的銀行信貸至少70%投在房地產上，鋼鐵行業的產能60%用在了房地產上，環顧四周，不管從經濟周期來看，還是從經濟規律來看，有哪個國家依靠這樣的房地產推動了經濟的持續繁榮和崛起呢？

“無知者無畏”，難道這才是描繪中國房地產市場的關鍵詞？我們能不能稍微放慢腳步，對中國房地產的上述問題好好思考一下呢？